[요지] 청구인들과 쟁점법인 간의 쟁점건물 거래가액에는 향후 동 정비사업 추진으로 얻게 될 개발이익이 반영된 것으로 이를 시가로 볼 수 있는 점, 설령 동 거래가액이 시가를 초과하는 것으로 본다 하더라도 쟁점건물의 양수로 인하여 쟁점법인이 사업시행자의 지위를 얻게 된 것으로 보이는바, 이는 거래관행상 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는 점, 시가보다 고가로 거래한 사유는 시장정비 사업 추진에 따른 기대이익이 반영된 것이어서 무상으로 이익을 분여받은 것이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2014서0278
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들과 쟁점건물 양수인 OOO는 상증법상 특수관계에 있지 아니한바, OOO가 쟁점건물을 양수하게 된 경위를 보면 OOO에서 향후 발생될 분양수익을 독식하여 이익을 극대화하기 위한 것으로 당시 동 사업 추진을 위해 반드시 쟁점건물 취득이 반드시 필요한 상황이 아니었는 등 상증법 제35조 제2항에서 규정하고 있는 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 경우에 해당되지 않는데도 처분청이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다 하여 실제 매매가액 전액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 설령, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다 하더라도, 청구인들이 당초 신고납부한 증여세 상당액은 이 건 양도소득세 기납부세액으로서 신고 및 납부불성실가산세 부과대상이 아니다.
(1) OOO 입장에서 동 정비사업 시행자로서 동 사업 추진을 위해 쟁점건물 취득이 반드시 필요하였기 때문에 청구인들을 상대로 OOO지방법원에 부동산 처분금지 가처분 소송(2015가단22225), 건물철거 소송(2015가단135634) 등을 제기하였다가 청구인들과 쟁점건물 매매가액 합의가 이루어져 동 소송을 취하하고, 매매가 이루어 진 것으로 실제 매매가액은 청구인들과 OOO간 서로의 경제적 이익 극대화를 추구하는 과정에서 형성된 가격으로 상증법상 시가로 볼 수 있고, 설령, 실제 매매가액이 시가보다 현저히 높은 것으로 본다 하더라도 상증법 제35조 제2항에서 규정하고 있는 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 할 것인 점, 청구인들과 OOO 간의 쟁점건물 실제 매매가액은 쟁점건물을 보유함으로써 OOO이 진행됨에 따라 기대되는 미래수익을 현재가치로 반영한 가액이지 청구주장대로 정비사업 추진으로 발생될 수익을 청구인들에게 사전 분여한 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점건물 실제 매매가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 이 건 청구인들 또는 세무대리인의 법령의 부지 또는 오인으로 인해 양도소득세 및 증여세를 잘못 신고한 것으로 이는 국세기본법 제48조에서 규정하고 있는 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 없으므로 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건물의 양도가 상증법 제35조 제2항에 따른 고가양도에 해당되는지 여부
② 신고납부한 증여세 상당액은 양도소득세 기납부세액으로서 신고 및 납부불성실가산세 과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(2) 상속세 및 증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 제52조 제2항에 따른 시가에 해당하여 그 법인의 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항에서 "전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제40조 제1항에 따른 전환사채 등
2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조 제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)
② 법 제35조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
③ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다.
⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 "대금청산일"이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.
(4) 소득세법 제96조【양도가액】③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점건물 등기부등본상 이용현황은 다음과 같다.
1. (39-42, OOO 소유) 종류·용도·면적은 “철근콘크리트조 연와조 평옥개 지붕, 2층 주택 및 점포, 제1종근린생활시설 1층 68.63㎡, 2층 62.02㎡”, 용도는 “1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 제2종근린생활시설(사무소)”로 나타난다.
2. (39-43, OOO 소유) 종류·용도·면적은 “철근콘크리트조 슬래브 지붕, 3층 점포, 여관, 제2종근린생활시설 1층, 2층, 3층 각 116.79㎡, 옥탑 13.19㎡, 지층 109.59㎡”, 용도는 “지층, 1층 점포, 2층 여관, 3층 제2종근린생활시설(사무소), 옥탑층 계단실”로 나타난다. (나) 처분청(OOO세무서장)의 이 건 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다. OOO (다) 처분청이 OOO 등을 통해 확인한 OOO 정비사업부지의 매수 경위는 다음과 같다.
1. OOO은 2010.11.3. 개업한 주택·상가 신축판매회사로서, 중견 건설사인 OOO의 관계회사이고, 청구인들과는 비특수관계에 있으며, 2015년경 OOO에 위치한 ‘OOO’ 용지를 매입하면서 OOO 재개발사업을 시작하여 현재까지 진행하고 있고, 그 과정의 일환으로 쟁점건물을 매수하였다.
2. 쟁점건물은 OOO에 인접하여 있고, 2015년 8월의 뉴스기사에 따르면 OOO 인근 재개발 예정지의 3.3㎡당 토지시가가 OOO원 수준으로 보도된 바 있다.
3. 쟁점건물은 OOO 정비사업부지 “OOO” 밖에 소재에 있고, OOO은 민원방지 차원에서 고액거래를 하게 된 것이라는 청구인의 주장에 대하여 OOO 도시계획과에 확인(도시계획과-4246)한바, 쟁점건물이 OOO 부지에 포함되어 있는 것으로 확인하였고, OOO으로부터 쟁점건물 매매 경위에 대하여 유선상(OOO) 문의한바, 청구인들이 쟁점건물을 오랫동안 팔지 않고 점거한 사실이 확인되었다고 진술하였으며, 토지 소유주인 OOO은 OOO을 OOO 주식회사에 신탁하였다가 2015.10.1. OOO지방법원에 가처분결정 소유권에 기한 소유물 반환청구권 및 방해제거청구권을 통하여 건물철거인도소송(2015가단22225)을 제기하였으나, OOO과 청구인들 간의 합의로 2016.5.4. 소송을 취하한 것으로 되어 있다.
4. OOO은 2015.7.15. OOO 토지 및 건물을 일괄 양수하였고, 쟁점건물을 제외한 쟁점건물 부수토지 등도 당시 일괄 양수하였다.
5. 쟁점건물과 연접한 건물도 청구인들과 배우자 및 형제자매 등 특수관계자들 소유로서 2016.4.8. 각 양도된 사실이 나타난다. (라) 청구인들은 쟁점건물의 매매가 일종의 ‘알박기’로서 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도한 것에 거래관행상 정당한 사유가 있다는 처분청 의견에 대해 다음과 같은 판단근거상에 오류가 있다고 주장하였다.
1. OOO가 감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 감정평가서에 쟁점건물 등은 감정평가 대상에서 제외되어 있는바, 이에 대해 OOO의 모회사 OOO 상무에게 문의한바 건물들은 평가할 가치가 없어 감정평가 의뢰하지 않았다는 취지로 진술하였고, 평가액을 책정할 수도 없는 쟁점건물을 OOO원 내지 OOO원에 매수한 것은 매수인이 매도자에게 장래이익을 사전 분여하기 위한 것으로 보아야 한다.
2. OOO 추진을 위해 반드시 쟁점건물을 매입해야 하는 상황이었다는 처분청 의견에 대해 OOO의 지위는 쟁점건물에 대한 민사소송 제기시나 그 후 매매 당시에도 OOO 사업자가 아닌 동의자(사업지구 내 부동산 소유자)에 불과(2016년 5월에 동 정비사업추진계획 변경승인시 사업시행자가 OOO에서 OOO로 변경)하였고, OOO가 청구인들의 쟁점건물을 매수한 사유는 향후 동 사업에서 발생된 수익을 독식하기 위해 장래 청구인들에게 예상되는 수익을 사전분여 차원에서 고가매수하게 된 것으로 매수자가 수익을 독식하기 위한 매매는 거래관행상 정당한 사유가 되지 아니하고, 원활한 사업 추진을 위해 쟁점건물을 반드시 매수할 필요가 없었다.
3. OOO가 쟁점건물 사업추진을 위한 쟁점건물 매입 필요성과 관련하여 처분청은 원활한 진출입로 확보 등을 위해 쟁점건물 매입이 필요하였다고 하나, 쟁점건물 부속토지의 연접토지(OOO)는 구거(溝渠)로 쟁점건물 부속토지는 도로에 접하지 아니하여 반드시 매수할 필요가 없었다. (마) OOO 주식회사는 OOO에게 2014년 4월 OOO 시장정비사업 사업시행자를 OOO로 변경(사유: 토지소유권 변경)하는 내용의 “시장정비사업추진계획 변경승인추천신청서”를 제출하였고, OOO은 2016년 5월 OOO에게 같은 내용의 “시장정비사업추진계획 변경승인추천서”를 송부한 사실이 나타난다. (바) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물을 OOO에게 시가보다 높은 가액으로 양도하였고, 시가와 대가와의 차액을 청구인들이 OOO로부터 증여받은 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들과 OOO 간의 쟁점건물 거래가액에는 향후 동 정비사업 추진으로 얻게 될 개발이익이 반영된 것으로 이를 시가로 볼 수 있는 점, 설령 동 거래가액이 시가를 초과하는 것으로 본다하더라도 OOO가 청구인들로부터 쟁점건물을 양수한 이후 OOO 사업시행자의 지위를 얻게 된 것으로 보이고, OOO가 시가보다 높은 가액으로 쟁점건물을 양수한 것은 시장정비사업 추진을 위한 불가피한 사정에 의한 것으로 보여 이는 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 규정의 거래의 관행상 정당한 사유로 볼 수 있고, 청구인들이 OOO로부터 쟁점건물 시가보다 높은 가액을 지급받은 사유는 시장정비 사업 추진에 따른 기대이익이 반영된 것이어서 무상으로 이익을 분여받은 것으로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 거래가액전체를 청구인들의 쟁점건물 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인들이 납부하여야 할 양도소득세에 신고 및 납부불성실가산세를 가산한 세액에 기 신고납부한 증여세에 환급가산금을 가산한 금액을 충당하였다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 기 신고․납부한 증여세 상당액을 양도소득세 기납부세액으로 차감하여 신고 및 납부불성실가산세를 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 쟁점건물 시가와 대가와의 차액 등을 증여재산가액으로 하여 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 규정에 따른 증여세 신고를 부인하고, 쟁점건물 거래가액 전액을 양도가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 과세함에 있어 청구인들이 기 신고․납부한 증여세를 양도소득세의 기납부세액으로 공제하도록 하는 명문 규정이 없는 점(조심 2014서278, 2014.4.16., 같은 뜻임), 청구인들은 가산세를 감면할 만한 정당한 사유를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.