쟁점오피스텔은 주택이 아니라 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받아 신축된 사실이 확인되는 점, 쟁점오피스텔 소유기간 중에는 주민등록을 전입한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용되었다고 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
쟁점오피스텔은 주택이 아니라 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받아 신축된 사실이 확인되는 점, 쟁점오피스텔 소유기간 중에는 주민등록을 전입한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용되었다고 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2017.12.7. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인의 배우자가 업무시설 및 근린생활시설인 쟁점오피스텔을 2012.10.17. 사무실 임대용으로 취득하면서 쟁점오피스텔의 동일건물 OOO를 임차하고 있는 OOO에게 보증금 OOO원에 임대차계약을 체결하고 사무실 용도로 임대하고, OOO은행 예금계좌로 임대료를 받아왔다.
(2) 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔에 대하여 사업자등록(개업일 2016.5.1., 부동산 임대)을 하였고, 2017.3.22.부터 현재까지 OOO에게 사무실로 임대하고 있으며, OOO은행 예금계좌로 임대료를 지급받고 있다.
(3) 쟁점오피스텔은 업무용과 주거용이 혼용되어 사용되는 오피스텔로 청구인은 취득부터 OOO에게 임대하였고, OOO은 부동산중개사무실의 보조사무실과 교육장소로 사용하고 있어서 사업자등록을 따로 할 필요가 없었다.
(4) OOO와 체결한 오피스텔 월세계약서 내용을 보면 씽크대, 세탁기, 냉장고 및 붙박이 옷장 등에 대하여 훼손, 복구에 대한 특약사항이 없고, 업무용 용도로 사용하였기에 임차 갱신의 경우에도 그 책임과 권리를 주장한 사실도 없으며, 처분청 현장조사 시에도 주거용으로 볼만한 시설과 가구를 확인한 사실이 없다.
(5) 처분청이 주장하는 OOO은 청구인과 임대차 계약도 맺은 사실이 없어 알지 못하고, 쟁점오피스텔에 어느 누구도 주민등록을 전입하거나 주거용도로 사용한 사실이 없으며, 임대료는 OOO으로부터 직접 수령하였고, 관리비도 사용자인 임차인이 납부하였다. (가) 일반적으로 오피스텔의 전기요금, 수도요금 등은 기본적으로 거주용으로 등록하되 특별한 경우 신청자에 한하여 업무용으로 등록 하는 것이고, 쟁점오피스텔도 상당수가 업무용으로 사용하고 있음에 도 변경 등록한 사례는 일반적으로 없어 현재도 이를 변경하고 있지 않
(6) 쟁점오피스텔은 취득 시부터 업무시설로 구조와 시설이 되어 있었고, 쟁점주택의 양도일(2016.10.21.) 현재 업무용으로 임차 중이였으며, 2017년 11월 현재도 구조, 기능, 시설 등이 변경 없이 그대로 사용 중 사실을 현장확인조사를 통하여 확인한바가 있다. (가) 처분청이 과세전적부심사 시 사실확인한 내용에 의하면 쟁점주택의 양도일 직전인 2014.2.19.∼2015.2.18. 기간 중에 임차인과 2017.11.10. 통화한바, 임차인은 친구와 쇼핑몰을 창업하려고 쟁점오피스텔을 임차하였다가 창업을 성사하지 못하여 임차기간만 채우고 퇴거하고 거주하지 않았다는 사실을 확인하는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 사실을 확인하였다. (나) 쟁점오피스텔은 관계 법령상 업무시설로 분류된 오피스텔로 건축허가를 받아 신축되었고, 당시 법령이 규정한 오피스텔 건축 기준에 따라 건축되어 사용승인을 받았으며, 그 구조 및 기능이나 시설이 본래 업무용으로서 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 분양당시부터 있던 싱크대, 세탁기, 옷장 등이 설치되어 있어 주거용이라는 처분청의 주장은 타당하지 않다. (다) 주거용으로 임차한 경우에는주택임대차보호법에 의하여 보증금을 보호받기 위하여 주민등록을 전입신고 하지만 처분청이 확인한 것과 같이 쟁점오피스텔 소유기간 중에는 주민등록을 전입한 사실이 없다. (라) 오피스텔의 TV시청료, 가스사용료 등은 주거용과 상관없이 사용자 편의에 의하여 발생하는 요금이고, 사용자가 종전의 명의자 변경 없이 사용하는 경우도 많고 임차인의 편의에 의하여 사용자 임의로 사용을 중지하기도 한다. 따라서, 청구인이 임대차계약서, 임대료 입금내역, 사업자등록과 제세 신고, 임대기간 중 촬영한 사진 등에 의하여 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였음에도 쟁점오피스텔을 주거용 주택으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점오피스텔은 내부구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도가 주거용이므로 주택에 해당한다. (가) 쟁점오피스텔은 전용면적이 OOO인 주거용 오피스텔로 내부 구조는 거실 및 방, 욕실, 세탁실, 주방시설, 붙박이장, 바닥난방시설 등으로 구성되어 외관 및 내부구조, 시설이 아파트와 별반 다르지 않아 상시 거주가 가능하고, 쟁점오피스텔이 속한 OOO은 OOO에 인접하며, OOO 바로 앞에 위치하여 업무용보다는 주거용으로 사용하기가 적합하며, 오피스텔의 호수별 출입구에는 상호명이나 간판을 설치하여 업무용으로 사용하는 오피스텔이 일부 있기는 하나 대부분 주거용으로 사용하고 있고, OOO에 주거용으로 소개되고 있다. (나) 쟁점오피스텔이 위치한 OOO 오피스텔 1층에 위치한 공인중개사사무실에서는 OOO을 원룸, 투룸 등 주거용으로 광고하고 있는 것으로 보아 OOO 대부분이 주거용으로 사용되고 있다. (다) 쟁점오피스텔 분양 시점인 2001년 10월 OOO 기사를 보면 시공사인 OOO 건설부문이 쟁점오피스텔이 속한 OOO을 주거용 오피스텔로 분양한 것으로 확인되고, 쟁점오피스텔 홈페이지에 OOO을 아파트라고 소개하고 있으며, 입주자대표회의, 부녀회 등 일반 아파트와 동일한 자치기구가 구성되어 있는 것이 확인된다.
(2) 쟁점오피스텔은 사업용으로 사용되었다는 객관적인 근거가 없다. (가) 청구인의 배우자는 2012.10.17. 쟁점오피스텔을 취득한 이후부 터 쟁점주택 양도시까지 부동산임대 사업자등록을 신청한 사실이 없고, 처분청의 양도소득세 신고에 대한 소명요구를 받은 후인 2017.3.8.에 사업개시일을 2016.5.1.로 소급하여 사업자등록을 신청한 사실이 확인된다. (나) 쟁점오피스텔에 대하여 OOO 주민센터에 주민등록 전입이력을 조회한바, 2006년 1월, 2011년 3월, 2차례의 주민등록 전입이력이 나타나며, 소유자 및 임차인이 사업자등록을 신청한 사실이 전혀 없으므로 청구인의 배우자 취득시점 이전에도 계속 주거용으로 사용된 것으로 확인된다. (다) 쟁점오피스텔의 임대차계약서들을 살펴보면 특약사항 기재내용에 에어컨, 세탁기, 가스렌지, 냉장고, 붙박이장, 롤스크린 등의 시설이 구비되어 있고, ‘임차인은 애완동물을 키우지 않는다’라고 기재되어 있어주거용임을 입증하고 있으며, 또 다른 특약사항에 ‘임차인은 주소이전, 사업자등록은 하지 않는다’라는 항목이 기재되어 있어 임차인에 대하여 실제 거주함에도 전입신고를 하지 못하게 강제한 것으로 보인다. (라) 쟁점오피스텔에 대한 전기, 수도, 도시가스 사용용도에 대하여 조회 의뢰하여 확인한바, OOO 등 모두 주거용 및 취사 전용으로 사용되었다고 회신하였으며, 사용량 및 요금 또한 일반 가정의 사용량과 유사한 것으로 나타난다. (마) 쟁점오피스텔에 대하여 쟁점주택 양도시점(2016년 10월) 전․후 6개월의 수도사용량을 확인한바, 매월 9～27㎥의 사용량을 기록하고 있어 모임장소, 교육장소 등으로 사용하여서는 발생할 수 없는 사용량이고, 2017년 4월 이후 현 임차인(OOO)이 사업용으로 임차한 이후에 발생한 수도사용량은 1～2㎥로 극히 미미하여 주거용과 사업용의 수도사용량은 큰 차이가 있다. (바) 쟁점오피스텔의 취득일인 2012년 10월 이후 매월 평균 OOO원 정도의 가스요금이 부과되었다가 현 임차인인 OOO가 임차한 이후인 2017년 4월부터는 가스사용이 전혀 발생하지 않았고, 전기요금에 포함된 TV시청료가 매 월 발생하다가 OOO가 임차한 이후부터는 발생하지 않고 있다. (사) 쟁점주택의 양도시점 쟁점오피스텔의 임차인은 OOO으로 자신의 공인중개사 보조 사무실 및 교육장소, 지역중개사 모임장소 등으로 사용하였다고 주장하나, 해당 오피스텔에 OOO이 사업자등록을 신청한 사실이 없으며, 주장하는 용도로 사용하였다고 하더라도 이를 사업용으로 볼 수는 없고, 위의 용도로 사용하였다고 진술만 할 뿐이며, 실제로 주장하는 용도(교육장소, 중개사 모임장소)로 사용하였다면 모임공지를 입증할 증빙이 있어야 함에도 이를 입증할 객관적 증빙자료를 제출하지 못하고 있다. (아) 청구인이 업무용으로 사용하였다고 주장하며 제출한 쟁점오피스텔 내부사진을 보면 촬영시기가 2017.3.8.로 쟁점주택의 양도시기(2016.10.21.) 이후임을 알 수 있으며, 당초 주거용 시설에 대한 시설개조 없이 소파 및 탁자 등만 있는 상태여서 이 상태에서도 언제든지 거주가 가능하므로 이를 업무용으로 볼 수는 없다. (자) 청구인은 쟁점오피스텔에 주민등록을 전입한 사실이 없어 주거용으로 사용하지 않았다고 주장하나, 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔 월세계약시 주소이전 금지를 특약사항으로 기재하여 주민등록 전입금지를 강제하였으므로 주민등록 전입 여부와 관계없이 쟁점오피스텔은 주거용 오피스텔에 해당하고, 쟁점오피스텔 취득 이후 쟁점주택 양도시까지 사업용으로 사용하였음을 사업자등록 여부, 부가가치세 신고 여부, 임대차계약서 등으로 입증하여야 하나 쟁점주택 양도시까지 사업자등록 및 부가가치세 신고가 이루어지지 않아 사업용으로 사용되었음이 입증되지 않는다.
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(4) 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. 주택 이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
3. 국민주택이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적” 이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모” 라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제2조의2【준주택의 범위와 종류】 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (6) 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】
② 주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 의한다.
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다. (7) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적․높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 별표 1 제14호. 업무시설
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(7) 국토교통부 고시 제2013-789호(2013.12.13.) 제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고,(이하 생략) (제2015-266호로 2015.4.30. 신설)
(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 쟁점오피스텔이 소재한 OOO 건물등기부등본상 층별 내역은 OOO과 같다. (나) 청구인의 배우자는 비주거용건물 임대사업자 등록한 쟁점오피스텔에 대해 부가가치세 및 종합소득세 신고내역은 OOO와 같다. (다) 처분청이 쟁점오피스텔의 재산세과세내역을 관할구청에 조회한 결과 재산세(건축물)는 사무용 오피스텔 용도로 과세된 것으로 회신하였다. (라) 처분청이 쟁점오피스텔의 관할 주민센터에 2000.121.부터 2016.10.31.까지 기간 중에 주민등록 전입한 이력을 조회하였는바, 관할 주민센터에서 회신한 내역에 의하면 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 2012.10.17. 취득하기 이전에 2006.1.13.〜2008.6.2., 2011.3.15.〜 2012.6.5. 2회 주민등록 전입사실이 있었던 것으로 확인되나, 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 이후부터는 주민등록을 전입한 사실이 확인되지 않는다. (마) 쟁점오피스텔 임대차계약의 주요내용은 OOO과 같다. (바) 처분청이 쟁점오피스텔 임차인이었던 OOO과 2017.11.10. 통화한바, “친구와 쇼핑몰 창업하려고 쟁점오피스텔을 임차하였다가 창업을 성사하지 못하여 임대차계약기간(2014.2.19.〜2015.2.18.)만 채우고 퇴거하였으며 쟁점오피스텔에 거주하지는 않았다”고 진술한 사실이 확인된다. (사) 2015년 3월부터 2016년 4월까지 기간 중에 쟁점오피스텔의 전력사용량이 많은 3개월 간 전기요금 청구금액은 OOO원으로 확인된다. (아) 쟁점주택이 양도될 당시 쟁점오피스텔 임대차계약서 상 임차인이은 처분청의 조사관에게 “쟁점오피스텔을 본인의 공인중개사 보조 사무실, 교육장소, 지역중개사 모임장소 등으로 사용하였다”고 진술한 사실이 확인된다. (자) 처분청은 2017년 3월 이후 쟁점오피스텔 임차자에게 2017.11.3. 전화하여 입주 전 세입자를 본 적이 있는지, 쟁점오피스텔 상태가 주거용 또는 업무용 중 어떤 상태로 보였는지를 질문하였으나 기존 세입자를 본 기억이 없고, 쟁점오피스텔 용도 상태는 잘 기억나지 않는다고 답변하였다. (차) 청구인이 쟁점주택을 양도한 이후인 2017년 3월에 쟁점오피스텔을 임차한 OOO을 제외하고는 쟁점오피스텔을 취득한 이후 현재까지의 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하지 않았다. (카) 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 배우자가 쟁점오피스텔을 임대한 근거로 임대료 입금내역을 OOO과 같이 제출하였다. (타) 처분청이 쟁점오피스텔의 2012년 10월～현재(공문시행일 2017.9.5.)까지의 가스사용내역을 OOO에 조회 확인한 내역은 OOO와 같다. (파) 처분청이 쟁점오피스텔의 관리사무소에 난방 방식에 대해 문의한바, 도시가스가 아닌 지역난방을 이용하고 있는 것으로 답변하였고, 쟁점오피스텔의 2015년 1월부터 2017년 10월까지의 지역난방열 사용량과 난방요금 회신내역은 OOO와 같다. (하) 처분청이 쟁점오피스텔의 2012년 10월부터 현재(조회 요청 공문 시행일 2017.9.4.)까지 전기사용내역을 OOO에 조회의뢰한 바, OOO에서는 쟁점오피스텔의 전력 사용용도를 주택용전력(주거용)으로 회신하였으며 전력사용량 및 전기요금 청구금액 회신내역은 OOO과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점오피스텔은 주택이 아니라 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받아 신축된 사실이 확인되는 점, 청구인의 배우자는 업무시설 및 근린생활시설인 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔의 OOO에서 OOO을 운영하고 있는 OOO에게 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결하고 사무실 용도로 임대하고 있었으며, OOO 예금계좌로 임대료를 받은 사실이 확인되는 점, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 부동산 임대 사업자등록을 하였고, 심리일 현재까지 OOO에게 사무실로 임대하고 있으며, OOO 예금계좌로 임대료를 지급받고 있는 점, 과세전적부심사 시 처분청이 사실확인한 내용에 의하면 쟁점주택 양도일 직전인 기간 중에 임차인과 통화한바, 임차인은 친구와 쇼핑몰을 창업하려고 쟁점오피스텔을 임차하였다가 창업을 성사하지 못하여 임차기간만 채우고 퇴거하고 거주하지 않았다는 사실을 확인하는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 사실을 확인한 사실이 있는 점, 주거용으로 임차한 경우에는주택임대차보호법에 의하여 보증금을 보호받기 위하여 주민등록을 전입신고 하지만 처분청이 확인한 것과 같이 쟁점오피스텔 소유기간 중에는 주민등록을 전입한 사실이 없는 점, 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무용으로 사용하였다는 사실이 임대기간 중에 촬영한 사진 등에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도당시 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용되었다고 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.