쟁점토지와 비교대상토지가 개발제한구역 내에 있는 자연녹지지역이고 위치,면적,용도 등의 요건이 서로 유사하고 개별공시지가도 동일한 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 시가로 보고 쟁점토지를 재평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점토지와 비교대상토지가 개발제한구역 내에 있는 자연녹지지역이고 위치,면적,용도 등의 요건이 서로 유사하고 개별공시지가도 동일한 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 시가로 보고 쟁점토지를 재평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 통상 토지의 가격은 개별성이 강하고 쟁점토지와 비교대상토지는 간선도로와의 거리, 토지 형태, 필지별 면적 등 가액 산정의 여러 요소들을 볼 때, 유사하다고 볼 수 없으므로 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 쟁점토지를 재평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 상속세 신고 당시 쟁점토지의 비교대상토지에 대한 명확한 규정이 없는 상황에서 처분청이 자의적으로 판단하여 상속재산가액을 증액한 것이고 청구인이 쟁점매매사례가액을 조회할 수 있는 방법이 전혀 없었던바, 신고․납세의무 등을 위반한 경우가 아니라 의무이행을 기대할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분은 부당하다(서울행정법원 2013.1.17. 선고 2012구합24696 판결, 참조).
(1) 쟁점토지와 비교대상토지는 표준지, 개별공시지가 및 이용현황이 일치하고, 위치⋅면적⋅용도 등 가격 산정의 요건이 서로 유사하므로 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 쟁점토지를 재평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이고, 납부불성실가산세는 세법상의 신고기한까지 납부되지 않은 금액에 대한 그 이자액 상당의 금융혜택을 받은 것으로 보아 이를 회수보전하는데 그 목적이 있는바, 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분은 정당하다(조심 2013서2531, 2013.7.12., 같은 뜻임).
① 쟁점토지에 대하여 시가가 불분명하다고 보아 쟁점매매사례가액이 아닌상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점매매사례가액을 확인할 수 있는 방법 등이 없는 등 납세의무의 이행을 기대할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 납부불성실가산세의 적용을 배제하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지 가(이하 “개별공시지가”라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2014.3.14. 기획재정부령 제412호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.
③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.
(1) 처분청은 2016.3.28.～2016.4.29. 청구인의 상속세 신고내용에 대하여 조사를 실시한 결과, 채무 과다공제액OOO을 부인하여 상속세를 결정한 후, 2017년 6월경 감사청의 지적내용에 따라 이 건 상속세를 경정․과세한 것으로 나타난다(아래 <표1> 참조). <표1> 상속세 신고 및 결정․경정한 내용
(2) 감사청이 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 과세사실판단자문위원회에 회부하여 받은 의결결과OOO는 아래 <표2>와 같다. <표2> 과세사실판단자문위원회 의결결과의 주요내용
(3) 감사청은 처분청의 상속세 조사결정내용 중 보충적 평가방법에 따라 평가한 쟁점토지에 대하여 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 상속재산가액을 재평가․경정하도록 그 관련 내용을 처분청에 통보하였다(아래 <표3> 참조). <표3> 쟁점토지의 신고 및 결정내용 <표3-1> 쟁점①토지 및 비교대상①토지의 비교 <표3-2> 쟁점②토지 및 비교대상②토지의 비교
(4) 쟁점①과 관련 (가) 쟁점①토지와 비교대상①토지를 살펴본다.
1. 청구인은 다음과 같이 쟁점①토지와 비교대상①토지는 간선도로와의 거리, 토지 형태, 필지별 면적 등 가액 산정의 여러 요소들을 볼 때, 유사하다고 볼 수 없다고 주장한다.
2. 이에 대하여 처분청은 다음의 기본현황 등과 같이 비교대상①토지의 개별공시지가 산정을 위한 표준지 및 개별공시지가, 지목, 이용현황이 쟁점①토지와 동일하며, 위치․면적이 유사하므로 매매사례가액을 시가로 보아 적용하는 것이 타당하다는 의견이다.
○ 기본현황
○ 연도별 개별공시지가 비교
○ 토지특성조사표 비교
- 가) 처분청이 제시한 항공사진(아래 <표7> 참조)을 보면, 쟁점①토지와 비교대상①토지는 북쪽으로 OOO(왕복 4차선), 남쪽 으로 OOO(자동차전용도로), 동쪽으로 OOO 사이에 위치하고, 서쪽에는 공공청사 OOO 및 제1종 일반주거지역이 있다 <표7-1> 쟁점①토지와 비교대상①토지의 항공사진 <표7-2> 쟁점①토지의 이용현황 <표7-3> 비교대상①토지의 이용현황
- 나) 쟁점①토지는 사실상 논 둑 없이 하나의 경작지로 사용되고 있고 직사각형의 형태로 약 2.5m의 시멘트 포장 농로와 한 면이 연접하고 있으며, 농로와 고저 차이가 거의 없고 서쪽의 제1종 일반주거지역과는 약 200m, 북쪽의 OOO와는 약 1km, 남쪽의 OOO(자동차 전용도로)와는 약 50m, 동쪽의 OOO과는 약 160m 떨어져 있다.
- 다) 또한, 비교대상①토지는 직사각형 형태이고 약 2.5m의 시멘트 포장 농로와 한 면이 연접하고 있으며, 농로와 고저 차이는 거의 없고 쟁점①토지와는 약 100m 거리에 있으며, 서쪽의 제1종 일반주거지역과는 약 150m, 북쪽의 OOO와는 약 900m, 남쪽의 OOO(자동차 전용도로)와는 약 180m, 동쪽의 OOO과는 약 180m 떨어져 있다. (나) 쟁점②토지와 비교대상②토지에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 다음과 같이 쟁점②토지와 비교대상②토지는 간선도로와의 거리, 토지 형태, 필지별 면적 등 가액 산정의 여러 요소들을 볼 때, 유사하다고 볼 수 없다고 주장한다.
- 가) 청구인이 제시한 항공사진(아래 <표8> 참조)를 보면, 쟁점②토지는 지목이 답(畓)이고 실제 용도 또한 답으로 사용하고 있으며, 비교대상②토지는 지목은 답(畓)이지만 토지 위에 토마토농사를 위하여 대형자동화시설이 설치된 하우스가 5동이 있어 실제는 전(田)으로 사용되고 있으므로 쟁점②토지와 사용현황이 전혀 다른 토지이고 전(田)은 일반적으로 답(畓)보다 매매가액이 훨씬 높게 책정되는 것이 일반적이다. <표8> 쟁점②토지 및 비교대상②토지의 항공사진
- 나) 쟁점②토지는 사방으로 농로에 직접 접하고 있지 않고 쟁점②토지와 농로 사이에 구거가 존재하여 남측에 폭 2m 정도의 작은 시멘트포장 농로로만 농기계가 겨우 진입할 수 있는 반면, 비교대상②토지는 동측 간선도로와 연결된 농로와 남측 한면이 전부 직접 접하며 농기계 및 차량의 진출입이 자유로와 접근조건에서 비교대상②토지가 쟁점②토지보다 확연히 우위에 있다.
- 다) 청구인이 제시한 OOO 소재 감정평가법인 3곳OOO의 의견조회 결과를 보면, 비교대상②토지가 쟁점②토지보다 위치·접근 성·현황 등에 우세하여 OOO 정도 가격 우위가 있다고 기재되어 있다.
- 라) 처분청의 과세사실판단자문위원회 의결결과를 보면, 처분청은 쟁점②토지와 비교대상②토지 간의 면적·위치·용도·현황·접근성 등을 종합적으로 판단하여 과세한 것이 아니라 객관적인 기준이 없이 단지 공시지가가 같은 농지라는 이유만으로 쟁점매매사례가액을 적용하였다고 볼 수밖에 없다.
- 마) 또한, 청구인이 제시한 OOO 소재의 통장(OOO, 010-9347-**) 및 인근 OOO(OOO, 010- 3482-**)의 확인서(아래 <표9> 참조)를 보면, 왕복 2차선인 지역간선도로에 인접한 토지의 가격이 매매시 상대적으로 우위에 있다고 진술되어 있다. <표9> 확인서의 주요내용
2. 처분청은 다음의 기본현황 등과 같이 비교대상②토지의 용도지역, 표준지 및 개별공시지가, 지목 등이 쟁점②토지와 동일하며, 비록 비교대상②토지에 비닐하우스가 설치되어 있으나 실질적인 토지의 이용 현황은 농지로서 쟁점②토지와 일치하므로 그 매매사례가액을 시가로 보아 적용하는 것이 타당하다는 의견이다.
○ 기본현황 비교
○ 연도별 개별공시지가 비교
○ 토지특성조사표 비교 가) 처분청이 제시한 항공사진(아래 <표10> 참조)을 보면, 쟁점②토지와 비교대상②토지는 동쪽 2차선 아스팔트 포장도로인 간선도로(그 지방의 주요도로)와 서쪽 OOO 사이에 위치하고 있다. <표10-1> 쟁점②토지와 비교대상②토지의 항공사진 <표10-2> 쟁점②토지의 이용현황 <표10-3> 비교대상②토지의 이용현황
- 나) 쟁점②토지는 직사각형 형태로 논 둑 없이 사실상 하나의 경작지로 사용되고 있고 한 면이 폭 2.5m의 시멘트포장 농로 및 수로와 연접하고 있으며, OOO과 약 60m, 간선도로와는 약 450m 떨어져 있고 농로에 맞닿은 부분과 고저 차이가 거의 없으며, 경운기 등의 출입이 가능하고 지목과 일치되게 벼농사 중이며 인근에는 답(沓)들이 혼재되어 있으며,
- 다) 비교대상②토지는 직사각형 형태로 쟁점②토지와는 직선거리로 약 300m 떨어져 있고 OOO과는 약 370m, 간선도로와는 약 110m 떨어져 있으며, 폭 2.5m의 시멘트포장 농로와 한 면이 연접하고 있고 농로와 고저 차이가 거의 없으며, 농로 옆에는 OOO으로 연결되는 폭 2～3m의 지천이 흐르고 있고 지목은 답으로 되어 있으나 연접한 필지들과 함께 비닐하우스가 설치되어 있어 실제로는 전(田)으로 사용되고 있다.
(5) 쟁점②와 관련 (가) 청구인은 다음과 같은 이유로 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분이 부당하다고 주장한다.
1. 국토교통부 실거래가시스템을 보면, 납세자가 알 수 있는 정보는 OOO에 매매된 토지에 대한 지목·용도지역·계약일·거래면적·거래금액 뿐이고 가장 중요한 토지의 지번이 나오지 않아 청구인은 처분청에서 이 건에 적용한 비교대상토지의 공시지가뿐 아니라 개별토지에 대한 매매정보의 확인이 불가능하다.
2. OOO에서 발급한 지적공부등록지현황을 보면, 쟁점토지 인근의 전(田)과 답(畓)은 총 3,860개로 청구인이 같은 곳에 소재한 3,860개 토지의 지번을 일일이 확인하고 공시지가를 확인한 후, 등기상 매매여부를 확인하고 현장을 답사하여 매매사례가액의 적용이 타당한지를 판단하여야 한다.
3. 아파트 “실거래가조회”의 경우 아파트의 해당 층수와 전용면적을 고시하고 있고 매매사례가액의 적용시 같은 단지내로 한정하고 있으며, 면적이 다른 경우 시가로 인정하지 않으므로 해당 층수에 같은 면적만 확인하면 되지만, 토지는 같은 동(洞)에 소재한 면적이 다른 3,860개의 토지를 현황이 같은 농지라는 이유로 몇 번지의 토지가 매매되었는지 확인이 불가능한 상황에서 모든 토지에 대한 매매사례가액을 적용하는 것은 물리적으로 불가능하다.
4. 토지의 매매사례가액을 시가로 보아 과세하는 경우, 면적·위치·용도·현황 등이 동일하거나 유사한 경우에 한하여 적용하는 것이 타당하나, 이 건과 같이 엄격해석하지 아니하고 사용현황이 다르거나 면적이 2배 이상 차이가 나는 경우에도 시가로 보아 과세하는 등 유사한 재산이라는 기준을 무제한으로 해석하여 납세자가 예측할 수 없는 매매사례가액을 적용하였다.
5. 따라서, 상속세 신고 당시 쟁점토지의 비교대상토지에 대한 명확한 규정이 없는 상황에서 처분청이 자의적으로 판단하여 상속재산가액을 증액한 것이고 청구인이 쟁점매매사례가액을 조회할 수 있는 방법이 전혀 없었던바, 신고․납세의무 등을 위반한 경우가 아니라 의무이행을 기대할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분은 부당하다(서울행정법원 2013.1.17. 선고 2012구합24696 판결, 참조). (나) 처분청은 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이고, 세법상의 신고기한까지 납부되지 않은 금액에 대한 그 이자액 상당의 금융혜택을 받은 것으로 보아 이를 회수보전하기 위한 목적을 포함하고 있는바, 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 통상 토지의 가격은 개별성이 강하고 쟁점토지와 비교대상토지는 간선도로와의 거리, 토지 형태, 필지별 면적 등 가액 산정의 여러 요소들을 볼 때, 유사하다고 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점토지와 비교대상토지가 개발제한구역 내에 있는 자연녹지지역이고 위치․면적․용도 등의 요건이 서로 유사하고 개별공시지가도 동일한 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 시가로 보고 쟁점토지를 재평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 상속세 신고당시 쟁점매매사례가액을 조회할 수 있는 방법이 전혀 없었던바, 신고․납세의무 등을 위반한 경우가 아니라 의무이행을 기대할 수 없는 정당한 사유에 해당하여 납부불성실가산세를 적용한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 세법상 가산세는 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고․납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이고, 특히 납부불성실가산세는 세법상의 신고기한까지 납부되지 않은 금액에 대하여 그 이자액 상당의 금융혜택을 받은 것으로 보아 이를 회수보전하기 위한 목적인 점 등에 비추어 처분청이 납부불성실가산세를 적용하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.