건축물대장에 의하면 쟁점건물 중 주택면적은 293.92㎡, 상가면적은 299.626㎡로 등재되어 있는 점,청구인은 2013.4.24. 쟁점건물 중 상가 1층에 6.555㎡를 증축하였고, 2013년 과세기간부터 관할 지방자치단체장이 이를 반영하여 지방세를 과세하였음에도 이에 대한 다툼이 없었던 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
건축물대장에 의하면 쟁점건물 중 주택면적은 293.92㎡, 상가면적은 299.626㎡로 등재되어 있는 점,청구인은 2013.4.24. 쟁점건물 중 상가 1층에 6.555㎡를 증축하였고, 2013년 과세기간부터 관할 지방자치단체장이 이를 반영하여 지방세를 과세하였음에도 이에 대한 다툼이 없었던 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 먼저, 항공사진에서 알 수 있듯이, 쟁점주택의 실제 면적이 쟁점상가의 면적보다 크다는 사실을 육안으로도 쉽게 확인할 수 있다(OOO OOO 참조). 아래 사진은 청구인이 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 일괄하여 양도한 때인 2017년에 촬영된 것으로서 좌측 부분이 쟁점주택이고, 우측 부분이 쟁점상가이다.
(2) 위와 같이 쟁점주택과 상가의 면적이 확연히 차이가 남에도 불구하고, 건축물대장 등 공부에는 쟁점주택의 면적이 293.92㎡, 쟁점상가의 면적이 299.625㎡로 등재되어 있는데, 이는 측량상의 오류로 보이나 정확한 이유는 알 수 없다. 피상속인은 1971년 쟁점주택을 신축하였고, 이어 1974년 쟁점상가를 신축하였는데, 쟁점주택 및 쟁점상가에 대한 측량이 이루어진 시점이 다르고, 쟁점주택의 경우 층마다 면적이 달라 정확한 면적측량이 되지 않았을 가능성을 배제할 수 없다.
(3) 청구인은 과세처분 이전에 쟁점주택의 실제 면적이 공부와 달리 쟁점상가의 면적보다 크다는 사실을 밝히기 위해 3차례에 걸쳐 측량을 의뢰하였고, 그 측량결과 자료를 처분청에 제출한 바 있다. 청구인이 의뢰한 곳은 OOO, ㈜OOO, OOO(구 OOO)이며, 각 측량 결과는 아래 <표>에서 알 수 있듯 주택 면적이 상가 면적보다 크다는 내용이었다. <표> 쟁점건물(주택, 상가) 측량결과
(4) 과세처분은 과세를 할 당시의 실제 사실관계에 기초하여 이루어져야 함은 당연하다. 이 건처럼 주택 면적과 상가 면적의 대소가 문제될 경우에도 당연히 부과처분 당시의 실제 면적의 대소에 따라야 한다. 그런데 이 건의 경우 실제 면적과 공부상 표시 면적이 달라진 사유가 어떻든 간에 처분 당시 주택 면적이 상가 면적보다 큼이 명백하다. 따라서국세기본법상 실질과세의 원칙에 따라 쟁점건물 전체는 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 받는 주택에 해당한다. 이와 달리 쟁점주택 면적이 쟁점상가 면적보다 작다는 전제에서 부과된 이 건 양도소득세는 사실오인에서 비롯된 위법한 처분이므로 취소하여야 한다.
(1) 쟁점주택의 바닥 면적이 최대인 곳은 지상 1층으로서 그 면적이 123.21㎡이고, 쟁점상가의 바닥 면적이 최대인 곳은 지상 1층으로서 그 면적이 104.245㎡로 확인되므로 공중에서 촬영한 항공사진상으로는 주택 면적이 상가 면적보다 더 크게 보이는 것은 당연한 현상이다.
(2) OOO(건축사 OOO)의 실측도면은 처분청에서 청구인의 양도소득세 신고를 대리한 OOO 세무사에게 신고 내용의 잘못을 지적한 후 세무조사가 예견된 상태에서 OOO 세무사가 자신의 실수를 만회하고자 OOO에게 의뢰한 것이므로 그 의도를 의심하지 않을 수 없고, 세무조사가 종료된 후 다시 ㈜ OOO과 OOO에 실측을 의뢰한 것도 청구인 스스로 객관적인 자료라고 믿을 수 없었기 때문인 것으로 보인다.
(3) 쟁점주택 및 쟁점상가의 부속토지는 평지가 아니라 쟁점주택 방향으로 경사를 이루고 있어 주택은 자연적으로 지하에서부터 건물이 건축되어 있다. 따라서 쟁점주택 지하 1층은 건물을 최초로 신축한 후부터 양도할 때까지 증축을 할 수 없어 건물 면적에 변화가 일어날 수 없는데도, OOO의 실측면적은 122.08㎡, ㈜ OOO의 실측면적은 176.15㎡, OOO의 실측면적은 175㎡로 작성 순서에 따라 점점 면적이 증가됨을 알 수 있고, 공부상 면적(100.2㎡)과 최고 74.8㎡의 편차를 보이고 있다.
(4) 쟁점주택 지상 1층의 경우 건축사 OOO이 작성한 도면과 ㈜ OOO이 작성한 도면은 공부상 면적과 큰 차이를 보이지 않으나, OOO가 작성한 도면과는 12.79㎡를 보이고 있고, 양도소득세 신고 후 건물의 면적에 대하여 문제점이 도출된 후 자유 의사에 따라 3번에 걸쳐 작성한 실측도면들 조차 서로 큰 면적 차이를 보이고 있어 계측 오차의 범위를 넘어 측정의 목적을 의심하지 않을 수 없다.
(5) 다음으로 쟁점주택 지상 2층에 대하여 보아도, 공부상 면적과 최대 20.15㎡의 차이를 보이고 있고, 청구인이 제출한 실측 중 건축사 OOO이 작성한 면적과 OOO가 작성한 면적이 8.56㎡ 차이를 보이고 있어 3개의 도면 중 어떤 회사의 측정도면이 실체적 진실을 반영한 실측도면인지 알 수도 없다.
(6) 쟁점상가 면적에 대하여 보면, 건축사 OOO이 작성한 도면은 공부상 면적보다 오히려 줄어들어 신뢰할 수 없고, OOO가 작성한 실측 면적은 청구인이 2013.4.24. 상가 1층에 6.555㎡를 증축하여 2013년 과세기간부터 OOO이 이를 반영하여 지방세를 과세하고 있어 지상 1층의 경우 그 면적이 지상 2층 및 지상 3층과 분명한 차이가 있고, 육안으로도 식별이 가능함에도 불구하고 각 층 모두 동일한 108㎡로 측정된 것으로 볼 때, OOO가 작성한 도면 역시 부정확한 실측 면적으로서 신뢰할 없다.
(7) 마지막으로 쟁점주택의 면적과 상가의 면적에 대하여 OOO이 지방세를 과세하면서 그 면적에 대하여 한 번도 서로 다툼이 없었고, 청구인과 양수자 OOO 사이에 작성된 매매계약서상의 건물의 양도면적도 공부상 면적과 일치한다.
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <표1> <표2> 보유기간 공제율 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 15 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 18 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 21 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 24 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 27 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 30 10년 이상 100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (3) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
(4) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조【건축물대장 기초자료의 관리 및 건축물대장의 기재내용 정정】③ 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호 서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호 서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호 서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2 서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다.
1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물 현황도면과 이를 증명하는 서류
④ 특별자치시장․특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장은 제3항에 따라 건축물의 기재내용을 정정하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 여부를 대조․확인하여야 한다. 제9조【건축물현황도의 작성자】ⓛ 제12조에 따라 건축물대장을 생 성하는 경우에 첨부하는 건축물현황도는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 작성한다. 이 경우 건축물현황도를 작성한 자는 건축물현황도에 기명․날인하여야 한다. 1.건축사법제2조 제1호의 건축사 6.공공기관의 운영에 관한 법률제4조에 공공기관(해당 공공기관이 건축한 건축물로 한정한다)
(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 피상속인은 1971.12.31. 쟁점토지 위에 주택용 건물 293.92㎡을, 1974.8.31. 근린생활시설용 건물 293.07㎡을 각 신축하였고, 청구인은 2003.6.16. 피상속인으로부터 위 토지 및 건물을 상속받은 후, 2013.4.24. 근린생활시설용 건물 1층에 사무실(6.555㎡)을 증축한 사실이 건축물대장에 나타난다. (나) 처분청의 양도소득세 실지조사 주요내용은 다음과 같다.
1. 건축물대장 및 건물등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점건물 중 주택 면적은 293.92㎡, 상가 면적은 299.626㎡로 등재되어 있다.
2. 지방세 과세내역(2013～2017년)에 의하면, 관할 지방자치단체장은 쟁점건물 중 293.92㎡는 주택, 299.626㎡는 일반건축물로 과세한 것으로 나타난다.
3. 위와 같이 쟁점건물은 상가 면적이 주택 면적보다 크므로 주택에 한하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 함에도 건물 전부를 주택으로 하여 양도소득금액을 계산한 것은 착오로 판단된다. 이에 유선으로 확인한 결과, 신고대리인 OOO 세무사는 당초 양도소득세 신고시 공부를 확인하지 아니하고 주택 면적이 크다는 청구인의 주장대로 신고하였다고 진술하였다. (다) 청구인은 공부상 상가 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 되어 있으나, 실제로는 주택 면적이 크다면서 실측자료 등[건물평면도(OOO), 현황측량도(㈜OOO), 지적현황측량성과도(OOO), 쟁점건물 사진(OOO OOO)]을 제시하였다. (라) 처분청이 2018.6.20. 쟁점건물에 대한 실측 일자, 근거 법령 등에 대하여 확인 요청한 결과, 위 3곳의 실측기관은 다음과 같이 회신하였다.
1. OOO 건축사 OOO은 OOO 세무사 의 의뢰를 받고 2018.3.5.경 건축물의 외벽을 실측하여 도면을 작성하였으며, 건축 인․허가를 받기위한 도면이 아니었고, 단순히 현장에 있는대로 실측한 자료임에는 틀림없으나 도면상 면적이건축법상 연면적에 해당하는지 여부를 판단할 수 없다고 회신하였다.
2. ㈜OOO은 2018.3.26. 측량․수로조사 및 지적에 관한 법률 및 공공측량 작업규정에 의하여 측량하였고, 건축분야의 기술 자격을 보유하고 있지 않으며, 측량 결과 건축물 평면도․연면적 은건축법제84조 및 같은 법 시행령 제119조에 의거 산출하였다고 회신하였다.
3. OOO는 2018.4.4. 청구인의 입회하에 건물 외벽선을 기준으로 측정하였고, 명확하지 않은 부분은 청구인이 지정하는 점을 측정하였으며,건축법상 면적측정은 건물벽 중심으로 하나 지적측량 에서는 외벽을 기준으로 측정하므로건축법상 연면적 여부는 알지 못한다고 회신하였다. (마) 쟁점건물의 부동산매매계약서 등에 의하면, 쟁점건물의 면적은 593.545㎡이고, 양도소득세 신고서상 취득가액은 기준시가에 의한 가액 인 OOO이며, 건물 기준시가 산정시 면적은 쟁점주택의 공부상 면적인 293.92㎡로 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 면적이 쟁점상가의 면적보다 크므로 쟁점건물 전부를 주택으로 하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법에 따른 과세요건 판단시 공부상 내용과 실질 내용이 다른 경우에는 실질 내용에 따라야 할 것이나, 실질 내용이 불분명한 경우에는 공부상 내용을 따라야 하는바, 건축물대장에 의하면, 쟁점건물 중 주택 면적은 293.92㎡, 상가 면적은 299.626㎡로 등재되어 있는 점, 청구인은 2013.4.24. 쟁점건물 중 상가 1층에 6.555㎡를 증축하였고, 2013년 과세기간부터 관할 지방자치단체장이 이를 반영하여 지방세를 과세하였음에도 이에 대한 다툼이 없었던 점, 실측기관들의 건물평면도 등에 의하면, 쟁점건물의 바닥면적은 건축법 시행령제119조 제1항 제3호에 따른 벽 등의 중심선이 아닌 외벽 기준으로 측정된 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.