쟁점오피스텔은 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있고, 임차인들 중 일부는 쟁점오피스텔로 전입신고를 한 사실도 확인되는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용했다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점오피스텔은 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있고, 임차인들 중 일부는 쟁점오피스텔로 전입신고를 한 사실도 확인되는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용했다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 또한, 청구인은 쟁점오피스텔이 매매가액 시세도 약 OOO원에 불과하고 그 면적도 각각 28.5㎡ 및 29.19㎡로 협소하여 거주하기에 적합하지 아니하여 업무용(사무실)으로 임대하였음에도 쟁점오피스텔의 임차인들 중 배은 임대차계약기간이 개시되기도 전인 2014.9.5. 청구인 모르게 무단으로 전입신고를 하였는바, 이는 청구인으로서는 예상할 수 없는 것이었고, 배은 당시 실제로 서울특별시 OOO에 소재하는 처형의 집에서 거주하고 있었으며 개인회생(서울회생법원 2016가회단4)이 진행중이라서 관련 우편물로 인하여 주변에 그러한 사실이 알려지는 것을 우려하여 주소만 쟁점오피스텔로 옮겨둔 것이었다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인에게 한 이 건 처분은 너무나 가혹하다 할 것이다.
(1) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 용도가 ‘업무시설’로 기재되어 있으나, 1세대 1주택 판정시에는 주택인지 여부를 실제 사용용도를 기준으로 판단하여야 한다. 국세통합전산망에 의하면 쟁점오피스텔이 소재하는 전체오피스텔 총91개호 중 38개호에 거주하는 세대가 전입 신고를 한 것으로 확인되고, 인터넷 부동산 중개 사이트에 게시된 쟁점 오피스텔과 동일한 구조에 대한 매물정보에 의하면, 쟁점오피스텔은 개별난방, 싱크대, 화장실 등 주거시설을 갖추고 있어서 주거용으로 적합한 것으로 확인된다.
(2) 청구인의 OOO은 쟁점오피스텔을 비주거용으로 보아 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 임차인들 또한 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없으므로 청구인은 당초 쟁점오피스텔을 사업용으로 임대할 의사가 있었 다고 보기 어렵다. 또한, 쟁점②오피스텔은 쟁점아파트를 양도하기 전인 2014.9.5. 세입자 배**이 전입신고를 한 사실이 확인되고, 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도사용량, 임차인의 직업 등을 고려할 때 주거용으로 사용된 것으로 보이므로 쟁점아파트를 양도한 청구인에게 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도 소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성 하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서생략)
(4) 주택법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
2. "공동주택"이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
• 28.5 쟁점②오피스텔 박○○ 업무시설 (오피스텔) 2008.04.30.
• 29.19 (다) 국세통합전산망에 의하면 쟁점오피스텔에 대한 임대인 및 임차인의 사업자등록사항은 조회되지 아니하는 것으로 나타난다. (라) 서울특별시 OOO은 쟁점오피스텔에 대하여 현재까지 계속하여 ‘건축물’로 재산세를 부과한 것으로 확인된다. (마) 국세통합전산망에 의하여 확인되는 쟁점오피스텔 임차인들의 소득 발생내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 임차인들의 소득 발생내역 임차인 소득 종류 소득발생처 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 김○○ (000호) 근로 ㈜ ㈜ ㈜, ㈜ ㈜ 조○○ (000호) 근로 **
• - 배○○ (000호) 사업 * (서울특별시 ○○구 ○○동 소재) (바) 쟁점①오피스텔에 대한 주민등록 전입내역은 확인되지 아니 하나, 쟁점②오피스텔은 임차인 배이 2014.9.5. 전입신고를 한 내역이 나타난다. (사) 그 밖에 쟁점오피스텔에 대한 가스, 전기 및 수도 사용내역은 아래 <표4>․<표5>․<표6>과 같다. <표4> 월별 가스사용 내역(2012.8.29.∼2015.8.28.) 구분 쟁점①오피스텔 쟁점②오피스텔 검침일 사용열량(MJ) 청구금액(원) 사용열량(MJ) 청구금액(원) 2012-08-29 129 3,770 216 5,670 2012-10-02 129 3,770 216 5,670 2012-11-02 259 6,610 2,073 46,640 2012-12-04 475 11,350 4,580 101,990 2013-01-02 950 21,830 2,937 66,140 2013-01-28 473 11,310 11,751 260,350 2013-03-04 558 13,750 7,479 168,220 2013-04-01 340 9,240 4,347 100,950 2013-05-02 427 10,710 4,191 97,530 2013-06-03 388 9,800 603 14,750 2013-07-01 215 5,970 948 22,700 2013-08-01 129 3,870 258 6,860 2013-09-02 172 4,910 215 5,900 2013-10-02 129 3,960 215 5,910 2013-11-01 518 12,910 2,072 49,100 2013-12-03 1,078 25,950 4,573 107,260 2014-01-02 1,253 30,130 2,939 69,520 2014-02-03 861 22,030 10,335 255,020 2014-03-04 1,116 28,310 5,798 143,450 2014-04-01 941 23,990 4,364 110,770 2014-05-01 430 11,440 3,182 79,120 2014-06-02 300 8,280 1,203 30,590 2014-07-02 259 7,250 259 7,250 2014-08-01 173 5,110 259 7,240 2014-08-27 129 4,160 66 3,100 2014-10-03 259 7,330 216 6,270 2014-10-29 304 8,410 694 17,960 2014-12-02 606 15,800 4,593 113,300 2014-12-26 735 18,940 6,011 147,920 2015-01-27 952 23,120 6,103 142,820 2015-03-03 1,122 7,760 6,865 157,860 2015-03-31 860 19,060 4,171 88,910 2015-05-01 560 12,760 2,628 56,060 2015-05-31 301 6,790 474 10,170 2015-07-01 0 1,230 300 6,820 2015-07-29 171 4,290 257 5,960 2015-08-28 0 990 129 3,470 <표5> 월별 전기사용 내역(2015년 1월 ∼ 2015년 9월) 구분 쟁점①오피스텔 쟁점②오피스텔 연월 사용량(KW) 청구금액(원) 사용량(KW) 청구금액(원) 2015년 1월 124 13,190 385 55,210 2015년 2월 124 18,090 380 52,510 2015년 3월 108 14,920 306 42,270 2015년 4월 193 23,980 353 43,860 2015년 5월 213 25,830 336 40,750 2015년 6월 212 28,720 334 45,240 2015년 7월 321 47,850 399 59,480 2015년 8월 350 49,350 633 89,250 2015년 9월 303 39,490 508 66,200 <표6> 월별 수도사용 내역(2015년 1월 ∼ 2015년 9월) 구분 쟁점①오피스텔 쟁점②오피스텔 연월 사용량(㎥) 청구금액(원) 사용량(㎥) 청구금액(원) 2015년 2월 8 18,400 31 71,300 2015년 4월 8 17,600 29 63,800 2015년 6월 8 18,800 30 70,500 2015년 8월 8 20,800 31 80,600 2015년 10월 8 18,400 30 69,000 (아) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 임대차계약서 사본 3매에 의하면, 쟁점오피스텔의 용도는 모두 ‘업무시설’로 표시되어 있고 동 계약서 제3조에서 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다’고 규정하고 있으며, 특약사항에는 임차인이 전입신고를 하지 않는다는 내용이 명시되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였고 임차인 배이 전입신고를 한 것은 우편물 수취의 편의상 한 것이지 실제 거주를 목적으로 한 것은 아니며, 설령 임차인들이 임의로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 청구인이 그로 인한 책임을 부담하는 것은 가혹하다고 주장하며 배이 작성한 탄원서(2016.12.8.), 가족관계증명원 및 주민등록등본 등을 제시하고 있다. (가) 배이 2016.12.8. 작성한 탄원서의 주요내용은 다음과 같다. 저는 쟁점②오피스텔을 임차하여 사무실 겸 휴식공간으로 사용하고 있던 중 본인의 사업실패로 인하여 온가족(0명)이 ○○구 ○○동 소재 처형 집에서 같이 기거하게 되었고, 그 와중에 법원에서 보내온 압류 및 독촉하는 여러 가지 우편물 등이 주위 가족들에게 알려지는 것에 부담을 느껴 아무 생각 없이 쟁점②오피스텔로 전입하였는데 이로 인하여 청구인에게 큰 피해를 주게 될 줄은 몰랐습니다. 저도 현재 개인회생을 진행 중인데 부디 청구인에게 피해가 가지 않도록 선처하여 주시길 간곡히 바랍니다. 2016.12.8. 배 (나) 청구인이 제시한 배의 주민등록등본에 의하면, 배은 2014.9.5. 쟁점②오피스텔로 전입하여 현재까지 주민등록이 신고되어 있는 것으로 확인되고, 배의 배우자 및 자녀는 2007.12.11.부터 서울특별시 OOO 소재에 주소를 두고 있는 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점②오피스텔의 임차인이 2016.8.20.부터 조에서 배으로 변경되었으나 조과 배은 친척관계에 있는 자들로서 양자 간 합의에 의하여 입주하기 전에 미리 전입신고를 한 것이라고 주장한다. (다) 쟁점오피스텔의 OOO이 작성한 확인서(2017.7.13.) 의 내용은 다음과 같다. 확인서 인적사항: 배(-*) 상기자는 ○○구 ○○동 ○○○-○○에 위치한 ○○빌 관리소장으로 재직한 자로 쟁점②오피스텔 입주자 명단에는 조이 2009.7.20.부터 입주하여 2016.7.20.까지 사용한 것으로 되어 있음을 확인합니다. 2017.7.13.
○○빌 관리소장 배**(직인날인)
(3) 한편, 처분청은 OOO 및 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점오피스텔은 개별난방, 싱크대, 화장실 등 주거시설을 구비하고 있어서 그 구조가 상시 주거용으로 사용하기에 적합하며, 임차인들 중 배**이 전입신고를 한 사실도 확인되고 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도 사용량, 임차인들의 직업 등을 고려할 때 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 의견이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였고 임차인 배이 전입신고를 한 것은 우편물 수취의 편의상 한 것이지 실제 거주를 목적으로 한 것은 아니며, 설령 임차인들이 임대차계약서상 용도와 달리 임의로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 청구인이 그로 인한 책임을 부담하는 것은 가혹하다고 주장하나, 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 그 임차인들이 쟁점오피스텔에 한 사업자등록사항도 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 업무시설로 되어 있으나, 개별난방, 주방시설 및 화장실 등 주거시설이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있고, 임차인들 중 배이 전입신고를 한 사실도 확인되며, 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도 사용량, 임차인들의 직업 등을 고려할 때 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 보기는 곤란한 점, 그 밖에 청구인이 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 실제로 업무용이 아닌 주택으로 사용되었다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.