상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액인 쟁점감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.1.2. 어머니 정OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO 토지 251.8㎡ 및 겸용주택(1층 일반음식점 149.52㎡, 2, 3층 다가구주택 271.68㎡, 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받아 소유하다가 2016.12.23. 양도하고, 2017.2.7. 양도가액을 실지거래가액 OOO원, 취득가액을 환산가액 OOO원, 양도소득금액을 OOO원으로 하여 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사를 하여 청구인이 쟁점부동산을 2년 이상 보유하지 아니한 채 양도하였으므로 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 보유요건을 충족하지 못한 것으로 보고, 취득가액을 상속세 결정가액인 기준시가로 하여 2017.11.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액 계산시 감정가액이 기준시가에 우선하여야 하고(대법원 2010.10.28. 선고 2010두14442 판결 등 같은 뜻임), 소급감정가액이라도 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있어 이를 시가로 인정하여야 하는바(대법원 2014.5.29. 선고 2014두3254 판결 등 같은 뜻임), 청구인이 제시하는 감정가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)은 비록 상속개시일로부터 6개월이 경과한 시점에 소급하여 감정한 것이라 할지라도 쟁점부동산의 실질적인 가치 증가가 없는 점을 고려할 때, 쟁점부동산의 취득당시 시가로서 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점감정가액은 평가기준일인 상속개시일(2015.1.2.) 후 약 2년 5개월을 경과하여 평가한 것이고, 쟁점감정가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의한 감정가액이라고 보기는 어려우므로 상속개시일 현재 쟁점부동산의 기준시가를 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액인 쟁점감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간 제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ (생 략)

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. (생 략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. (생 략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.(단서 생략)

1. (생 략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 상속세 결정결의서 등에 의하면, 피상속인의 주소지 관할 OOO세무서장은 청구인이 2015.1.2. 쟁점부동산 등을 상속받고 상속세 신고를 하지 아니하자, 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속개시일 당시의 기준시가 OOO원으로 평가하여 2015.11.2. 상속세를 결정하였고, 청구인이 2017.7.19. 쟁점부동산의 쟁점감정가액 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세를 기한 후 신고한 데 대하여 쟁점감정가액은 평가기간을 경과한 소급감정평가액이라는 이유로 인정하지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사보고서 등에 의하면, 쟁점부동산의 양도소득금액은 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 보유기간을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고, 피상속인의 주소지 관할 OOO세무서장이 쟁점부동산의 상속개시일 당시 기준시가로 평가한 가액 OOO원을 상속재산가액으로 결정함에 따라 해당가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 감정평가법인들의 감정평가서를 보면, 아래와 같이 기재되어 있다. OOO

(4) 개별주택 공시가격 조회 및 건물 기준시가 계산 조회 등에 의하면, 쟁점부동산의 연도별 가격(공시가격기준시가) 변동내역은 아래와 같다. OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점감정가액이 평가기준일인 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우에 해당하지 아니하고 상속개시일 후 약 2년 5개월을 경과하여 평가한 가액인 쟁점감정가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의한 감정가액이라고 보기 어려운 점, 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 상속세나 양도소득세 신고·납부목적으로 평가한 것으로 상속 당시 쟁점부동산의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 상속개시일 당시 쟁점부동산의 기준시가를 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.