소득세법 시행령 제155조 제15항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하는 다가구주택은 건축법 시행령에서는 3개 층 이하를 주택으로 사용하는 경우에 다가구주택이라고 규정하고 있어,4개 층을 주택으로 사용하고 있는 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려움.
소득세법 시행령 제155조 제15항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하는 다가구주택은 건축법 시행령에서는 3개 층 이하를 주택으로 사용하는 경우에 다가구주택이라고 규정하고 있어,4개 층을 주택으로 사용하고 있는 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택의 지하 1층과 지상 1층은 근린상가이며 2층과 3층도 당초 근린상가였으나 장기간 공실 상태여서 이를 원룸으로 개조하였으나, OOO으로부터 주택으로 허가를 받지 못해 일시적으로 주거용으로 임대하여 왔으며 4층과 5층은 당초부터 주택이었다. ｢건축법｣ 제2조 제2항 및 동법 시행령 제3조의5에서는 주택이 4층이면 용도별 건축물의 종류로 다세대주택이라고 하나 이는 행정상 허가의 조건으로 규정한 것으로, 다가구주택과 다세대주택의 구분요소는 그 주택이 4층인지의 여부보다 가장 중요한 요소는 구분등기가 되었는지 여부이고, 1층이라도 구분등기가 되었다면 다세대주택이며 4층이라도 구분등기가 안되었다면 다세대주택이라고 할 수 없고, 특히 재개발‧재건축지구 안에서 4층 주택이라도 구분등기가 없으면 1주택으로 적용하고 1주택의 분양권만 부여하고 나머지 금액은 청산금으로 주택 소유자에게 현금으로 지급한다.
(2) 쟁점주택은 층별이나 원룸별로 구분등기가 되어 있지 않고, 청구인이 쟁점주택을 구분 등기된 상태로 여러 사람에게 구분하여 매매를 하였다면 이는 다세대주택이라 할 수 있지만, 청구인은 2016.12.30. 쟁점주택을 OOO 부부에게 구분등기 없이 하나의 매매단위로 매매하였으므로 다가구주택에 해당한다.
(1) 쟁점부동산은 4층 이상을 주택으로 사용하므로 ｢건축법 시행령｣ 별표1의 다가구주택 요건(주택으로 3층 이하 사용)을 충족하지 못하여 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 볼 수 없다. 청구인은 쟁점부동산이 구분등기가 되어 있지 않고 한 단위로 매매하였다고 다가구주택이라고 주장하나, ｢건축법 시행령｣ <별표1> 제1호 다목에서 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하, 주택면적 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 한정하고 있고, ｢소득세법｣에서도 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 다가구주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 1세대 1주택 특례규정에서 ｢건축법 시행령｣ <별표1>에 해당하는 다가구주택이라고 명시되어 있다.
(2) 조세심판원에서도 이와 유사한 사건에서 “주택으로 사용하는 층수가 4개 층이어서 ｢건축법 시행령｣ <별표1>의 다가구주택 요건과 맞지 않아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려운 점, 같은 항 본문은 다가구주택의 경우 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다”고 판단(조심 2017서697, 2017.5.22.)하였다. 따라서 ｢건축법｣에 따른 다가구주택의 요건을 갖추지 못한 쟁점부동산에 전체를 1세대 1주택 비과세로 신고한 내용을 경정하여 독립하여 거주할 수 있는 한 가구에 대해서만 비과세하여 고지한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 ｢건축법 시행령｣ <별표1> 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(3) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설 (4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. <별표 1> 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 용도 및 면적내역과 실제 사용한 용도는 다음 <표1>과 같이 4개 층 및 옥탑을 주택으로 사용한 것으로 확인되고 이와 관련하여 청구인과 처분청 간에 다툼은 없다. (나) 처분청은 쟁점부동산을 ｢건축법｣에 따른 다가구주택의 요건을 갖추지 못한 겸용주택으로 보아, 전체를 1세대 1주택 비과세 적용대상으로 신고한 내용을 부인하고 독립하여 거주할 수 있는 최대 면적인 401호만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 경정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 일괄양도한 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 있다는 주장이나, ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제15항 에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하는 다가구주택은 ｢건축법 시행령｣ <별표1>에 해당하는 다가구주택이라고 명시하고 있고, ｢건축법 시행령｣ <별표1>에서는 3개 층 이하를 주택으로 사용하는 경우에 다가구주택이라고 규정하고 있어, 4개 층을 주택으로 사용하고 있는 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려운 점에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.