관리처분계획인가일 이후 종전주택을 승계취득한 것은 신축주택을 취득할 수 있는 권리인 ‘조합원입주권’을 취득한 것에 불과할 뿐이어서 신축주택 취득일은 신축주택의 사용승인일로 판단하여야 하는 점 등에 비추어 주택보유기간에 산입하지 않는 것이 타당하고 국민신문고로부터 이첩 받은 질의에 회신하는 것은 공적인 견해표명에 해당하지 않음.
관리처분계획인가일 이후 종전주택을 승계취득한 것은 신축주택을 취득할 수 있는 권리인 ‘조합원입주권’을 취득한 것에 불과할 뿐이어서 신축주택 취득일은 신축주택의 사용승인일로 판단하여야 하는 점 등에 비추어 주택보유기간에 산입하지 않는 것이 타당하고 국민신문고로부터 이첩 받은 질의에 회신하는 것은 공적인 견해표명에 해당하지 않음.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 기획재정부와 국세청 예규 등에 의하면 아래와 같이 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 취득하여 주택으로 사용하다 멸실 후 재개발사업으로 신축주택을 취득하여 양도하는 경우 멸실 전 종전주택으로 사용한 기간을 1세대 1주택 판단시 보유기간에 산입하여야 한다고 해석된다. (가) 기획재정부는 “도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 한다. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 본다”라고 해석하고 있다. (나) 국세청도 “ 소득세법 시행령제155조 제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간에 합산한다”라고 다수 해석(부동산거래관리과-0786, 2011. 09.08 ;부동산거래관리과-267, 2010. 02.18. 등)하고 있다. (다) 기획재정부와 국세청이 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 관리처분계획인가 당시 최초 조합원의 경우에는 관리처분계획인가 후 종전주택이 철거되지 않아 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택의 연장으로 본다고 해석하고 있음에도 불구하고, 처분청이 최초 조합원으로부터 종전주택을 양도받은 승계조합원의 경우 종전주택 취득 이후 종전주택이 철거되지 않아 사실상 주거용으로 사용한 기간을 주택보유기간으로 인정하지 않는다는 것은 상호모순이 된다. 또한 이와 같은 기획재정부와 국세청의 해석이 1세대 1주택 보유자인 최초 조합원에게 비과세 혜택을 주기 위한 목적이었다면, 종전주택만을 보유한 승계조합원인 청구인에게도 “관리처분계획인가일 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 본다”라는 유권해석은 공평하게 적용되어야 할 것이다. (라) 따라서 관리처분계획인가일 이후에 사실상 주거용으로 사용된 주택을 취득하여 재개발사업 완료 후 신축주택을 양도하는 경우 국세기본법 제14조 에 의한 실질과세 원칙과 위와 같은 국세청 및 기획재정부의 유권해석 등에 의하여 종전주택을 실제 주택으로 사용한 보유기간과 신축주택의 보유기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 하는바, 종전주택을 실제 주택으로 사용한 기간을 1세대 1주택 비과세 판단시 보유기간에 산입하지 아니한 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
(2) 설령 관리처분인가일 이후에 종전주택을 취득하였으므로 종전주택의 재개발로 인한 신축주택의 취득시기를 준공일(사용검사일, 가사용승인일, 실제 입주일중 빠른 날)로 보아 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라 판단한다면, 이는 국세기본법제15조에 의한 신의성실 원칙에 위배된다. (가) 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는, ① 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, ② 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, ③ 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, ④ 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다. (나) 처분청의 이 건 경정청구 거부에 대하여도 신의성실의 원칙이 적용될 수 있는지 여부와 관련하여 살펴보면, 첫째 청구인은 신축주택을 양도하기 전에 세무서 3곳을 들러 상담을 하였으나 정식으로 객관적인 답변을 받고자 2018.1.22. OOO를 통하여 “신축주택을 양도하는 경우 비과세 대상에 해당하는지 여부”에 대하여 질의하였고, 이에 신축주택 소재지 관할 세무서인 동래세무서의 재산법인세과 담당공무원은 2018.1.29.에 전자우편 방식으로 청구인의 경우 비과세 대상에 해당한다고 답변을 하였으며, 이와 더불어 유선상으로도 “멸실된 구주택과 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이므로 비과세 대상에 해당된다”라고 재차 답변을 명시적으로 하여 공적인 견해표명을 하였다. 둘째 이러한 관할세무서의 공적인 견해표명을 신뢰한 것에 대하여 납세자에게 귀책사유가 없으며, 셋째 청구인은 “신축주택이 비과세 대상에 된다”라는 공적인 견해표명을 신뢰하고 신축주택을 2018.3.2.에 양도하였다. 넷째, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부할 경우 청구인에게 막대한 불이익을 초래하는 결과가 된다. 따라서 이 건 경정청구의 거부처분은 신의성실의 원칙에 위배되어 부당하다.
(1) 청구인은 관리처분계획인가일 이후 종전주택의 조합원입주권을 승계취득한 자로, 관련 법령 및 판례에 의하면 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획인가일 이후 주택재개발사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위인 입주권을 승계․취득한 경우 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 쟁점부동산에 대한 1세대 1주택 비과세 적용에 있어 재건축된 신축주택의 보유기간은 신축주택의 사용승인일부터 계산하여야 한다. 따라서 청구인의 신축주택 취득일은 사용승인인일 2018.2.27.로 보아야 하며, 양도일인 2018.3.2. 당시 보유기간이 2년 이상이 되지 않아 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않으므로, 이 건 처분은 타당하다.
(2) 청구인은 여러 세무서 및 OOO를 통하여 이 건 사실관계에 대하여 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용된다는 답변을 받았으므로 이 건 경정청구 거부처분이 국세기본법제15조에 따른 신의성실의 원칙에 위반된다고 주장하나, 세무공무원의 상담안내는 단순한 행정서비스로 공적인 견해표명으로 볼 수 없어, 이 건 경정청구 거부처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다.
① 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 취득하여 주택으로 사용하다 멸실 후 재개발사업으로 신축주택을 취득하여 양도하는 경우 멸실 전 종전주택으로 사용한 기간을 1세대 1주택 판단시 보유기간에 산입할 수 있는지 여부
② OOO 등을 통한 질의에 대하여 비과세 대상이라는 답변을 받은 후 이를 믿고 양도한 경우 신의성실원칙을 적용할 수 있는지 여부
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(1) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) OOO 주택재개발정비사업 관리처분계획인가 고시(2010.5.10.)에 의하면, 종전주택이 위치한 OOO 일대 164,325.1㎡의 관리처분계획이 2010.5.10. 인가된 사실과 OOO 주택재개발정비사업 준공인가 고시(2018.2.27.)를 보면, 신축주택이 2018.2.27. 사용승인받은 사실이 나타난다. (나) 종전주택에 대한 부동산매매계약서(2011.1.22.) 및 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2011.1.22. 재개발추진구역에 위치한 종전주택을 OOO에 양수하여 2011.2.17. 소유권이전등기를 경료한 사실이 나타난다. (다) 종전주택에 대한 부동산임대차계약서(2011.2.17.)에 의하면, 청구인은 종전주택을 2011.2.17.부터 2013.2.16.까지 종전주택의 이전소유자 OOO에게 임대차보증금 OOO에 임대해 준 것으로 나타난다(청구인과 OOO는 2013.2.17. 임대차기간을 1회 연장하였으나, 이주통보시 아무런 조건없이 이주할 것으로 약정함). (라) 신축주택에 대한 부동산매매계약서(2018.2.7.)에 의하면, 청구인은 2018.2.7. 신축주택을 OOO에 양도한 사실이 나타난다. (마) 부산광역시 상수도사업본부의 종전주택에 대한 월별 상수도 사용량 및 사용요금 현황(2018.3.13.)에 의하면, 2011년 2월경부터 2013년 10월경까지 종전주택에서 상수도를 월 30㎥ 이상 사용한 것으로 나타나고, OOO의 종전주택에 대한 월별 전력사용량 및 사용요금 현황(2018.3.13.)을 보면, 2011년 2월경부터 2013년 10월경까지 종전주택에서 월 200kw 이상의 전력을 사용한 것으로 나타난다. (바) 청구인은 OOO가 관리하는 OOO에 질의(2018.1.22.)하였는바, 청구인이 관리처분인가일 이후 종전주택을 취득한 승계조합원이지만 종전주택이 철거되기 전까지 2년 7개월 동안 실제 주택으로 기능을 하고 있었으므로 청구인이 2018월 2월경 신축주택 준공 후 신축주택을 양도할 경우 2년 7개월 동안의 기간이 주택보유기간으로 인정되어 양도소득세가 면제되는지 여부를 질의하였고, OOO로부터 청구인의 질의를 이첩받는 처분청 재산법인납세과 담당공무원은 2018.1.29. 신축주택 양도시 종전주택 멸실 전까지의 2년 7개월을 주택보유기간으로 보아 비과세규정을 적용할 수 있다는 내용으로 회신하였다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청의 경정청구 검토서(2018년 7월)를 보면, 조합원입주권을 승계취득하여 재개발된 신축주택을 양도하는 경우 보유기간은 당해 주택의 취득일(준공인가일)부터 양도일까지여서 관리처분계획인가 후 주택으로 사용한 기간은 보유기간에 해당하지 않아 청구인은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였고, 세무공무원의 상담안내는 단순한 행정서비스로 공적인 견해표명으로 볼 수 없어 청구인의 경정청구를 거부하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 판단한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 청구인이 국세청 본청에 동일한 내용으로 질의하여 신축주택의 양도가 비과세 대상에 해당하지 않는다는 회신을 받았다고 하면서 “사전-2018-법령해석재산-227(2018.5.21.)”을 제시하였는바, 조합원입주권을 승계취득하여 재개발된 신축주택을 양도하는 경우 관리처분계획인가 후 주택으로 사용한 기간은 주택의 보유기간에 해당하지 않는다는 내용이 기재되어 있다(전산상 확인되는 질의일은 2018.3.21.이라고 함).
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 소득세법제89조 제1항 제4호에서 관리처분계획의 인가일 현재 종전주택을 소유한 조합원입주권을 보유한 1세대의 경우에 한하여 조합원입주권을 양도하여 발생한 소득에 1세대 1주택 비과세 혜택을 주도록 예외적으로 규정하고 있는바, 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 조합원으로부터 취득한 조합원의 경우에는 소득세법제89조 제1항 제4호에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이어서 청구인의 신축주택 취득일은 신축주택의 사용승인일인 2018.2.27.로 보아야 하는 점, 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 승계취득한 청구인이 비록 종전주택을 취득하여 주거용으로 사용하였다 하더라도 이는 종전주택을 취득한 것이 아닌 신축주택을 취득할 수 있는 권리인 ‘조합원입주권’을 취득한 것에 불과할 뿐이어서, 신축주택 취득일은 종전주택을 취득한 때가 아닌 신축주택의 사용승인일로 판단하여야 하는 점(조심 2008구3358, 2009.11.30. 같은 뜻임) 등에 비추어 관리처분계획인가일 이후 종전주택을 취득하여 주택으로 사용하였다고 하더라도 멸실 전 종전주택을 사용한 기간을 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 주택보유기간에 산입하지 않는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인의 신축주택 취득일을 사용승인일로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 조세법률관계에서 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 과세관청이 납세의무자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하고, 납세의무자가 그것이 정당하다고 신뢰한 것에 대하여 귀책사유가 없어야 하며, 납세의무자가 이를 신뢰하여 무엇인가 구체적인 행위를 하여야 하고, 과세관청이 그 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세의무자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 할 것인바(대법원 2002.11.26. 선고 2001두9103 판결 외 다수, 같은 뜻임), 처분청 담당공무원이 행하는 상담은 안내 수준의 행정서비스를 제공하는 행위에 불과하여 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기는 어렵다 할 것이어서 처분청 담당자가 OOO로부터 이첩받은 질의에 회신하는 것은 공적인 견해표명에 해당하지 않는다 하겠다(조심 2013중4196, 2013.12.23. 등 다수, 같은 뜻임). 따라서, 청구주장을 받아들이지 아니한 처분청의 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.