쟁점주택의 분양권 프리미엄을 ***만원으로 하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택의 분양권 프리미엄을 ***만원으로 하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 분양권 프리미엄을 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 청구인의 쟁점주택의 분양권 취득 당시의 내역은 아래 <표1>과 같고, 그 대금은 당시의 거래 관행에 따라 아래 <표2>와 같이 청구인 명의의 OOO은행 계좌에서 현금 또는 수표로 출금하여 지급하였다. OOO (나) 청구인은 쟁점주택 분양권 취득시 중개수수료로 OOO원을 지급하였는바, 이를 청구인이 주장하는 취득가액에 부동산 중개수수료의 최대요율 0.9%를 적용하여 보면 실제 지급한 중개수수료에 비슷한 수준(OOO원)으로 나타나므로, 청구인이 출금된 수표 또는 현금을 프리미엄으로 지급하였음을 알 수 있다.
(2) 쟁점주택 분양권의 프리미엄이 취득가액을 구성하고 있다는 점에서 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 처분청과 청구인의 프리미엄 금액이 서로 상이하므로 쟁점주택의 취득가액이 불분명하다고 볼 수 있다. 부동산 시세 등에 비추어 검인계약서상의 매매금액을 실지 거래가액으로 인정하기 어렵다고 본 사례(OOO법원 2016.3.18. 선고 2016누20630 판결, 국세청 심사양도 2012-8, 2012.3.23. 등 참조)와 이 건이 유사하므로 매매사례가액이나 감정가액이 제시가 없는 이상 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점주택의 분양가액 외에 추가로 지급했다고 주장하는 프리미엄 OOO원에 대한 근거를 보면 누구의 계좌에서 얼마가 출금되었는지 구체적인 증빙이 없이 단순히 일자별 은행출금 내역만 나타나는데 이를 취득가액에 반영할 수는 없다. 참고로 처분청은 쟁점주택 분양권의 전소유자가 양도소득세 신고 시 양도차익(프리미엄)으로 신고한 OOO원, 중개수수료 영수증 OOO원, 관련 법령에 따라 지출의무가 확인되는 취득세 OOO원을 취득가액으로 추가 인정하였다. (2) 거래에 있어 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하지 아니하고 취득가액을 환산가액으로 신고해야 하는 경우에 해당하지 않으므로 확인된 취득가액을 실지거래가액으로 보아 경정한 처분은 타당하다.
① 쟁점주택의 취득시 분양권 프리미엄으로 OOO원을 지급하였다는 청구주장의 당부
② 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정할 수 있는지 여부
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표 준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(1) 처분청은 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 특례규정을 배제하면서 쟁점주택의 전소유자가 신고한 쟁점주택의 분양권 프리미엄 OOO원과 중개수수료 등을 추가로 필요경비에 반영하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 분양권 프리미엄으로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다. (가) 청구인 명의의 OOO은행 계좌 거래내역은 위 <표1>과 같다. (나) 국민일보 기사(2002.12.16.) 및 한국경제신문 기사(2002.11.4.) 등에는 청구인이 쟁점주택의 분양권을 취득할 시기에 분양권 프리미엄이 약 OOO원 정도였다는 내용이 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 분양권의 프리미엄으로 OOO원을 전소유자에게 지급하였음을 알 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택 분양권의 전소유자는 분양권 프리미엄 가액을 OOO원으로 신고한 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 분양권 프리미엄을 OOO원으로 하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 신축중인 쟁점주택의 분양권을 취득한 것으로, 그 취득가액은 쟁점주택의 분양계약서 등을 통하여 확인되고, 전소유자가 양도소득세 신고시 쟁점주택의 분양권 프리미엄을 OOO원으로 신고한 점 등에 비추어 취득가액이 불분명하여 쟁점주택의 취득가액을 환산가 액으로 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.