부동산의 취득 당시 시가는 사후에 소급하여 확인한 것에 불과할 뿐 객관적이고 합리적인 가액이라고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
부동산의 취득 당시 시가는 사후에 소급하여 확인한 것에 불과할 뿐 객관적이고 합리적인 가액이라고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산의 전소유자 OOO은 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다고 주장하나, 아래와 같은 점에 비추어 이는 사실이 아니므로, 쟁점부동산의 취득가액을 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다. (가) 처분청은 OOO이 작성한 확인서를 근거로 1997년경 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 의견이나, OOO은 양도소득세를 회피할 목적으로 IMF 외환위기를 거론하며 쟁점부동산의 양도가액을 축소하여 과세미달로 신고한 자이고, 검인계약서의 내용 역시 간접적으로 확인될 뿐 검인계약서의 진위여부도 불확실하다. (나) 청구인은 OOO에게 객관적 사실을 확인하고자 접촉하였으나, OOO이 고령으로 요양원에 입원중인 관계로 협조를 받을 수 없었다.
(2) 쟁점부동산 취득당시 과세의 원칙이 변경되는 과도기적 상황에 있었음에도 불구하고 처분청이 무조건적으로 시각장애인인 청구인에게 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 상세한 자료의 제시를 요구하는 것은 청구인의 특수한 사정을 반영하지 아니하여 부당하다. (가) 청구인은 기준시가 과세에서 실지거래가액 과세로 과세원칙이 변경되기 이전에 쟁점부동산을 취득하였으므로, 청구인에게 쟁점부동산 취득당시 취득가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 요구하는 것은 부당하다. (나) 청구인을 비롯한 쟁점부동산의 지분을 소유한 자들은 모두 시각장애인으로, 쟁점부동산 취득 및 양도에 관한 계약서는 물론이고 대금 수수와 관련된 서류도 직접 확인할 수 없는 상황에서 공인중개사 등 대리인의 말만 믿은 채 거래한 후 양도소득세를 신고할 수밖에 없었다. 따라서 청구인은 일반인들처럼 증빙자료를 그때그때 확인하고 보관하기 어려웠다. (다) 청구인의 양도소득세 수정신고․납부 역시 대리인의 말만 믿고 한 것이다. 청구인의 불가피한 상황을 고려하지 아니한 채 청구주장을 막연히 배척하는 것은 부당하다.
(3) 아래와 같은 자료에 보면, 청구인과 OOO, OOO는 쟁점부동산을 취득하기 위하여 적어도 OOO을 지출할 수밖에 없었으므로, 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 볼 수는 없다. (가) 쟁점부동산 등기부등본을 보면, 쟁점부동산에는 1997년 당시 OOO를 채권자로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되어 있었으므로 쟁점부동산을 취득하기 위해서는 이를 인수하여야 하는 상황이었다. 근저당권 채권최고액은 실제 대출금의 OOO 정도로 책정하는 것이 일반적이므로, 취득당시 실제 대출금 OOO원을 쟁점부동산 취득가액에 포함시켜야 한다. (나) OOO의 금융거래내역에 의하면, 쟁점부동산을 취득할 당시 현금 OOO원을 인출하여 쟁점부동산 취득자금으로 사용한 것으로 확인되고, 청구인과 OOO도 같은 금액을 부담하였다고 보아야 합리적일 것이므로 총 OOO원의 취득자금이 현금으로 지급되었다고 보아야 한다. 따라서 OOO원을 쟁점부동산 취득가액에 포함시켜야 한다. (다) 국세청이 발행한 1997년경 안마시술소 표준대차대조표에 의하면 안마시술소 보증금이 OOO원으로 확인되고, OOO의 배우자 OOO의 1997.7.21.자 금융거래내역에 의하면, 추가 보증금 약 OOO원을 현금으로 지급한 것으로 나타난다. 따라서 안마시술소 총 보증금 OOO원도 쟁점부동산 취득가액에 포함시켜야 한다.
(4) 인근 공인중개사의 시세평가 및 감정평가서상 평가액에 의하면 쟁점부동산의 1997년경 시가는 OOO원이므로, 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 인정하여서는 아니된다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 취득가액이 OOO원을 초과한다고 주장하나, 아래와 같은 사실에 의하면 단순한 추정에 불과하여 OOO이 양도소득세 신고 당시 제출한 검인계약서상 가액 OOO원을 부인할 근거가 없다. (가) OOO이 제출한 검인계약서상 기재된 쟁점부동산 양도가액 OOO원은 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 청구인이 입증하여야 한다. (나) 청구인은 OOO의 인출내역이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되고, 청구인과 OOO도 같은 금액을 쟁점부동산 취득자금으로 사용하였을 것이라 주장하나, OOO의 인출내역은 사용처가 확인되지 않을 뿐만 아니라 청구인과 OOO가 같은 금액을 인출하여 지급하였다는 증빙도 제시된바 없다. (다) 청구인은 안마시술소 임대차보증금 OOO원이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되었다고 주장하나, 안마시술소는 사업자등록 당시 자가로 신고하여 임대차계약 내역을 확인할 수 없고, 안마시술소에서 신고한 표준대차대조표상 임대차보증금은 OOO에 불과하여 청구주장과 부합하지도 않는다.
(2) 쟁점부동산을 공동소유하고 공동으로 매도한 OOO는 OOO장의 조사과정에서 OOO으로부터 OOO원에 쟁점부동산을 취득하였다고 인정하였고, OOO이 취득할 당시의 쟁점부동산 공시지가는 1㎡당 OOO원이고, OOO이 양도할 당시의 쟁점부동산 공시지가는 1㎡당 OOO원이므로, 사실상 부동산 가치가 전소유자 취득시기와 양도시기에 대폭 상승하였다고 볼 수도 없다.
(3) 1997년 당시 고리의 이자를 감당할 수 없어서 급매하였다는 내용의 OOO 작성의 확인서 내용은 신빙성이 있다고 보인다. 따라서 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 불분명하여 환산가액을 적용하여야 한다고 볼 수 없다.
(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제176조의2[추계결정 및 경정] ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 불분명하므로 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장한데 대하여, 처분청은 특별한 사정이 없는 한 쟁점부동산의 전소유자가 OOO에 제출한 검인계약서상 기재된 쟁점부동산 양도가액 OOO원이 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 보아야 한다는 의견을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.
(2) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO와 OOO이 현금으로 쟁점부동산의 취득자금을 지급하였다고 주장하면서 아래와 같은 자료를 제출하였으나, 인출한 현금이 OOO에게 전달되었는지 여부는 확인되지 아니한다.
1. OOO 명의의 OOO 계좌내역(002-21-)은 아래와 같다.
2. OOO(OOO의 배우자)이 OOO으로부터 발급받은 1997.7.21.자 예금이자계산서(2013.8.28. 재발행)에 의하면, OOO이 1997.7.21. 현금 OOO원을 인출한 사실이 나타난다. (나) 주식회사 감정평가법인 OOO이 작성한 쟁점부동산 소급감정평가 예상금액 안내(작성일자: 미상)에 의하면, 쟁점부동산의 1997.4.1. 당시 예상감정가액은 OOO원으로 나타난다. (다) 공인중개사 OOO가 작성한 부동산 시세 확인서(2017.11.13.)에 의하면, 1997.4.1. 당시 쟁점부동산의 시세가 OOO원으로 추정된다고 기재되어 있다. (라) 쟁점부동산에 대한 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산에 채권자 주식회사 OOO, 채무자 OOO, 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되어 있었던 사실이 나타난다. (마) 쟁점부동산 중 토지에 대한 개별공시지가 자료에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시(1997년) 개별공시지가는 OOO원이고, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시(2012년)에 개별공시지가는 OOO원인 사실이 나타난다.
(3) 처분청이 제시한 심리자료는 다음과 같다 (가) 2005년 이전 검인계약서 상세조회에 의하면, OOO은 1997.8.30. 청구인과 OOO, OOO에게 쟁점부동산을 총 OOO원에 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후, 1997.9.1. 검인계약서를 OOO에 신고한 것으로 나타난다. (나) OOO장의 OOO에 대한 조사종결보고서(2013.8.)에 의하면, 쟁점부동산의 전소유자 OOO의 신고내용을 확인한바 OOO은 1995.5.16. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여 1997.8.30. OOO원에 양도한 것으로 실거래가 신고한 사실과 OOO에게 실거래가액을 확인한바 양도소득세 신고는 실제 거래금액으로 신고하였으며 본인의 신고금액OOO이 맞다고 확인서를 제출한 사실, OOO에 OOO이 제출한 검인계약서 사본을 요청하였으나 서류보존기간이 경과하여 폐기한 것으로 확인되나, 신고된 검인계약서 내용이 전산에 남아있어 확인한바 거래가액이 OOO원인 사실이 나타난다. (다) OOO이 작성한 확인서(2013.8.22.)의 주요 내용은 아래와 같다. (라) 처분청의 청구인에 대한 경정청구 검토결과 통보서(2017.10.18) 를 보면, 처분청은 청구인의 수정신고 이후 증빙없이 당초 신고가액을 취득가액으로 인정할 수 없고, 수정신고한 검인계약서상의 취득가액이 부적정하다는 증빙이 없으므로 경정청구건에 대하여 거부한 것으로 나타난다. (마) 처분청의 OOO에 대한 2000.12.2. 증여분 증여세 결정결의서에 의하면, OOO는 2000.12.2. 배우자 OOO에게 쟁점부동산 보유지분을 증여하면서 이를 OOO원으로 평가한 사실이 나타난다. (바) 청구인, OOO, OOO가 쟁점부동산 소재지에서 안마시술소를 공동(각 지분 OOO%)으로 운영한 내역은 아래와 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, OOO이 쟁점부동산을 양도하고 OOO에 제출한 검인계약서의 내용이 입력되어 있는 2005년 이전 검인계약서 상세조회에 의하면 쟁점부동산의 전소유자 OOO이 청구인, OOO, OOO에게 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점부동산의 거래가격을 OOO원으로 신고한 사실이 확인되는 점, 검인계약서가 2018년 현재 폐기되었다고 하더라도 당시 OOO의 신고에 따라 전산시스템에 입력된 내용으로 검인계약서상 양도가액을 확인할 수 있는 점, OOO도 쟁점부동산을 매각할 당시 고리의 이자를 감당하기 어려워 건물가격을 제대로 받지 못한 채 양도하였다고 진술한 점, 청구인이 쟁점부동산을 양수할 당시 양수자가 OOO지분 취득형태로 인한 3인이어서 매매계약서도 최소 4매(양도인 1인, 양수인 3인)가 작성된 것으로 보임에도 현재 공히 실제 매매계약서를 분실하였다는 사실은 사회통념상 인정하기 어려운 점 등에 비추어 검인계약서상 확인되는 쟁점부동산의 취득가액OOO이 불분명하다고 보기는 어렵다 하겠다. 또한 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 적어도 OOO원을 초과한다고 주장하나, 쟁점부동산에 설정된 근저당권(채권자 주식회사 OOO) 중 쟁점부동산을 취득하면서 실제 인수한 대출금액이 확인되지 아니하는 점, OOO가 OOO원을 자기앞수표 등으로 인출하였다는 사실 외에 이를 쟁점부동산 취득자금으로 사용하였다고 인정할 수 있는 자료가 없고 청구인과 OOO가 동금액 상당을 쟁점부동산 취득자금으로 사용하였다고 볼 자료도 없는 점, 감정평가서상 쟁점부동산의 취득당시의 시가가 OOO원 이상이라고 기재되어 있으나 이는 사후에 소급하여 확인한 것에 불과할 뿐 객관적이고 합리적인 가액이라고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청의 청구인에 대한 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1)
결정 내용은 붙임과 같습니다.