상속으로 취득한 후 양도한 쟁점부동산의 양도차익 계산시 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.2.21. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017.3.16. OOO이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 소유권이전등기를 경료한 후, 2017.7.12. 진OOO에게 양도하고, 2017.9.30. 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 예정신고․납부하였다.
• 나. 이 후 청구인은 2017.10.20. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.12.18. 쟁점감정가액이 소급감정가액으로 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 내지 제66조에 의한 상속개시일 현재의 시가에 해당하지 않는다는 이유로 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.15. 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 “시가”란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환 가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 “시가”로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다OOO. 한편, 쟁점부동산의 양도시 기준시가 OOO은 실지양도가액 OOO의 39.1%인 바 이는 터무니없이 낮은 가격으로 “시가”를 적정하게 반영하지 못하고 있는 것이 증명되며 또한, 쟁점부동산의 보유기간(2015.2.21.～2017.7.12.) 중 통계청 소비자 물가지수는 5% 미만, 기준시가는 14.5% 상승하는데 그쳤으나 2015년 취득시 기준시가와 2017년 양도가액을 비교하면 무려 292%나 상승한 것으로 나타난다. 이는 결국 쟁점부동산에 특별한 가격 변동사정이 없음에도 불구하고 이러한 큰 차이를 보였다는 것은 취득시 기준시가가 “시가”를 적정하게 반영하지 못하고 있다는 것을 입증하는 것이다. 처분청은 이 건 소급감정평가 조사일이 쟁점부동산의 건축허가일과 동일하여 조사일 당시 기존 건물의 원형이 그대로 보존되었다고 볼 수 없기에 쟁점감정가액의 신뢰성이 결여된다는 의견이나, 2개의 감정기관은 쟁점부동산의 입지적 여건, 이용 상황, 제반 공법상의 제한 등을 종합적으로 참작하여 평가액을 결정하였으며, 동 감정평가는 상속․증여세 산정을 위한 일반거래(세무서 제출용) 목적의 소급감정 평가임을 밝히고 있고, 감정평가서의 사진자료를 보더라도 쟁점부동산의 원형이 그대로 보존된 상태에서 소급감정 평가가 이루어졌음을 알 수 있는 등 쟁점감정가액의 신뢰성이 없다는 처분청 의견은 더 이상 살펴볼 이유가 없다. 또한, 청구인은 2015.2.21. 미혼인 피상속인 방OOO의 사망으로 피상속인의 형인 방OOO에 대한 2015.5.29. 실종선고 신청 및 2016.3.2. 실종선고 심판 결정을 받는 등 상속인을 확정하는 과정에 많은 시간이 소요되어 부득이 상속개시일로부터 6개월 이내에 쟁점부동산에 대하여 감정평가를 받을 수 없었지만, 이 건 경정청구 당시 2개의 공신력 있는 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 객관적이고 합리적으로 평가한 감정평가서를 제출하였다. 따라서, 2개의 감정기관에서 평가한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 2017.7.12. 양도하였고, 이후 매수인은 쟁점부동산의 주택을 멸실한 후 건물을 신축하여 2017.11.15. 사용승인을 받았는바, 청구인이 제출한 2개 감정기관의 감정평가 조사일은 2017.7.25.로 쟁점부동산의 건축허가일과 동일하여 조사일 당시 기존 건물의 원형 그대로 보존되었다고 볼 수 없으므로 감정평가의 신뢰성이 결여되었다. 또한, 쟁점부동산은 1987년 신축된 벽돌조 2층 주택이나 청구인 제출한 감정평가서상 비교대상 거래사례는 2001년 이후 신축 및 증축이 이루어진 부동산이고, 쟁점부동산과 기준시가가 OOO 이상 차이나는 부동산 등을 기준으로 작성되었으며, 1988년 신축된 연와조 2층 주택인 OOO의 경우 2015.2.26. OOO으로 거래된 사례가 있음에도 이를 반영하지 않는 등 당시 동향이 정확하게 반영되었다고 볼 수 없다. 청구인은 피상속인 사망 후 상속인 확정 과정에 많은 시간이 소요되어 부득이 상속개시일로부터 6개월 이내에 감정평가를 받을 수 없었다고 주장하나, 이는 상속인 확정에 따른 시일이 소요된 것일 뿐 감정평가를 받기 어려운 상황이었다고 볼 수 없고, 상속인 확정 후에도 상속세 신고를 할 수 있었음에도 불구하고 이를 이행하지 아니한 것은 납세자의 협력의무를 다하였다고 볼 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점부동산을 상속받은 후 상속세를 신고하지 않아 처분청은 상증법 제76조에 따라 2015.11.10. 보충적 평가방법인 기준시가로 쟁점부동산을 평가하여 상속세를 결정하였는 바, 같은 법 제60조에 따른 평가금액은 상속평가 기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우 주택은 개별주택가격에 의하여 평가하는 것으로 당초 적법하게 결정한 상속세 결정을 부인하고, 평가기준일로부터 2년이나 지나 평가한 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 후 양도한 쟁점부동산의 양도차익 계산시 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2015.2.21. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득하였으나 관련 상속세를 신고하지 않아 처분청이 2015.11.10. 보충적 평가방법인 기준시가OOO로 쟁점부동산을 평가하여 상속세의 과세표준과 세액을 결정하였다. (나) 청구인이 심판청구시 제시한 쟁점부동산의 감정평가서 내용은 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속개시일 현재의 시가 즉, 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 상속개시일인 2015.2.21.부터 약 2년 5개월이 지난 뒤 소급하여 평가한 가액이어서 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다. 또한, 쟁점부동산의 상속개시일 현재의 시가를 확인할 수 있는 매매사례가액, 수용가격, 공매가격 등도 제시되지 아니하여 이 경우 상증법상 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이고, 이와 같이 상증법상 시가를 확인할 수 없는 경우에는 보충적 평가방법을 통해 평가함이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.