쟁점건물이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.6.3. OOO에서 주택신축판매업으로 사업자등록한 후 2동의 주택을 신축하여 2011년 분양을 완료하였는데, 신축 당시 건축법상 다세대주택 요건을 충족하지 못해 이 중 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)는 근린생활시설로 등록한 후 분양하였다가 수분양자들이 청구인에게 분양대금 반환의 소를 제기하여 분양대금 반환 확정판결을 받은 뒤 소유권이 청구인에게 환원되었고, 청구인은 쟁점건물을 2016년 11월부터 2017년 4월까지 재분양하였으며, 이를 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급으로 보아 이에 대한 종합소득세를 신고․납부하였으나 부가가치세는 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 쟁점건물이 공부상 근린생활시설로 등록되어있고, 재분양 당시 근린생활시설 상태로 분양하여 부가가치세가 과세되는 재화의 공급으로 보아 2017.11.6. 쟁점건물 매매가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 2017.12.15. 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점건물은 신축 당시부터 실제용도가 다세대 주택이었다. (가) 청구인은 쟁점건물 신축 당시 건축법상 다세대주택의 요건을 충족하기 어려워 불가피하게 공부상 근린생활시설로 허가를 득하였으나 실제로는 주택용도로 신축하였고, 분양 당시 수분양자들도 주택으로 신축된 현장을 확인한 후 “실 모델을 보고 계약함”이라는 특약사항을 기재하여 매매계약을 체결하였다. (나) 그 후 수분양자들은 쟁점건물을 주택으로 사용하던 중 OOO으로부터 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경함에 따른 시정촉구 및 이행강제금을 부과받자 청구인에게 분양대금 반환의 소를 제기하였고, 1심․2심 및 대법원 판결을 통해 분양대금 반환 확정 판결을 받았으며, 이와 같은 각 판결문에서 보듯이 수분양자들은 쟁점건물을 취득한 때부터 계속해서 주택용도로 사용하였다는 사실이 확인된다. (2) 국세기본법 제14조 제1항 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있으므로 쟁점건물이 공부상 근린생활시설이지만 실제로 주거용 빌라를 신축 분양하였고 매수인들이 주거용으로 거주하였음이 대법원 판결내용과 내부시설물 사진촬영자료 등으로 입증되므로 쟁점건물은 부가가치세가 면제되는 주택으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점건물을 재분양 당시 공부와 동일하게 근린생활시설로 공급하였다. (가) 청구인과 수분양자들 간 소송 판결문을 살펴보면, 법원의 사실조회에 대해 OOO이 쟁점건물은 주택으로 용도변경이 불가능하다고 회신한 사실이 확인되고, 청구인이 2016년 11월 쟁점건물을 재분양하면서 작성한 부동산매매계약서상에도 부동산소재지 동·호수란에 근린생활시설임을 표시하였으며, 계약내용에 쟁점건물이 근린생활시설임을 명시하여 매매하였음이 확인된다. (나) 청구인이 제출한 재분양 당시 쟁점건물의 내부전경 사진에서도 주방시설이 철거되어 주택으로 사용할 수 없는 근린생활시설임이 확인되므로 쟁점건물의 공급은 조세특례제한법제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급이 아니다. (2) 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세 요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점건물을 주거용으로 사용 가능하도록 불법 개조하여 매매하고 수분양자들이 이를 주거용으로 사용하였다고 하더라도 적법하게 주택으로 매각할 수 없고 언제든지 본래의 용도인 사무실이나 상가로 사용할 수 있는 근린생활시설인 점 등의 사실관계 및 법령에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점건물을 신축하여 판매한 것은 부가가치세가 면제되는 주택을 공급한 것으로 볼 수도 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조【부가가치세 면제 등】④법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모이하의 주택 (4) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (5) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 【별표1】과 같다. 【별표1】용도별 건축물의 종류

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

4. 제2종 근린생활시설

• 거. 다중생활시설(다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 대내포털 시스템에 따르면 청구인은 2011.7.25. 쟁점건물신축과 관련하여 2011년 제1기 부가가치세 OOO원을 환급 신청한 후 2011.8.26. 이를 매입세액 불공제하여 수정신고한 사실이 나타난다.

(2) 집합건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점건물을 포함한 전체 건물의 현황은 다음 <표1>과 같이 지상 6층 건물로 1층은 주차장, 2층은 제2종 근린생활시설(사무소), 3층부터 6층까지는 다세대주택으로 기재되어 있으며, 2012.8.7. 쟁점건물과 관련하여 제2종 근린생활시설을 주거시설로 무단용도 변경하여 위반건축물로 등재된 내용이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점건물이 실질적으로 주택이라고 주장하면서 당초 쟁점건물을 분양받은 수분양자와의 소송 판결문, 쟁점건물 내부사진, 매매계약서를 아래와 같이 관련 증빙으로 제출하였다. (가) 청구인은 당초 쟁점건물을 분양받은 수분양자가 제기한 분양대금 반환소송 관련 판결문OOO을 제출하였고, 판결문상 인정사실에 의하면 수분양자들이 신혼집 또는 가족들과 실제 거주하는 목적으로 부동산을 취득하면서 주택 자금대출시 담보목적물이 다세대로 각 기재되어있다는 내용이 있으며, 분양담당자가 수분양자들에게 쟁점건물이 근린생활 시설이지만 나중에 주택으로 용도변경이 가능하고 이미 주택으로서 모든 공사를 마치고 분양하는 것이므로 주거용도로 사용 수익하는 것에는 아무런 문제가 없다고만 설명하였을 뿐 주거용으로 불법 용도변경된 것이므로 장차 원상회복명령이나 이행강제금이 부과될 수 있다는 사실을 고지하지 아니하였다는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점건물이 주거용인 증빙으로 일부의 내부사진을 다음 <그림>과 같이 제출하였다. (다) 청구인은 쟁점건물의 당초 매매계약서, 재분양 매매계약서를 다음 <표2>, <표3>과 같이 제출하면서, 당초 매매계약서에 기재된 바와 같이 수분양자들은 분양 당시 직접 주택으로 신축된 실 모델을 확인 후 계약하였음이 확인되고, 재분양 당시에는 소송 등의 문제가 우려되어 특약사항에는 근린생활시설로 표기하였지만, 재분양 받은 자들은 여전히 쟁점건물을 주택용도로 사용하고 있어 신축부터 현재까지 쟁점건물은 주택이라고 주장한다.

(4) 쟁점건물의 당초 분양가액 및 재분양 현황은 다음 <표4>와 같고, OOO이 모두 재분양 받은 것으로 나타난다.

(5) 국세청 대내포털시스템에 의하면 심판청구 당시까지 쟁점건물 소재지에 사업자등록된 이력은 확인되지 않고, 재분양일 전후로 주민등록 전입․전출한 현황은 다음 <표5>와 같이 조회된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조세특례제한법제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 "국민주택"이라 함은 적어도 당초부터 주택의 용도로서 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물을 뜻하는 것인데(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결, 같은 뜻임), 쟁점건물은 건축법상 근린생활시설로 승인받은 사실이 나타나고, 쟁점건물의 재분양 당시 주방시설이 없는 근린생활시설 상태로 공급한 사실이 확인되는 반면 청구인은 쟁점건물의 공급시기까지 ｢주택법｣상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점건물의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.