쟁점부동산의 임차인으로서 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 없는 경우에는 청구인에게 쟁점임대차보증금을 지급하여야 할 의무를 인정할 수 없고, 임차인도 경락인에게 대항할 수 없으므로 쟁점임대차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없음
쟁점부동산의 임차인으로서 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 없는 경우에는 청구인에게 쟁점임대차보증금을 지급하여야 할 의무를 인정할 수 없고, 임차인도 경락인에게 대항할 수 없으므로 쟁점임대차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2001.5.30. 당시 쟁점부동산의 소유자인 OOO으로부터 임대차보증금 OOO원, 월임차료 OOO원에 쟁점부동산을 임차하여 ‘OOO’이라는 상호로 숙박업을 개업하여, 2001.6.15. 공동사업자인 OOO 명의로 쟁점부동산 임차에 관한 전세권을 설정하였다가 3개월 후 OOO에게 투자금을 돌려주고 단독으로 사업을 영위하였는데, 2002.7.25. 전세권 설정이 해지된 후 OOO에게 새로운 전세권 설정등기를 경료해 줄 것을 요청하였으나, OOO은 은행채무가 과다함을 이유로 이를 거절하였다.
(2) 청구인은 개업 후 약 2년이 경과하였음에도 사업이 계속적으로 부진하자 숙박업 중단을 결정하고, OOO에게 ‘모텔 임대차계약 해지 통보’와 ‘임대차보증금 반환 요청’을 하였으나, OOO으로부터 쟁점임대차보증금을 반환받지 못하였고, 재계약도 체결하지 못하였다. 이에 청구인은 쟁점부동산을 계속 점유하면서 숙박업을 유지하고 있었다.
(3) 청구인은 숙박업을 인수할 자를 구하지 못한 상황에서 OOO의 사업이 부도남에 따라 쟁점임대차보증금을 임의로 회수할 수 없게 되었다. 그러던 중 쟁점부동산에 대한 임의경매가 진행됨에 따라, 제3자가 쟁점부동산을 낙찰받으면 쟁점임대차보증금을 회수할 수 있는 방법이 없었기 때문에 불가피하게 청구인이 직접 경매에 참가하여 쟁점부동산을 담보(근저당권 설정액 OOO원)로 하여 OOO원에 낙찰받게 되었다.
(4) 청구인의 전재산인 쟁점임대차보증금을 회수하지 못하여 쟁점부동산을 경락받을 수밖에 없었던 상황이었는바, 쟁점임대차보증금은 사업을 위하여 소요된 직접 경비이므로 쟁점부동산의 취득가액에 포함되어야 한다. 따라서 처분청이 쟁점임대차보증금 OOO원을 전액 쟁점부동산 취득가액에서 부인한 것은 위법하다.
(1) 청구인은 대항력 있는 임차인에 해당함을 전제로 쟁점임대차보증금이 회수불가능하였기 때문에 쟁점부동산을 낙찰받은 경락가액에 쟁점임대차보증금을 포함한 가액을 취득가액으로 보는 것이 타당하다고 주장하나, 청구인은 2001.5.30. OOO 명의로 쟁점부동산을 임차한 임대차계약서를 작성하였을 뿐 확정일자를 신청하지도 않았고, 그 때부터 쟁점부동산을 낙찰받은 2006.4.6.까지 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실도 없으므로, 청구인에게 임의경매절차 개시의 원인인 2001.6.9.자 OOO 명의의 근저당권(채권최고액 OOO원)에 대한 대항력을 인정할 근거가 없다.
(2) 쟁점부동산의 소유권이 경매절차를 통해 경락인에게 이전된 경우 선순위채권자들과 쟁점부동산의 대항력 있는 임차인들에게 경락대금을 배당하게 되는바, 부동산을 경락받은 경락인이 쟁점부동산의 임차인의 지위에 있을 경우 그가 회수하지 못한 쟁점임대차보증금은 쟁점부동산의 전소유자 OOO에 대한 채권자의 지위에서 입은 손실(대손금)로 보아야 할 뿐이므로, 이를 취득가액에서 제외한 이 건 양도소득세 부과처분은 적법하다.
(1) 소득세법(2013.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조 제1항 제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
(3) 상가건물 임대차보호법 제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법제8조, 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법제575조 제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 민법제536조를 준용한다. 제8조【경매에 의한 임차권의 소멸】 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(4) 민사집행법 제91조【인수주의와 잉여주의의 선택 등】
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
(1) 국세통합전산망에 의하면 쟁점부동산 소재지의 2000년 이후부터 2018년 현재까지의 사업자등록 현황은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 (쟁점부동산을 경락받은 2006.4.6. 이후인) 2006.4.20. 사업자등록을 경료한 사실이 나타난다. <표1> 쟁점부동산 소재지상의 사업자등록 현황
(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산 관련 2001.5.30.자 임대차계약서에 의하면, 청구인이 남편이라 주장하는 OOO은 2001.5.30. 당시 쟁점부동산의 소유자 OOO과 쟁점부동산의 객실부분 전체에 관한 임대차계약(쟁점임대차보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 체결한 것으로 나타나고, OOO이 2003.5.23. OOO에게 보낸 내용증명서에 의하면, OOO이 OOO에게 쟁점부동산에 대한 임대차계약 만료일은 2003.6.20.이지만 재계약하지 않을 예정이라며 쟁점임대차보증금을 임대차계약 만료일까지 반환하여 줄 것을 요청하는 내용이 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 현금보관증에 의하면, OOO이 2002년 7월경 OOO으로부터 현금 OOO원을 수령하여 보관하고 있다는 내용이 나타난다.
(4) 쟁점부동산에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 2006.4.6. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 민사집행법제91조 제2항에 따라 소멸하는 저당권 등은 2004.12.30.자 채권자 OOO의 가압류, 2005.3.21.자 권리자 OOO의 압류, (임의경매개시결정의 원인이 된) 2004.1.2.자 근저당권자 주식회사 OOO의 근저당권인 사실이 나타나는 반면, 청구인이 2006.4.6. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료할 때까지 청구인이 공동사업자였다고 주장하는 OOO 명의로 2001.6.15. 전세권설정등기(전세금 OOO원)가 경료된 사실과 전세권이 해지되었음을 이유로 하여 2002.7.25. OOO 명의의 전세권설정등기가 말소된 사실이 나타날 뿐, 청구인 또는 OOO 명의의 전세권설정등기 등 대항력 있는 임대차 관계를 인정할 수 있는 등기 내역은 없는 것으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임대차보증금을 양도소득세 신고시 취득가액에 포함할 수 있다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함되는 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령제163조 제1항 제2호는 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용을 필요경비로서 취득가액에서 공제할 수 있다고 규정하고 있으며, 상가건물 임대차보호법제3조 제2항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 의제하되, 제8조에서 임차건물이 경매절차를 통해 경락되면 대항력 있는 임차권 외의 임차관계는 소멸한다고 규정하고 있는바, 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산의 취득당시 거래된 실지거래가액을 말하는 것으로, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 실지거래가액이라 할 것이고, 경락으로 취득하는 부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어서 경락인이 이를 인수하여야 하거나 전세권이나 임차권이 경매절차를 통하여 소멸하지 아니하는 경우와 같이 그 부동산의 경락인이 경락대금과는 별개로 전세권자나 임차인에게 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임대차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있다고 하겠으나, 본 건과 같이 청구인 또는 OOO이 쟁점부동산의 임차인으로서 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법제8조, 민사집행법제91조 제3항에 따라 경락인인 청구인에게 쟁점임대차보증금을 지급하여야 할 의무를 인정할 수 없고, 임차인도 경락인에게 대항할 수 없으므로, 쟁점임대차보증금을 쟁점부동산 취득시 실질적으로 소요된 대가로 보기는 어려우며, 이는 임차인과 경락인이 동일한 경우라 하더라도 달리 볼 것은 아니라 할 것(조심 2013부477, 2013.4.4., 같은 뜻임)이다. 따라서 쟁점임대차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.