쟁점건물이 1세대1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.7.8. 서울특별시 OOO을 OOO에 양도한 후, 동 건물 2층이 공부상 용도와는 달리 주택으로 사용됨에 따라 쟁점건물 전체가 주택(주택면적＞상가면적)으로서 소득세법 시행령제160조의 고가주택(1세대 1주택)에 대한 양도차익 계산 규정의 적용대상이라고 보아 2016.9.27. 양도소득세 OOO을 예정신고․납부하였다가, 2016.12.7. 개별주택가격 확인서상의 주택부분(3층∼5층, 공용면적 포함)인 303.15㎡에 대하여는 1세대 1주택의 양도로 양도소득세 비과세 규정을 적용하고, 공부상 근린생활시설 부분에 대하여는 양도소득금액을 계산하여 과세표준 수정신고를 하면서 양도소득세 OOO을 추가납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물이 소득세법 시행령제155조 제15항의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않으므로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 쟁점건물 중 1구의 주택만 비과세하고 나머지 주택 및 근린생활시설 부분에 대하여는 양도소득 과세표준을 재계산하여 2017.8.16. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.22. 이의신청을 거쳐 2017.12.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물이건축법에 규정되어 있는 다가구주택의 범위를 벗어났다 하여 이를 다세대주택으로 간주하여 과세하는 것은 국세부과의 원칙인 신의성실의 원칙을 위반하는 과세이며, 다세대주택의 기본은 구분하여 양도할 수 있다는 것이나, 쟁점건물은 구분하여 양도할 수 없는 경우임에도 다세대주택으로 간주하여 과세함은 부당하다. 설령 쟁점건물이건축법에서 규정하는 다가구주택의 범위를 벗어났다 하더라도 다세대주택으로 볼 것이 아니라 단독주택으로 보아 쟁점건물 전체를 1세대 1주택인 고가주택으로 보아 비과세처리 하든지, 아니면 최소한 공부상 주택으로 사용되고 있는 면적(3층∼5층, 공용면적 포함 303.15㎡)을 비과세로 처리하는 것이 적법한 과세이다. 오랜 기간 근린생활시설로 임대하려고 해도 임대가 되지 않아 2층을 구조변경하여 주택으로 임대한 결과 다주택자가 되어 과세되는 것은 부당하며, 근린생활시설로 임차하고 있는 세입자가 일부를 임의로 구조변경하여 주택으로 사용하는 경우 이를 1개층으로 간주하여 다가구주택의 범위를 벗어날 수 있는바, 이는 건물주가 수시로 세입자의 이용현황을 감시해야 하는 상황이 되어 법적 안정성을 해치게 된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 2층은 등기사항전부증명서 등 공부상 근린생활시설로 되어 있으나, 청구인이 양도소득과세표준 예정신고시 주택으로 용도 변경하여 사용하였다고 주장하며 제출한 15장의 현장사진을 보면 201호～204호의 표찰이 출입문에 부착되어 있으며, 호실 내부에는 TV, 침대, 독립된 화장실과 세면기 등이 설치되어 각 호실별로 독립된 생활공간이 주택으로 사용된 것으로 보이며, 2층 전체를 주택으로 사용한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼은 없다. 쟁점건물의 3층～5층은 등기사항전부증명서 등 공부상 용도와 같이 주택으로 사용하고, 2층은 등기사항전부증명서 등 공부상에는 근린생활시설이지만 실제 용도는 주택으로 사용함에 따라 쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층이어서 건축법 시행령제3조의5 <별표1>의 단독주택으로 보는 다가구 주택 요건에 맞지 않아 소득세법 시행령제155조 제15항의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려운 점, 쟁점건물은 단독주택으로 보는 다가구 주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당한다고 볼 수 있으므로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청에서 쟁점건물 중 1구의 주택분에 대해서만 양도소득세를 비과세하고 나머지 주택 및 근린생활시설 부분을 과세대상으로 보아 양도소득금액을 재계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물이 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) 󰊉󰊗 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ①법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다.(후단 생략) 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익×(양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액×(양도가액-9억원)/양도가액

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(4) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설 (5) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: (생략)
• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.7.8. 쟁점건물을 양도한 후, 동 건물 2층이 공부상 용도와는 달리 주택으로 사용됨에 따라 쟁점건물 전체가 주택(주택면적＞상가면적)으로서 고가주택(1세대 1주택)에 대한 양도차익 계산 규정의 적용대상이라고 보아 2016.9.27. 양도소득세 OOO을 예정신고․납부하였다가, 2016.12.7. 주택부분(3층∼5층, 공용면적 포함)에 대하여는 1세대 1주택의 양도로 비과세하고, 공부상 근린생활시설 부분에 대하여는 양도소득금액을 계산하여 과세표준 수정신고를 하면서 양도소득세 OOO을 추가납부하였으나, 처분청은 쟁점건물이 소득세법 시행령제155조 제15항의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않고 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 쟁점건물 중 1구의 주택만 비과세하고 나머지 부분에 대하여는 양도소득 과세표준을 재계산하여 2017.8.16. 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다. (나) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내역은 다음과 같다. OOO (다) 청구인은 양도소득과세표준 예정신고서 제출시 쟁점건물의 2층이 공부상의 용도(근린생활시설)와 달리 주택으로 사용하였음을 주장하며 2층 201호∼204호의 임차인 거주사실 입증 사진 15장, 대일부동산 김**의 사실확인서 및 임대차계약서를 제출하였는바, 사실확인서 및 임대차계약서의 주요내용은 아래와 같다. OOO (라) 등기사항전부증명서 등 공부상에 나타난 쟁점건물의 용도·면적내역과 청구인이 실제 사용하였다고 주장하는 용도의 내역은 아래와 같다. OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 다가구주택의 범위를 벗어났다 하더라도 쟁점건물 전체를 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 비과세하거나 또는 공부상 주택으로 사용되고 있는 면적(3층∼5층, 공용면적 포함 303.15㎡)을 비과세하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 당초 신고한 내용 및 현장사진 등을 살펴보면, 쟁점건물의 2층이 공부상 용도와는 달리 실제로는 주택으로 사용된 것으로 나타나는바, 주택으로 사용하는 층수가 4개 층이어서 건축법 시행령<별표1> 제1호 다목에 따른 다가구 주택의 요건을 충족하지 못하므로 소득세법 시행령제155조 제15항 단서의 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하기 어려울 뿐만 아니라, 공부상 주택으로 사용된 부분만을 주택으로 보아 비과세하기도 힘들다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점건물 내 1구의 주택만 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.