양도인의 20xx사업연도 표준재무제표상 토지ㆍ건물 가액 및 투자자산처분이익의 합계액이 확인되고 청구인들은 이 합계액이 쟁점부동산의 실지취득가액이 아님을 입증할 수 있는 금융거래내역 등 증빙을 제시 못하므로 쟁점부동산은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되지 않아 처분청의 양도소득세 과세처분은 잘못 없음
양도인의 20xx사업연도 표준재무제표상 토지ㆍ건물 가액 및 투자자산처분이익의 합계액이 확인되고 청구인들은 이 합계액이 쟁점부동산의 실지취득가액이 아님을 입증할 수 있는 금융거래내역 등 증빙을 제시 못하므로 쟁점부동산은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되지 않아 처분청의 양도소득세 과세처분은 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 2003년 쟁점부동산을 취득할 당시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성하였으나, OOO의 대표이사가 '기준시가로 양도소득세 신고를 하면 되고, 취득세를 적게 내도 아무런 문제가 없다'고 하여 이른바 다운계약서를 추가로 작성하였다. 이후 OOO의 임직원들이 청구인들의 집으로 수차례 찾아와 '실지거래가액으로 작성된 매매계약서는 필요가 없으니 내어달라'고 하고, 주변인들도 기준시가로 양도소득세 신고가 가능하다고 하여 실지거래가액으로 작성된 매매계약서를 내어주었다. 그런데 2007년부터 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하도록 바뀌었고, 그 결과, 청구인들도 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도소득세 신고를 하여야 하였으나, 실지취득가액을 입증할 방법이 없어 환산취득가액으로 양도소득세 신고를 하였다.
(2) 부동산실거래가 신고제도는 2006년부터 시행되었는바, 청구인들의 쟁점부동산 취득 당시인 2003년에 신고된 취득세 과세표준은 검인계약서와 금융거래자료 등의 증빙서류로 확인되지 않는 한 실지거래가액으로 보기 어렵다OOO. 또한, 실지거래가액이란 매매계약서, 대금수수 금융자료 등에 의하여 확인되는 가액이라 할 것인데OOO, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 금액은 그러한 증빙서류 등에 의하여 입증되지 않았다.
(3) 개인들은 2003년 당시 취득세 등을 적게 납부할 목적으로 매매대금을 낮추어 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었고, 검인계약서상 매매가액을 무조건 실지거래가액으로 보는 것은 타당하지 아니한바, 이를 실지거래가액으로 보기 위해서는 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있어야 한다OOO. 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 OOO원이 검인계약서상 금액이라고 하더라도 이는 쟁점부동산의 취득세 과세시가표준액인 OOO원의 약 82% 상당금액일 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 기준시가 OOO원의 약 36%에도 미치지 못하는바, 해당 가액은 시가를 반영한 사실이 입증되지 않았고, 합리성이 없을 뿐만 아니라, 검인계약서와 금융거래자료 등으로 확인되지도 않는다.
(4) 처분청은 OOO가 신고한 쟁점부동산의 매매가액을 실지거래가액으로 인정할 것이 아니라, 매매계약서와 금융거래자료 등 증빙서류에 의하여 확인하였어야 함에도 그러한 확인을 거치지 아니하였고, 쟁점부동산 양도시 기준시가OOO는 취득시 기준시가OOO의 141%인 것에 비하여 쟁점부동산의 양도가액은 처분청이 경정한 취득가액의 476%가 되어 처분청이 경정한 취득가액은 합리성이 결여되었다.
(1) OOO의 장부에서 쟁점부동산의 장부가액 및 양도차익이 확인되어 이 건은 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하지 아니한다.
(2) 2003년 당시 지방세법 제111조 및 같은 법 시행령 제82조의2에 따르면 취득세 과세표준은 신고가액으로 하고 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 신고하도록 하면서 법인의 장부에 의하여 실지취득가액이 확인되는 경우에는 신고가액이 시가표준액에 미달하더라도 실지취득가액으로 취득세 과세표준을 신고하도록 규정하였다. 청구인들은 쟁점부동산 취득 당시 시가표준액이 OOO원임에도 법인의 장부에 의하여 실지취득가액이 확인된다는 이유로 OOO원을 과세표준으로 신고하였으므로 쟁점부동산은 취득 당시 실지거래가액이 불분명하다고 할 수 없다.
(3) 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있으나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 이를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있어 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합하는바OOO, 처분청은 청구인들이 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준으로 신고한 가액이 실지취득가액이라는 사실을 증명하였으므로 그 가액이 실지거래가액이 아니라는 점은 청구인들이 입증하여야 한다. 청구인들은 처분청의 조사가액이 시가를 반영하지 않아 합리적이지 않다고 주장하나, 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액은 시가가 아닌 실지거래가액을 반영하여야 하는 것인 한편, OOO는 청구인들이 취득하기 약 1년 전에 법원 경매를 통하여 가장 정확한 시가를 반영하여 쟁점부동산을 취득하였고, 양도차익 OOO원을 남기고 청구인들에게 양도한 사실이 확인되는바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 경정한 OOO원은 합리적인 시장가액에 해당한다.
(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO는 2002.10.16. OOO로 낙찰받아 쟁점부동산을 취득하였고, 배당표상 매각대금은 OOO원이다. (나) OOO는 2003사업연도 중 토지 및 건물을 처분하였는바, 처분한 토지․건물의 자산가액 및 투자자산 처분이익의 합계액은 아래 <표1>과 같이 OOO원이고, 처분청은 OOO의 쟁점부동산 취득대금 OOO원에 취득세 등 부대비용 OOO원을 더한 OOO원이 쟁점부동산의 장부가액이라는 의견이다. <표1> OOO가 2003사업연도 처분한 토지 및 건물 등 내역 (다) 청구인 OOO의 쟁점부동산에 대한 취득 신고 및 자진납부 세액 계산서(2003.11.21.)상 취득세 시가표준액, 취득 신고가액 및 취득세 과세표준 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산 취득세 시가표준액 및 과세표준 등 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 지방세법 제111조 제5항 및 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호는 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서에 따라 취득가격이 입증되는 경우, 취득자가 신고한 가액이 취득세 시가표준액에 미달하더라도 사실상의 취득가격(신고가액)을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 청구인들은 쟁점부동산의 취득세 시가표준액에 미달하는 가액으로 쟁점부동산의 취득 당시 가액을 신고하였으나, 그 신고가액이 취득세 과세표준으로 적용되었는바, 청구인들이 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 OOO원은 그 당시 법인장부에 의하여 그 취득가격으로 입증된 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 양도인인 OOO의 2003사업연도 표준재무제표상 토지․건물의 자산가액 및 투자자산 처분이익의 합계액이 OOO원으로 나타나는 점, 일반적으로 과세처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있으나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는, 납세의무자가 문제로 된 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한, 해당 과세처분이 과세요건을 충 족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없는바(대법원 2016.6.10. 선고 2015두60341 판결 참조), 처분청이 OOO원을 쟁점부동산 취득 당시의 실지거래가액으로 추정할 수 있는 위 사실들을 밝혔음에도, 청구인들은 OOO원이 쟁점부동산의 실지취득가액이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 금융거래내역 등 객관적인 증빙을 충분히 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
(2) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것) 제111조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (각 호 생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(贈與·寄附 기타 無償取得을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(3) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (각 호 생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 <신설> (4) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의2[취득가격의 입증 등] ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
(5) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 개정된 것) 제27조[부동산거래의 신고] ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다. 부 칙 제3조[부동산거래의 신고에 관한 적용례] 제27조의 규정에 의한 부동산거래의 신고는 이 법 시행 후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.