청구인은 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 쟁점건물①,②의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하고, 개산공제를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인은 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 쟁점건물①,②의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하고, 개산공제를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 1999년 OOO에 소재한 주택과 전답들이 OOO으로 편입되어 OOO로부터 OOO원의 보상금을 수령하였고, 동 보상금으로 쟁점부동산을 취득 및 신축하게 되었다. 밭 상태인 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물①을 신축하려면 반드시 토지조성 공사가 필요한바, 이를 위하여 청구인이 지출한 OOO원은 쟁점토지에 대한 자본적 지출액이므로 필요경비에 산입되어야 한다.
(2) 청구인은 2000년 1월부터 2000년 9월까지 OOO 쪽 지인들이 운영하는 업체로부터 쟁점건물①의 건설원자재를 구입하였고, 청구인이 도목수 OOO 등 건축시공자들을 직접 고용하여 인건비를 지급하면서 자가공사 형태로 진행하여 완공하였는바, 그 당시 지역사회의 오랜 거래관행으로 공사 시공업자는 사업자와 비사업자가 혼재되어 있었으며, 지출한 품목별 공사자재비와 공사비에 직접 대응되는 거래증빙(세금계산서 등)을 그 당시 받지 못하였거나 기간이 오래 지나서 분실하여 현재 관련 증빙서류를 제시할 수는 없으나, 실제 신축비용으로 지출한 대금지급에 관한 통장 인출내역 및 각 공사공정별로 확인한 공사사실 확인서 등에 의하여 쟁점건물①에 대한 신축가액이 OOO원, 기타 필요경비는 OOO원임이 나타난다. 청구인은 쟁점건물①에 대하여 많은 신축비용이 소요되었음을 입증하기 위하여 OOO에 원가법으로 하여 소급감정(기준시점 2000.9.1.)을 의뢰한 결과, 2017.11.10. 쟁점건물①의 감정평가액은 OOO원이라는 감정결과를 얻었다.
(3) 청구인의 여동생 OOO 부부가 요양병원을 운영할 목적으로 쟁점부동산을 OOO원에 인수하기로 2009.7.13. 청구인과 매매계약을 체결하고, 요양병원 특성상 사업장에 사람이 상주하여야 하는 필요성에 따라 쟁점건물① 옥상에 주택 1개층을 증축하기 위하여 OOO 명의로 2009.8.10. 건축(증축)허가를 받았으며, 청구인이 이 증축공사(쟁점건물①의 4층에 199.34㎡로 증축된 주택이 쟁점건물②임)를 OOO원에 직접시공하여 2010년 2월경 완공하였는바, OOO가 여러 사정으로 요양병원을 포기함에 따라 청구인과의 쟁점부동산 매매계약을 폐기하고, OOO 부부가 증축된 4층 주택에 전세로 거주하게 되었다. 쟁점건물②(증축한 주택)는 관련 법령에 따라 기존 건물의 소유자(청구인)만 증축공사의 준공승인을 받을 수 있어 2010년 2월경 준공되었음에도 사용승인을 받지 못한 상태로 있다가 쟁점부동산 양도 직전인 2016.7.18. 청구인 명의로 건축물 사용승인을 받아 부동산등기를 한 후 바로 양도되었다. 쟁점건물②에 대한 신축가액이 OOO원이라는 사실은 청구인이 2009.8.14.부터 2010년 2월까지 쟁점건물②에 대한 신축비용을 일자별로 공사내용과 대금지급액 등을 기록한 잡기장(개인수첩)을 보면 알 수 있으며, 또한 쟁점건물②의 건축허가상 명의자인 OOO와 그의 배우자 OOO이 2009.7.13.부터 2010.1.28.까지 쟁점건물②에 대한 건축비용으로 청구인 은행계좌로 송금한 금액만 OOO원인 것을 보아도 그 정도 금액이 지출되었음을 알 수 있다. 따라서 쟁점건물①․②에 대한 신축가액이 객관적으로 확인됨에도 처분청이 이를 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 2016.9.30. 양도소득세를 신고하면서 취득가액에 대한 증빙으로 매매계약서 2부(쟁점토지 및 기타토지분)만 제출하였을 뿐, 쟁점토지의 필요경비에 대한 증빙을 제출하지 아니하였고, 증빙 없이 쟁점건물①에 대한 신축가액을 건축면적 OOO평에다 평당 신축비용 OOO원을 곱하여 산출된 OOO으로, 쟁점건물②에 대한 신축비용을 건축면적 OOO평에다 평당 신축비용 OOO원을 곱하여 산출된 OOO원으로 신고하였다. 처분청이 2017.4.24.부터 2017.5.12.까지 쟁점부동산 양도에 대하여 조사하였으나, 청구인은 조사기간 중 쟁점부동산 취득과 관련한 증빙을 제시하지 않다가 조사종결 후에야 2017.5.24. 여러 증빙을 제시하고 있는바, 우선 쟁점토지에 대한 필요경비 주장을 살펴보면, 청구인은 OOO원을 지출하였다고 하며 설계도면, OOO의 사실확인서를 제시하나, 지출금액을 객관적으로 확인할 수 있는 세금계산서 또는 대금지급 금융증빙이 없으므로 동 금액을 쟁점토지에 대한 필요경비로 인정하기는 어렵다.
(2) 또한, 청구인은 2000.1.11.～2000.12.6. 기간 동안 청구인 명의의 OOO에서 현금으로 인출된 OOO원이 쟁점건물①의 신축비용이고, 공정별 공사금액 내역 및 확인서 등을 근거로 최소한 OOO원을 공사비로 지출하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 확인서는 전 공정에 관한 것이 아닌 일부에 지나지 아니하고, 제시한 확인서 중에도 공사시공자의 정확한 인적사항이 없는 것들이 많으며, 지출하였다고 주장하는 공사비가 세금계산서 또는 대금지급 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 금액을 취득가액으로 볼 수 없다. 또한, 감정평가액은 실지 신축비용을 뜻하는 것이 아니고 동 금액을 취득가액으로 볼 수 있는 법적 근거나 판례 또한 없다.
(3) 청구인은 2009.7.13.～2010.1.29. 기간 동안 OOO 및 그의 배우자 OOO이 송금한 OOO원을 재원으로 하여 쟁점건물②를 직접 공사하였고, 2009.8.14.부터 2010년 2월까지 일자별 공사내용과 대금지급액 등을 기재한 잡기장에 적혀 있는 OOO원이 증축공사비라고 주장하나, 잡기장에 적혀 있는 날짜와 심판청구시 제출한 공사비명세서상 지급일이 다른 경우가 보이고, 증축비용과 무관한 아스콘비 OOO원이 포함되어 있으며, 공사기간이 경과하여 지출한 방수공사비 OOO원이 증축비용에 포함되어 있는 것으로 나타나 잡기장에 기재된 내용을 신뢰하기 어렵고, 달리 세금계산서 등 적격증빙 또는 대금지급 금융증빙 등에 의하여 지출한 공사비가 얼마인지 객관적으로 확인할 수 없으므로 처분청은 쟁점건물②의 취득가액을 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따라 환산취득가액을 적용하여 계산하였으며, 취득시 기준시가의 3%를 필요경비로 공제하였다. 청구인이 쟁점건물①․②의 실지 소요된 신축(증축)비용을 취득가액으로 인정받기 위해서는 동 비용을 발생시키는 사실관계가 청구인이 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 청구인이 이를 입증하여야 하나, 청구인은 현금으로 공사대금을 지급하였다고 주장하면서 현금출금내역만 제시할 뿐 신축비용을 입증할 세금계산서 등의 적격증빙서류 또는 대금지급 금융증빙 등을 제시하지 않고 있으므로 쟁점건물①․②에 대한 취득가액을 환산취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 토목공사와 관련하여 지출한 OOO원은 쟁점토지에 대한 자본적 지출액이어서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점건물①․②의 취득가액(신․증축 공사비)이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 소득세법 제97조[양도소득세의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액.(단서 생략)
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제67조[즉시상각의 의제] ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 토지 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.7.27. OOO에게 OOO에 소재한 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 토지 및 쟁점건물①․②의 취득가액을 실지거래가액으로 하여 2016.9.30. 자산별 양도차익을 신고한 내역은 다음 <표1>과 같다. (나) 처분청은 2017.4.24.부터 2017.5.12.까지 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세를 조사하면서 2017.5.4. 청구인으로부터 증빙 없이 쟁점건물①․②의 취득가액을 임의로 계상하였다는 내용 등의 확인서를 제출받은 것으로 나타나고, 처분청이 쟁점부동산(쟁점토지, 쟁점건물①․②)을 경정한 내역 및 청구인이 조사종결 후 2017.5.24. 여러 증빙과 함께 쟁점부동산의 취득가액 및 필요경비라고 주장하는 금액은 다음 <표2>와 같다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청이 쟁점토지의 필요경비에 대하여 조사한 내용을 보면, OOO원은 필요경비로 인정된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 OOO의 토목설계비 확인서OOO와 OOO의 토목공사비 확인서OOO를 제시하며 동 금액은 추가로 필요경비에 산입되어야 한다는 주장이고, 처분청은 ① OOO 주식회사가 쟁점토지에 대한 토목설계와 무관한 철근콘크리트 공사업, 상하수도설비 공사업 등을 영위하는 업체이고, ② OOO는 건설기계 대여업 이외 사업자등록을 한 이력이 없으며, 두 곳 모두 공사와 관련한 세금계산서 및 대금지출 증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 않고 있어 필요경비로 보기 어렵다는 의견이다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 자본적 지출액인 토목설계비 및 토목공사비로 OOO원을 지출하였다고 주장하나, 지출한 금액에 대한 세금계산서 등이나 공사대금을 지급한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점, 쟁점토지에 지하 1층, 지상 3층 규모의 쟁점건물①이 신축되었는바, 쟁점건물①을 신축하려면 지하 1층에 대한 터파기 공사 등이 필수적이고 이러한 지하층 공사비는 통상 건축물 신축공사비에 포함되는 것이어서 별도로 쟁점토지를 위한 토목공사가 필요하였는지가 불분명한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. (3) 다음으로, 쟁점②의 쟁점건물①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점건물①을 직접 시공하면서 신축공사와 관련하여 청구인 명의의 OOO에서 현금 OOO원을 인출하여 각 공사 단계별로 공사대금을 지급하였다고 주장하며 2000.1.11.부터 2000.12.6.까지의 통장입․출금내역을 제시하고 있고, 청구인이 주장하는 각 공사별 공사비 합계가 OOO원이라는 내역은 다음 <표3>과 같으며, 이에 대한 증빙으로 공사 시공업자로부터 받은 확인서와 공사공정별 공사비를 기재한 “공종별집계표”를 제시하고 있다. (나) 청구인이 제시한 쟁점건물①의 신축공사와 관련한 공사비용 증빙에 대하여 처분청이 검토한 내용은 다음 <표4>와 같다. (다) 청구인은 쟁점건물①의 신축비용 OOO원이 신빙성이 있다는 것을 뒷받침하기 위하여 OOO에 원가법으로 하여 소급감정(기준시점 2000.9.1.)을 의뢰하였고, 2017.11.10. 쟁점건물①의 감정평가액은 OOO원이라는 감정결과자료를 제시하고 있다. (라) 청구인은 쟁점건물①에 대한 필요경비가 OOO원이라고 주장하는 내역 및 처분청이 이를 검토한 내역은 다음 <표5>와 같다. (마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물①의 신축가액이 OOO원이고 필요경비가 OOO원이라고 주장하나, 2000년도에 지어진 쟁점건물①의 신축가액에 관하여 이 건 부과처분 후 작성한 공정별 공사비명세서와 사인 간 작성된 확인서(일부만 제시됨)를 객관적인 증빙자료로 채택하기는 어려운 점, 청구인은 공사기간 동안 공사비로 사용하였다며 통장에서 현금이 인출된 내역과 소급감정한 감정평가서를 추가로 제시하나 공사도급계약서, 세금계산서, 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 신축가액이 얼마인지 불분명한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물①의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하고, 취득시 기준시가에 의한 개산공제액을 필요경비에 산입한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (4) 다음으로, 쟁점②의 쟁점건물②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점건물②공사가 건축물관리대장 등 공부상으로는 2016.7.18. 증축되어 2016.7.27. 양도한 것으로 되어 있으나, 실제는 다음 <표6>과 같이 2009.7.13.～2010.1.29. 기간 동안 동생 OOO 및 그의 배우자 OOO으로부터 청구인의 OOO로 송금받은 OOO원을 재원으로 하여 직접 증축공사를 하였으며, 잡기장(개인수첩)에 기재되어 있는 금액을 근거로 증축공사비는 OOO원이라는 주장인바, 자세한 내역은 다음 <표7>과 같다. (나) 처분청은 청구인이 제시한 위 <표7>과 잡기장 내용을 비교한 결과, 잡기장에는 2009.9.1. 도목수 잔금 OOO원으로 기재되어 있으나 심판청구서상 2009.9.12. 도목수 잔금은 OOO원이라고 주장하고 있고, 주택증축과 무관한 바닥 아스콘비 OOO이 포함되어 있으며, 기타 공사비 OOO원 중에는 공사기간이 지난 2010.5.24. OOO에게 지급한 방수공사비 OOO원, 2010.6.6. 코아 OOO원, 영돌 OOO원, 2010.6.7. 화단공사 OOO원이 포함되어 있어 잡기장이 쟁점건물② 증축공사와 관련된 것인지 여부가 불분명하고, 공사 시공업자에 대한 인적사항이 없어 지출액의 사실여부를 확인할 수 없어 잡기장을 신뢰하기 어렵다는 의견이며, 이에 대하여 청구인은 소요된 증축공사비 총액은 맞으나 지출일자 및 금액에 있어 일부 오류가 있을 뿐이라는 주장이다. (다) 청구인은 쟁점건물②에 대한 필요경비는 OOO원이라고 주장하는 내역과 처분청이 이를 검토한 내역은 다음 <표8>과 같다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물②의 신축가액(쟁점건물①의 증축공사비)이 OOO원이라고 주장하며 여동생부부로부터 공사비용을 입금받았다는 통장 입금내역 및 현금 출금내역 및 공사비를 지출한 내역을 담은 잡기장을 증빙으로 제시하고 있으나, 신축가액과 관련한 공사도급계약서, 세금계산서, 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점, 잡기장에 기재되어 있는 일부 내용이 쟁점건물②공사와 관련된 것인지 여부가 불분명한 것으로 나타나고 공사 시공업자에 대한 인적사항이 없어 지출액의 사실여부가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물②의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하고, 개산공제를 적용하여 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.