「소득세법」제95조 제3항에서 정하는 고가주택인 1세대 1주택 양도차익 계산 특례를 적용해야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 부부지간으로 2016.12.7. 지분 2분의 1씩 공동으로 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점주택①”이라 한다), 2층 1호(이하 “쟁점주택②”라 하고, 쟁점주택①과 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO에게 OOO원에 양도하고 쟁점주택을 하나의 주택으로 보아 OOO원 이하분에 대하여 소득세법 제95조 제3항 에서 정하는 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례(이하 “고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례”라 한다)를 적용하여 2017.2.28. 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택①, ②가 공부상 다세대주택으로서 구분등기되어 있고 각 독립적인 거주가 가능하므로 각 개별적으로 거래가 가능한 별개의 주택이라고 보아 쟁점주택②에 대하여 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 적용을 배제하여 2017.9.6. 청구인들에게 각각 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점주택①, ②는 다세대주택으로 각각 구분등기되어 있으나, 실질 형태는 주택 전체가 내부로 연결된 구조로서 세대를 분리하여 양도할 수 없는 복층 구조의 단독주택인바, 이를 따로 구분하여 처분한다는 것이 사실상 불가능하며 실제 양도 또한 일괄로 양도한 점, 비록 일부 면적을 임대하여 사무실 임대 목적으로 사용하였으나 사무실로 임대한 면적이 전체 면적의 30%에도 미치지 못하는 점, 쟁점주택의 공과금 고지 내역을 보면 전기‧가스‧상하수도 요금이 지하층에 대하여만 별도로 고지가 되고 1층과 2층은 구분 없이 전체에 대하여 고지가 되고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도는 단독주택의 양도로서 OOO원 이하분에 대하여 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례를 적용해야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택①, ②는 신축시부터 현재까지 건축물대장 및 등기부등본상 각각 구분 등재되어 있는 다세대주택으로서 그 구조상 세대를 분리하여 별도로 매매 등이 가능하도록 설계되었는바, 외벽출입구는 하나이지만 외벽출입구를 지나면 1층 쟁점주택①과 2층 쟁점주택②에 각각 별도의 출입구가 있어 각 층을 거치지 않고 별도로 출입이 가능하고, 내부적으로 1층과 2층을 연결한 계단은 1m 남짓의 사람만 통과할 수 있는 정도의 폭으로서 언제든지 폐쇄가 가능한 구조로 되어 있으며, 쟁점주택①, ②의 각 면적은 40평이 넘고 각각 독립적으로 생활이 가능한 구조로 되어있다. 따라서, 단지 쟁점주택①, ②가 계단으로 연결되어 있고 1가구가 거주하였다는 사유만으로 이를 하나의 주택으로 볼 수는 없다. 국세통합시스템 전상망에 의하면 청구인들이 대표자인 (주)OOO은 쟁점주택②에 대하여 청구인들과 사용면적 164.9㎡, 임대보증금 OOO원, 월세 OOO원의 임대차계약을 체결하고 2012.9.13. 사업장소재지를 쟁점주택②로 이전하였고, 쟁점주택②의 임대와 관련하여 청구인들은 임대사업자등록을 하고 임대소득을 신고하였는바, (주)OOO은 청구인들의 주장처럼 쟁점주택②의 일부만 사용한 소규모 법인이 아니라 2012년 5월까지 직원이 OOO에 이를 정도로 상당한 규모를 가진 법인사업자로서 쟁점주택② 전부를 사업장으로 사용한 것으로 나타나며, 따라서 (주)OOO의 사업장으로 임대한 쟁점주택②가 주택인지 상가인지 여부는 별론으로 하더라도 직원들과 거래처 방문자 등 외부인이 수시로 출입하는 사업장과 거주주택을 하나의 주택처럼 사용하였다는 청구인들의 주장은 납득하기 어렵고 쟁점주택①, ②는 모두 독립적으로 생활과 사업이 가능한 별도의 부동산으로 보아야 할 것이다. 쟁점주택의 전소유자인 OOO 역시 쟁점주택 계약 당시 쟁점주택①과 쟁점주택②에 대하여 각각의 매매계약서를 작성하고 이를 2주택으로 보아 각각 양도소득세 신고하였고, 청구인들의 경우에도 쟁점주택 양도시 쟁점주택①과 쟁점주택②에 대하여 각각 양도계약서를 작성하였으나 일괄 양도한 것으로 하여 하나의 계약서로 한 부 더 작성하고 양도소득세 신고 당시 하나로 작성한 계약서를 제출하였는바, 이는 쟁점주택①, ②가 공부상 뿐만 아니라 실질적으로도 별개의 부동산임을 인지하면서도 편법으로 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 적용을 받기 위하여 계약서를 추가로 작성한 것으로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 다세대주택으로 각각 구분등기되어 있으나 실질 형태는 세대를 분리하여 양도할 수 없는 단독주택이므로 소득세법 제95조 제3항 에서 정하는 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례를 적용해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 집합건축물대장 및 집합건물 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점주택은 지하 1층(49.62㎡), 지상 2층(1층 140.09㎡, 2층 140.09㎡)의 다세대 주택으로서 쟁점주택①, 쟁점주택②로 각각 구분등재되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 처분청 제출증빙은 다음과 같다. (가) 처분청은 쟁점주택을 2012.8.14. 청구인들에게 양도한 전소유자 OOO는 청구인들에게 쟁점주택에 대한 소유권을 이전한 후 청구인들과는 달리 쟁점주택을 1세대 2주택으로 보아 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 양도소득세를 신고하였다고 하면서 OOO의 쟁점주택에 대한 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 제출하였다. (나) 처분청은 청구인들이 대표자인 (주)OOO이 2012.9.13. 쟁점주택 2층(쟁점주택②)으로 사업장소재지를 이전하여 쟁점주택 양도시까지 이를 사업장으로 사용하였고, 당시 임대차계약 내용에 의하면 임대보증금 OOO원, 월세 OOO원에 사용면적이 164.9㎡로 쟁점주택②의 전체 면적이며, 사업장 이전 당시 (주)OOO의 직원 수는 OOO임이 확인된다고 하면서 (주)OOO 사업정정 내역 및 원천세 신고내역 등을 제출하였다. (다) 처분청은 청구인들이 당초 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 별도로 매매계약서를 작성하였다고 하면서 매매계약서 사본 2매를 제출하였는바, 동 매매계약서 사본에 의하면 청구인들과 OOO은 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 별도로 매매계약서를 작성한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 쟁점주택의 양수인이 쟁점주택 매매계약과 관련하여 “청구인들과 양수인은 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 매매계약서를 작성하였고, 청구인들이 쟁점주택①, ②를 모두 포함한 계약서를 한부 더 작성해 달라고 하여 작성한 사실이 있으나 양수인이 해당 계약서를 가지고 있지는 아니하며 각각 별도로 작성된 계약서만 가지고 있고, 쟁점주택①, ②의 내부는 계단으로 연결되어 있으나 입구는 따로 되어 있고, 쟁점주택①, ②를 연결하는 계단은 협소하여 너비가 약 1미터 정도 밖에 되지 아니하고, 따라서 물건을 가지고 다니기는 힘들고 사람만 다닐 수 있는 정도이다.”라고 확인하였다고 하면서 양수인과의 통화 내용을 기재한 내부 문서를 제출하였다.

(3) 청구인들 제출증빙은 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점주택이 구조상 세대를 분리하여 양도할 수 없는 복층 구조의 단독주택이라고 하면서 쟁점주택의 입체도 및 평면도, 현장사진을 제출하였고, 쟁점주택의 보일러도 각 별도로 설치되어 있지 아니하고 하나의 보일러로 쟁점주택 전체 난방을 하고 있다고 하면서 쟁점주택 보일러실 사진을 제출하였다. (나) 청구인들은 쟁점주택에 대하여 전기‧가스‧상하수도 요금이 지하층에 대하여 별도로 고지가 되고 1층과 2층은 구분 없이 전체에 대하여 고지가 되고 있다고 하면서 쟁점주택에 대한 전기요금 청구서, 도시가스요금 고지서, 상‧하수도요금 고지서를 제출하였다. (다) 청구인들이 제출한 쟁점주택에 대한 재산세 고지서에 의하면 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 별도로 재산세(주택)가 고지된 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점주택①, ②가 공부상으로는 다세대주택으로서 각각 구분등기되어 있으나 실제 현황은 세대를 분리하여 양도할 수 없는 사실상의 단독주택이므로 그 양도를 1주택의 양도로 보아 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례를 적용해야 한다고 주장한다. (나) 그러나, 쟁점주택①, ②는 신축시부터 다세대주택에 필요한 요건을 구비하고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있는 다세대주택으로서 특별한 사정이 없는 한 각각을 별도의 주택으로 보아야 할 것인바, 쟁점주택의 구조를 보면 외벽출입구는 하나이지만 외벽출입구를 지나면 1층 쟁점주택①과 2층 쟁점주택②에 각각 별도의 출입구가 있어 각 층을 거치지 않고 별도로 출입이 가능한 것으로 되어 있는 점, 쟁점주택①, ②가 내부에서 계단으로 서로 연결이 되어 있다고 하더라도 각 층이 공간적으로 분리되어 있고 각각 별도의 생활이 가능한 구조로 되어 있어 이를 별도로 사용하는 것이 불가능하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택①, ②가 그 현황상 연결된 구조로 되어 있다는 이유만으로 그 실질을 단독주택으로 보기는 어려우며, 청구인들이 설령 쟁점주택을 하나의 주택으로 사용하였다고 하더라도 언제든지 쟁점주택①, ②를 별도의 주택으로 사용할 수 있는 것으로 보인다. (다) 또한, 청구인들은 자신들이 대표자인 (주)OOO에게 쟁점주택②의 전체 면적을 임대보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임대하고 청구인들 및 (주)OOO 직원들이 이를 사무실로 사용한 것으로 나타나므로 쟁점주택 전체를 하나의 주택으로 사용하였다고 보기도 어려운 것으로 판단된다[청구인들은 임대차계약서상의 면적과는 달리 쟁점주택②의 면적의 일부만 (주)OOO의 사무실로 사용하였다고 주장하나 이를 입증할 객관적이고 구체적인 증빙은 제출되지 아니하였다]. (라) 그리고, 쟁점주택의 전소유자인 OOO 역시 쟁점주택 계약 당시 쟁점주택①과 쟁점주택②에 대하여 각각의 매매계약서를 작성하고 이를 2주택으로 보아 각각 양도소득세 신고한 점, 청구인들의 경우에도 쟁점주택 양도시 쟁점주택①과 쟁점주택②에 대하여 각각 양도계약서를 작성한 사실이 있는 점, 쟁점주택에 대한 재산세 고지서에 의하면 쟁점주택①, ②에 대하여 각각 별도로 재산세(주택)가 고지된 것으로 나타나는 점, 청구인들은 취득세 및 재산세와 관련하여 이미 쟁점주택①, ②를 2개의 주택으로 신고함으로써 청구인들도 쟁점주택①, ②를 별개의 주택으로 인식한 것으로 보이는 점, 그럼에도 청구인들이 취득세 및 재산세에서는 2개의 주택이라 하여 세제상 혜택을 받았음에도 소득세에서는 이와 달리 1개의 주택이라고 주장하면서 또 다시 세제상 혜택을 받으려는 것은 모순된 주장으로 보이는 점 등에 비추어 보더라도 쟁점주택을 1주택으로 보는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. (마) 따라서, 처분청이 쟁점주택①, ②를 각각 별개의 주택으로 보고 쟁점주택②에 대하여 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 적용을 배제하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.