청구인이 양도하기로 한 목적물은 토지, 건물을 포함한 건물신축분양사업 일체의 본인 지분 상당으로 그 대가는 청구인의 사업소득과 관련이 있는 채권으로 보이는 점, 수정된 계약의 실질은 당초 사업권 양도대가의 일부인 쟁점토지상당액에 대한 채권의 포기로 보이고 이를 달리 볼 객관적 증빙이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 양도하기로 한 목적물은 토지, 건물을 포함한 건물신축분양사업 일체의 본인 지분 상당으로 그 대가는 청구인의 사업소득과 관련이 있는 채권으로 보이는 점, 수정된 계약의 실질은 당초 사업권 양도대가의 일부인 쟁점토지상당액에 대한 채권의 포기로 보이고 이를 달리 볼 객관적 증빙이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 이 사건은 증여거래의 실질을 인정할 수 있는지가 쟁점인데 증여란 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 것이다. 그런데 이 건 증여계약으로 변경 전 양도거래 단계에서도 재산의 무상수여 효과가 이미 발생했고, 이와 같은 효과의 유지는 청구인의 의사만으로 충분히 가능했다. 그렇다면 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 대가 없이 주기 위한 목적만으로 굳이 기존계약을 해제하고 구태여 새로운 계약을 성립시킬 필요가 있었는지 의문 시 되는바 이에 대한 처분청 의견은 아래와 같다. (가) 쟁점토지에 관하여, 청구인은 2013.1.1 OOO에게 금 OOO원에 양도하는 것을 내용으로 한 양도계약을 체결하면서 변제기를 ‘사업종료 후’로 정하였는데, 위 변제기에 관한 계약내용 중 ‘분양미진으로 인하여 지급이 지연될 경우’가 기재된 것은 분양완료 이전시점이더라도 지급지연이 발생할 수 있는 것으로 보이고, 2013년 4월 지상건물에 대한 사용승인이 이루어진 후 같은 해 5월에는 당시의 수분양자들에게 소유권이전등기까지 경료된 이상 변경계약 체결일인 2014년 8월 이전에 이미 변제기는 도래한 것이다. ① 변제기 도래당시 청구인이 양수대금을 전혀 수령하지 않은 점, ② 관련 최고절차 일체를 진행하지 않은 점, ③ ‘지급이 지연될 경우 “을(OOO)”의 책임으로 본 사업물건으로 담보대출을 실현하여 지급한다.’는 계약조항(양도계약서 제3조)에 기한 권리행사도 얼마든지 가능했으나 이 또한 고려하지 않은 점 등에 비추어 OOO 입장에서는 대가없이 토지를 받은 것과 실질이 다를 바가 없었고, 이는 청구인이 갑자기 입장을 바꾸어 OOO에게 채무이행을 요구하지 않는다면 그대로 확정되는 것이었으므로 청구인이 OOO에 대한 진정한 증여의사를 실현하기 위해 일부러 변경계약을 도모했다는 취지의 주장은 아무런 이유가 없다고 할 것이다. (나) 위와 같은 점은 아래 <표1>과 같이 신․구 계약의 대조에 의하여도 나타난다. OOO 위 내용에 따르면, 양자(兩者)는 계약명과 계약목적물이 사실상 동일하고 위 변경사항 외에는 대부분이 신계약에 그대로 승계된 것으로 오로지 토지대금의 무상전환만을 위한 변경이었다고 할 수 있는바, 청구인이 OOO의 계약불이행을 유지시켜주는 것만으로 충분히 달성될 수 있는 사항과 관련된 것에 지나지 않아 실상 불요한 것이었다. 한편, 청구인은 마치 양도계약 당시에도 증여의사를 가지고 있었으나 부동산등기와 관련한 법률상 제한에 따라 처음부터 증여계약으로 진행할 수 없었다는 취지의 주장도 펴고 있으나 건설 중인 건물과 대지에 대한 등기의 문제는 증여거래로 진행했을 때만 발생하는 것이 아니어서 이 같은 주장대로라면 양도계약 체결도 불가했을 것이라는 점에서 이유 없고, 그럼에도 양도계약은 진행되었는데 ① 양도계약상 청구인의 양수대금 수령이 등기조건부도 아니었다는 점 ② OOO은 등기이전과 상관없이 건설 중인 건물을 자산으로 계상한 점 ③ 지상건물 건축을 시행함으로써 사용‧수익하였으며 이와 같은 ‘사용․수익’ 사실로써 소득세법 시행령제48조 제11호에 의거 신동아건설이 자산의 수입시기를 맞이한 사실에 비추어 증여거래로 진행하면서도 위와 같은 방식을 따라 증여의사를 실현하는 것이 얼마든지 가능했을 것인데도 이를 행하지 않았다는 점에서 최초 증여의사를 인정할 만한 이유가 없다. 따라서 청구인이 기존계약을 특별히 증여거래로 전환했어야 할 합리적 이유를 찾기 힘들다고 할 것이어서 쟁점거래의 실질이 증여라고 볼 수 없다. (다) 또한 OOO의 2013사업연도 및 2014사업연도 감사보고서에도 본 양도양수계약내용은 주석사항에 자세하게 기재되어 있으나, 청구인의 주장인 증여에 관한 사항은 찾아 볼 수 없으므로 청구주장이 허위임을 알 수 있다.그럼에도 청구인은 대부분의 건건동토지가 수분양자에게 등기이전이 완료된 시점인 2014년 8월 실질적으로 청구인의 소유도 아닌 쟁점토지에 대해 ‘사업 양도·양수 변경계약서’ 소급하여 작성하고 쟁점토지를 당초부터 증여하였다 주장을 펴고 있으나, 이는 OOO이 자금사정이 나아지지 않아 사실상 청구인이 미수채권를 회수할 수 없는 상황이므로 불가피하게 채권을 임의로 포기한 것으로 보는 것이 타당하다.
(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세 기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세 기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제76조【확정신고납부】① 거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 종합소득 산출세액 또는 퇴직소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (2) 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록 면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 OOO이 2013.1.1. 체결한 ‘사업권 양도양수 계약서’에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
1. 양도양수의 목적물은 사업부지로서 건건동토지와 건설중인 건물의 청구인 지분 일체로서 사업부지는 OOO원, 사업권은 2012.12.31. 현재 기성고를 기준으로 한 OOO원으로 하고, 이는 공사 도급 계약을 기준으로 산정한다.
2. 청구인은 사업 종료 후 즉시 분양수입금에서 OOO의 선투입금액 및 사업부지 금액을 OOO에게 지급하고, 분양미진으로 인한 지급 지연시 청구인의 책임으로 담보대출을 통해 이를 지급한다.
3. 기타사항으로 계약서 작성일 이후 건건동사업과 관련한 사업부지 및 사업권을 사용‧수익할 수 있는 권리는 OOO에게 이전되는 것으로 하고, 청구인 명의로 발생되는 모든 제세공과금은 신동아건설의 책임으로 납부한다. (나) 청구인과 OOO이 2014년 8월에 작성한 ‘사업 양도‧양수 변경계약서’에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
1. 청구인과 OOO이 2013년 1월에 체결한 계약을 변경하는 것으로, 사업부지는 청구인이 OOO에게 증여한다.
2. 신축중인 건물은 당초약정액인 OOO원에 청구인이 OOO에게 양도한다.
3. 대금의 지급은 청구인과 OOO 상호간 재무상황을 감안하여 당사자간 별도로 협의하여 정하고, 위 변경사항 이외에는 당초 계약내용이 유지된다. (다) 청구인이 2017년 7월에 작성한 확인서에 의하면 청구인은 2013.1.1. 건건동토지와 사업권을 OOO에 양도한 사실이 있고, 양도가액은 토지 OOO원, 사업권 OOO원(부가가치세 별도)으로 토지 취득과 관련하여 김OOO와 체결한 대물변제 계약서 이외에 당초 취득계약서는 보관하지 않고 있다고 기재되어 있다. (라) OOO이 OOO(대표자 청구인)에 발급한 사업계획승인서(2011년 6월)에 의하면 건건동사업은 총 사업비 약 OOO원의 아파트 1동 140세대를 건축하는 것으로 나타나고, OOO이 OOO에게 제출한 사업계획(변경)승인신청서(2011.11.23.)에 의하면 사업주체와 시공자가 OOO로 기재되어 있고, 건물 1동에 165 세대가 원룸형주택인 도시형생활주택 건축을 예정하며, 착공예정일은 2011.5.7.이고, 사용검사예정일은 2012.5.7.로 기재되어 있다. (마) 청구인, OOO(대표이사 청구인), OOO(대표이사 청구인, OOO)을 도급인으로 하고, OOO을 수급인으로 한 공사도급계약서(날짜 미상)에 의하면 건건동사업은 계약체결일 현재 도급인들이 행정관청으로부터 건축허가를 득한 것으로, 용적율, 세대구성, 세대수 등에 대한 증감 발생시 도급계약조건을 변경할 수 있으며, 등기 완료시 정산한다고 기재되어 있다. 공사기간은 2011.8.1.부터 2012.1130.까지이고, 공사금액은 OOO원(부가가치세 별도)으로 기재되어 있다.
1. 위 도급인들과 OOO이 체결한 ‘민간건설공사 표준도급계약서’(2011.12.23.)에 의하면 당초 OOO원의 계약금액에서 OOO원을 감액하여 OOO원으로 변경하는 계약을 체결한 것으로 나타난다.
2. 위 도급인들과 OOO이 체결한 ‘민간건설공사 표준도급계약서’(2012.11.26.)에 의하면 당초 2012.11.30.까지로 약정된 공사기간을 2013.3.31.로 121일 연장하는 변경계약을 체결한 것으로 나타난다. (바) OOO외 1필지 제2층 제201호 117㎡와 제101호 58.5㎡에 대한 집합건물 등기사항전부증명서에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
1. 전체 토지 2,382㎡ 중 63.5㎡가 2013.6.7. 위 201호의 대지권으로, 31.76㎡가 101호의 대지권으로 기재되어 있고, 당초 소유권보존등기는 20135.10. 공유자로서 청구인이 61%, OOO이 38.18%, OOO이 0.82%로 되어 있으며, 2013.6.7. 매매를 원인으로 하여 OOO의 0.82% 공유지분이 청구인에게 이전 되었고, 2015.11.25. 청구인의 증여를 원인으로 하여 청구인 지분 68.82%의 소유권이 2015.12.1. OOO에게 이전되었다.
2. OOO(16.72㎡)의 경우 등기사항전부증명서 열람일인 2015.6.18.까지 소유권 내역이 청구인 61.82%, OOO 38.18%로 되어 있다. (사) OOO의 과세표준수정신고서(2014.11.12.)에 의하면 자산수증이익 OOO원의 누락분을 수정하면서 구체적으로 당초 미지급금으로 계상된 금액 중 자산수증이익 해당분을 손금산입(유보)하고, 자산수증이익 OOO원을 이월결손금 보전분을 익금불산입(기타)한 것으로 나타나며, OOO(청구인의 자)과 OOO(청구인의 형제)은 결손법인에 대한 증여의제 규정을 적용하여 2013.1.10. 증여분 증여세 OOO원 및 OOO원을 각 신고(2014.11.30.)한 것으로 나타난다.
(2) OOO세무서장이 청구인에게 통지(날짜 미상)한 ‘현장확인 결과 통지’에 의하면 토지, 영업권 등 매출신고 누락혐의를 확인한 결과 토지는 양수법인에 증여, 양수법인의 자산수증이익으로 계상하였고, 영업권은 사업의 포괄양도에 해당되어 부가가치세 비과세 대상이며, 세금계산서 발행금액의 감액경정, 매입자 매입세액 불공제를 통보한 것으로 기재되어 있다. 이와 관련하여 처분청이 제출한 ‘현장확인 종결보고서’(2015년 7월)에 의하면 청구인에 대한 탈세정보자료상 혐의내용 중 2013.1.1. 청구인과 OOO 사이에 사업의 포괄양수도에 관련한 토지 및 영업권 등 매출신고 누락여부를 확인하기 위해 현장확인에 착수한 것으로 기재되어 있고, OOO(청구인은 OOO의 공동대표이사로서 57.53%의 지분 보유)에게 청구인이 보유중이던 건건동사업의 출자지분 62.18%를 포괄 양도하는 계약을 체결한 것으로 기재되어 있다. 사업의 양도대가는 용지 OOO원(감정평가액), 미완성 건물 OOO원(기성고 계산에 의한 공정가액)으로 되어 있고, OOO의 감사보고서에는 미지급금 OOO원, 영업권 OOO원이 계상되어 있는 것으로 나타난다. OOO세무서 조사공무원은 청구인에게 양도양수계약서, 양도 물건별 대가 산정 근거, 대금 수령증빙 등을 요구하였으나 청구인은 2013년 1월에 작성된 계약서와 2014년 8월에 작성된 변경계약서만을 제출하면서 당초 계약은 부채에 관한 약정이 없고, 변경계약에 의해 토지는 증여로, 건물은 매매로 하여 부가가치세를 별도 수수하기로 하였으므로 세법상 재화의 공급으로 보지 않는 포괄적 양도양수계약이 아니라고 소명한 것으로 기재되어 있다. 이에, 조사공무원은 사업장을 현장방문한 결과, 시행‧시공을 OOO로 표방하여 신동아건설의 직원이 분양업무를 처리하고 있고, 2013.1.1.자 계약서와 같이 청구인은 사업부지 및 사업권 일체를 OOO에 양도하고 그 대가를 분양완료 후 즉시 지급받기로 약정한 사실이 있으며, OOO의 2013사업연도 감사보고서에 의하면 건건동사업을 포괄적 양수하는 계약을 체결하였다고 기재되어 있고, 영업권 OOO원에 대해 당기 일시상각한 사실이 있다고 기재되어 있다는 사실을 확인하였다. 조사공무원은 사업양도의 핵심은 경영권과 영업권의 양도에 있다는 점에 비추어 미지급금을 제외하고 승계한 경우도 사업의 포괄양도에 해당하고, 부가가치세 별도 수수는 2014.1.1. 이후 적용되는 규정이며, 토지는 당초 양도물건에서 증여로 이전되어 결손금의 보전에 충당된 것의 실질은 청구인의 종합소득세 회피를 위한 변경계약으로 판단되고, 양도대가 중 영업권을 별도로 평가하여 OOO이 인식하여 사업의 동일성이 상실되거나 경영주체가 OOO로 이전되지 않았다고 볼 사실관계가 확인되지 아니하여 사업의 포괄양도에 해당한다고 기재되어 있다. 조사공무원이 2018년 1월에 작성한 확인서에 의하면 2015년 6월 청구인에 대한 과세정보자료 현장확인을 실시한 사실이 있으나 착수 당일 사업장을 방문하여 공사현장과 분양사무실만 둘러본 후 돌아와 사무실내 직원은 만난 사실이 없고, 이후 담당 회계사에게 유선연락하여 사업(변경)계약서 및 1쪽 분량의 원가계산서(엑셀서식)만을 팩스로 전달받은 사실이 있으며, 관련 보고서상 확인내용은 국세청 전산자료와 금융감독원 공시자료 등을 참고하여 작성한 내용이고, 다른 서류를 제출받은 사실이 없다고 기재되어 있다. 조사공무원이 그 외 확인한 내용에 의하면 건건동사업의 총 분양가는 OOO원이고, 총 공사비 OOO원으로 청구인 지분 62.18%에 해당하는 예상이익은 OOO원(토지원가 OOO원, 미지급금 OOO원 반영 후) 상당액으로 청구인이 위 사업에 따른 영업권을 OOO원으로 임의 평가하여 저가로 양도한 혐의가 있다고 기재되어 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 2013.1.1. OOO에 양도하기로 한 목적물은 토지, 건물을 포함한 건물신축분양사업 일체(건건동사업)의 본인 지분 상당을 양도하는 계약이 OOO과 적법하게 체결된 것으로 보이고, 그 대가는 청구인의 사업소득과 관련이 있는 채권으로 보인다. 청구인은 그 후 2014년 8월에 계약을 수정하면서 당초의 계약이 소멸하고 증여계약으로 전환된 것이라고 주장하나, 수정된 계약의 실질은 당초 2013.1.1.의 사업권 양도대가의 일부인 쟁점토지상당액에 대한 채권의 포기로 보이고 이를 달리 볼 객관적 증빙이 부족하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.