주택법에 따라 쟁점건물은 석면해체공사 당시 사진을 보면 기둥, 벽과 지붕이 온전히 보전되어 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택이 아니라고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
주택법에 따라 쟁점건물은 석면해체공사 당시 사진을 보면 기둥, 벽과 지붕이 온전히 보전되어 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택이 아니라고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
OOO세무서장이 2017.7.6. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁 점건물은 주거용으로 사용한 연면적 120.94㎡의 단독주택이다. (가) 쟁점건물은 청구인이 노후에 전원생활을 할 목적으로 취득한 단독주택으로서 취득당시 총면적 120.94㎡(등기면적 39.97㎡, 무허가 미등기면적 80.97㎡로 모두 실지 주택으로 사용)의 주거용으로 사용되고 있던 주택으로 청구인이 증축한 사실은 없고, 2008년 및 2015년의 인공위성사진의 측량도면상으로도 주택면적은 120.94㎡로 확인되고 있으며, 실지 이 면적을 주택용도로 사용하다가 양도한 것으로서 무허가 증축되어 주택으로 사용한 면적 80.97㎡을 포함하여 주택으로 판단하여야 한다. (나) 쟁점건물의 증축된 면적은 당초부터 건축허가 없이 증축된 면적이며, 소득세법 시행령제168조의 등기가 불가능한 자산에 해당된다 할 것으로 ‘소득세법기본통칙’ 91-0…1에서 “건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택은 1세대 1주택으로 비과세 된다”고 규정하고 있다
(2) 매매계약서는 단독주택(쟁점건물)을 매매한 계약서이다. (가) 쟁점건물은 건축물관리대장상 70년(1935.1.1. 사용승인)된 주택으로 약 10여년간 공가상태에서 양도하였으나, 양도당시 지붕이나 벽의 손실이 거의 없었고, 매매계약서는 쟁점건물인 대지 519㎡, 시멘트벽돌조 주거용 건물 120.94㎡를 OOO원에 매도하기로 약정한 민법상 유효하고 적법한 계약서이다. (나) 매매계약서는 OOO가공인중개사법제25조 제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 작성하여 확인하였고, 매도인과 매수인에게 교부하는 “중개대상물 확인설명서”에 의하면, 매매계약서는 주거용 시멘벽돌조 건물(단독주택)을 매매하는 계약으로서, 수도는 파손된 것이 없고 용수량은 정상이며, 전기 공급 상태는 정상, 가스(취사용)는 도시가스가 설치되어 있으며, 벽면은 누수나 균열이 있어 도배가 필요하다고 기재되어 있는 등 주거용 건물을 매매하는 모든 대상물의 상태와 조건이 상세히 기재되어 있다. (다) 중개사는 중개대상물 확인설명서를 사실에 의해 작성하였고, 매도인과 매수인은 중개사로부터 그 내용에 대한 설명을 듣고 그 내용이 사실과 일치한다고 확인한 후 중개사, 매도인 및 매수인이 ‘중개대상물 확인설명서’에 서명날인을 하였는바, 중개거래를 적법하게 할 수 있는 공인중개사에 의하여민법상 유효한 거래가 이루어지고 주거용 건물의 매매계약서가 작성되어 매도인, 매수인, 및 공인중개사 3자가 확인·서명한 ‘단독주택 매매’를 처분청이 “토지양도”로 판단하고 부과처분한 것은 실질을 왜곡한 것으로서 국세기본법상 실질과세에 위배되는 위법 부당한 처분이다.
(3) 쟁점건물은 기둥과 벽이 온전히 보존되어 있는건축법상 건물에 해당한다. (가) 쟁점건물의 부수토지에는 인근 주민이 청구인의 허락 없이 호박 등 농작물을 재배하고 있었으나, 입주를 하려고 하면 금방 정리될 정도였고, 지붕이나 기둥은 약간의 균열 등이 있었으나 도배를 하면서 시정하면 누구나 거주하는 데는 불편함이 없이 거주할 정도의 벽과 지붕이 존재하고 있었다. 장기간의 공가상태로 지붕이나 구조의 상태가 신축주택에는 미치지 못하겠지만, 철거과정의 사진 등으로 미루어 판단하여도 판자집보다는 양질의 구조를 갖춘 주택에 해당되는 것은 분명하다 할 것이며, 당장 입주하여 거주한다 하여도 주택으로서의 기능을 충분히 할 수 있어 주거용으로 사용하는 데에는 손색이 없다 할 것이다. (나) 건축법상 건축물은 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”(제2조 제1항 제2호)이라고 규정하고 있고, 쟁점건물의 철거사진에 의하면 지붕이나 기둥이 온전히 보존되어 있는 상태에서 철거되는 것을 확인할 수 있는바, 2016.10.1. 철거당시까지 건축법상 명백한 건축물에 해당된다 할 것이며, 주택으로만 사용하다가 공가 상태로 보존된 것이므로 주거용으로 사용하기에 적합한 구조를 갖추었다 할 것인바, 엄연히 지붕과 벽이 존재하는 단독주택의 매매거래를 토지를 매도한 것으로 결정한 것은 주관적·자의적 해석에 의한 부과처분으로서 위법·부당하다.
(4) 쟁점건물은 주택으로 사용할 수 있는 구조와 시설을 갖추고 있는 건축물이다. (가) 주거용 구조는 부엌(주방)과 방이 구분되어 존재하여야 하고, 상하수도, 전기, 가스시설을 연결할 수 있다면 식사와 주거를 해결할 수 있으므로 시설을 갖추었다고 하여야 할 것인바, 쟁점건물의 경우 부엌과 방이 구분된 구조를 갖추고 있고, 시설은 위 ‘중개대상물 확인설명서’와 같이 도시가스가 인입되어 있고, 전기와 수도는 정상으로 표시되어 있다(전기를 사용하지 아니하여 끊긴 상태이나 이는 사용자가 즉시 연결할 수 있는 상태로 있다고 보아야 할 것이다). 이는 매수인이 쟁점건물을 취득하여 다세대주택을 신축하여 분양한 사실로 미루어 보더라도 사용자가 약간의 비용만 가지고도 충분히 연결할 수 있다고 보아야 할 것인바, 시설을 갖추지 아니하였다 하는 것은 너무나 경직된 해석이다. (나) 예를 들어, 전기·가스·수도를 연결하여 매도하면 주택매매로, 이를 연결하지 않고 매도하면 토지매매로 보는 것은 상식에 맞지 않는 것으로 그 연결 여부에 따라 주택 여부를 판단하는 것은 있을 수 없다 할 것이고, 시설의 경우 주거용으로 사용시 필요한 전기·가스·수도 등을 연결하여 사용할 수 있는 상태이면 시설을 갖추었다고 판단하여야 할 것이다. 쟁점건물은 주택으로 사용하면서 전기, 가스를 사용하다가 끊긴 상태로 있었고, 수도는 공가 상태가 시작될 때까지 수도관이 인근에 설치되지 아니하였고 주변에 음료로 사용할 양질의 지하수가 존재하여 굳이 수도를 설치할 필요성이 없었으며, 양도일 현재에는 수도를 설치할 수 있는 여건이 충족되어 매수인은 신축주택을 재건축하면서 수도를 설치한 것인바, 쟁점건물을 구조와 시설을 갖추지 아니하였다고 판단하는 것은 양도소득세 부과를 하기 위한 경직된 해석을 한 것으로 실질과세에 위배되는 위법·부당하다.
(5) 쟁점건물은 매년 개별주택가격이 고시되었고, 주택으로서 재산세, 종합부동산세를 과세하였다. (가) 청구인은 쟁점건물에 직접 거주하지는 않았으나 취득 후 17년간 주택으로 임대하였고, 관할 경기도 OOO은 공가상태에서도 주택으로 판단하여 개별주택가격 고시제도가 처음 도입되던 2005년부터 양도하는 2016년까지 <표1>과 같이 매년 개별주택가격을 산정·고시하였는데, ‘개별주택가격’은 국토교통부 주관으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률과 국토교통부의 개별주택가격 조사 산정지침에 의하여 주택에 대한 22개의 개별주택조사항목을 토대로 ‘개별주택가격’을 산정(2월경)하고 검증(3월경)을 거쳐 이해관계인에게 열람케 한 후 부동산 평가심의를 거쳐 공시(4월)하는 제도이다. (나) 개별주택가격 조사시 사용되는 주택특성조사부는 개별주택가격 조사 산정지침에 따라 건물의 용도와 구조 및 주택부속토지의 형상 방위 도로접면, 이용상황 등 토지 특성에 대하여 조사반을 편성하여 공부와 현장 조사를 병행하여 작성되는 것으로, 처분청에서는 개별주택가격 고시가 주택임을 판단하는 직접적인 자료가 아니라고 하나, 정부(국토교통부)에서 여러 단계를 거쳐 조사하고 검증하여 주택으로 판단하고 그 가격을 고시하였는데도 불구하고 과세 목적으로 단순한 현장조사만 하였다 하여 국토교통부의 결정을 무시하고 주택이 아니라고 판단하여 과세하는 것은 국민이 국가를 신뢰하지 못하도록 하는 처분이라 할 것으로 국토교통부가 주택으로 판정한 건물이 주택이 아니라고 판단할 경우, 최소한 당초 판단한 부분 중 어느 부분이 사실과 다르고 조사시점의 상태에서 변동되어 주택으로 판단할 수 없다는 부과처분의 사유를 분명하고 명확하게 밝혀야 할 것이다. (다) 또한 경 기도 OOO은 쟁점건물을 주택으로 판단하고 <표2>와 같이 개별주택가격을 기준으로 매년 7월과 9월에 주택분 재산세를 부과고지하였다. (라) 또한 처분청도 쟁점건물을 주택으로 보아 2016.12.15. 청구인에게 2016년 귀속 종합부동산세 OOO을 결정·고지하였다(2015년 이전에는 개별주택고시가격이 OOO원 이하로 종합부동산세 과세미달임). 처분청은 쟁점건물에 대하여 한 편으로는 주택이라 하여 종합부동산세를 부과하면서, 다른 한 편으로는 주택이 아니라고 하여 양도소득세를 부과하였는데, 동일한 물건에 이중적인 잣대로 과세를 하는 것은 있을 수 없는 조세행정이라 아니할 수 없고, 종합부동산세법에서의 주택이나 소득세법상의 주택은 엄연히 법적으로 차이가 없어 일관된 판단을 하여야 할 것이며, 동일한 물건을 세목에 따라 이중적으로 판단하여 한 부과처분은 오직 조세를 부과하기 위한 행정으로서 위법·부당한바, 동일한 처분청의 동일한 대상에 대한 판단이 세목에 따라 달라질 수는 없는 것이다.
(1) 개별주택가격이 고시되었다고 하여 폐가가 아님을 입증하는 자료가 아니며 양도시점에 주택인지 폐가인지 여부는 실질 현황에 따라 결정되어야 한다. 청구인은 쟁점건물의 개별주택가격이 고시되었고 재산세가 과세되고 있으며 지붕과 기둥, 벽 등이 온전히 있어 주택으로 판단하는 것이 적법하다고 주장하나, 개별주택가격이 고시되었다고 할지라도 그 고시 자체가 폐가가 아님을 입증하는 자료가 아니며, 양도시점에 주택인지 또는 폐가인지 여부는 실질 현황에 따라 결정되어야 하는바, 소득세법상 1세대 1주택(고가주택) 규정을 적용함에 있어서 주택의 개념에 관하여 같은 법에서 따로 정의하지는 않고 있으나, 이는 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 등기 유무와 관계없이 ‘사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물’을 뜻하는 것으로서 실제로 입주하여 생활할 수 있을 정도의 구조와 시설을 갖출 것을 요한다고 할 것이다.
(2) 쟁점건물은 81년된 노후화된 주택으로 위성사진 현황 및 수도·가스시설이 미비한 점 등으로 보아 폐가로 보는 것이 타당하다. 쟁점건물은 건축물관리대장상 건축물의 주구조가 목조로서 건축된지 81년이 넘어 상당히 노후화 되었으며, 2010년 7월, 2014년 8월, 2016년 4월경 촬영한 네이버 로드뷰 위성사진을 보면 쟁점건물은 건물이 훼손되고 쓰레기가 야적되어 있어 상당 기간 동안 청구인의 관리 없이 오랜 기간 방치된 것으로 보이는 점, 주거에 필요한 급수시설이 미설치된 상태이며, 도시가스는 1999년 4월(계량기 2전) 설치되었으나 설치일 이후 사용 이력이 없으며, 2006년 7월경부터 2016년 9월 양도 당시까지 10년 이상 전기 등 이용 내역이 없어 사람이 거주한 사실이 없는 점, 조사일 현재 쟁점건물이 멸실되어 인근 주민들에게 탐문한 결과, 쟁점건물은 훼손되어 개축을 해야 사람이 살 수 있을 정도로 낡은 건물이라고 하는 점 등에 비추어 양도 당시 주거용으로서의 기능을 상실한 폐가로 보이므로 1세대 1주택에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세함이 타당하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익×(양도가액-9억원)/양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액×(양도가액-9억원)/양도가액
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(4) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(1) 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청 구인은 1989.6.4. 쟁점건물을 취득하여 2016.9.22. OOO원에 양도한 후 2016.11.15. 1세대 1주택(고가주택)의 양도로 보아 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였으나 처분청은 이를 주거기능을 상실한 폐가로 주택이 아니라고 보 아 2017.7.6. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (나) 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음과 같다. (다) 쟁점건물의 내역은 아래와 같다. (라) 쟁점건물의 전입세대 이력은 아래와 같다. (마) 청구인의 주택 취득 및 양도내역은 아래와 같다. (바) 청구인은 전원주택에서 노후를 보내고자 1989.6.4. 쟁점건물을 취득하였으나 1997.7.26. 뇌경색 질환으로 쓰러져 언어장애 및 보행장애가 있고, 2002.7.23. 위암수술을 받으면서 의료사고가 발생하여 1개월 후 재수술을 받고 3개월간 다시 입원치료를 받았을 뿐만 아니라 2005.7.4. 전립선암 판정을 받아 대수술을 받는 등 건강이 악화되었는바, 쟁점건물을 2006년까지 약 17년간 타인에게 임대하다가 2006.6.27. 쟁점건물로 이주하기 위하여 세입자를 퇴거시키는 등 준비를 하였으나, 촉각을 다투는 뇌경색 질환을 앓고 있어 부득이 OOO 근처에 거주할 수밖에 없었고 유동자금도 부족하여 이주하지 못한 것이며 그간 지출된 의료비 등의 자금사정으로 인해 쟁점건물을 양도한 것이라고 주장한다. (사) 쟁점건물의 도시가스 사용일자 등 조회 회신내역은 아래와 같다(OOO 2017.3.21.). (아) 쟁점건물의 수도 사용량 등 조회 회신내역은 아래와 같다(OOO 2017.2.11.). (자) 쟁점건물 전력 사용내역은 아래와 같다(OOO 2017.
3. 10.자). (차) 쟁점건물 매매계약시 중개대상물 확인설명서 에 수도․전기공급은 정상이며 도시가스가 설치되었다고 기재되어 있다. (카) 쟁점 건물 의 등기사항전부증명서에는 ‘목조 세멘와가지붕 단층주택’으로 기재되어 있었으며, 말소건축물대장 내용은 아래와 같다. (타) 쟁점건물(대지면적 519㎡, 건물면적 39.97㎡)의 개별주택가격 고시 내역은 아래와 같다. (파) 청구인이 제출한 쟁점건물의 지방세 세목별 과세증명서(경기도 OOO 발급) 및 납부내역증명(처분청 발급)을 보면, 2010년～2016년 주택분 재산세(지방교육세 포함)로 매년 2회씩 각각 OOO원을 납부하고, 2016.11.29. 종합부동산세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다. (하) 청구인은 그 외 2005～2016 주택특성관리부, 쟁점건물의 인공위성사진, 인터넷 로드뷰사진, 인우보증서(2매), OOO 의료자료(수술 기록 및 진료기록 등), 석면해체공사(2016.10.1.) 사진 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물이 81년된 노후화된 주택으로 위성사진 현황 및 수도·가스시설이 미비한 점 등으로 보아 폐가로 주택이 아니라고 보는 것이 타당하다는 의견이나, 주택 법제2조 제1호에서 “주택”을 ‘세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물’로, 건축 법제2조 제1항 제2호에서 “건축물”을 ‘토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것’으로 각각 정의하고 있는바, 쟁점건물은 석면해체공사 당시 사진을 보면 기둥, 벽과 지붕이 온전히 보전되어 있는 것으로 나타나는 점, 등기사항전부증명서 등에 양도 당시 주택으로 기재되어 있고 관할 지방자치단체장이 쟁점건물을 주택으로 판단하여 양도 당시인 2016년까지 개별주택가격을 매년 고시하였을 뿐만 아니라 주택분 재산세도 계속하여 부과하고 있었던 점, 처분청도 쟁점건물을 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 사실이 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택이 아니라고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.