[요지] 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도하고 해당 군청에 양도가액을 ooo백만원으로 하는 매매계약서를 첨부하여 거래사실을 신고한 것으로 확인되는 점, 쟁점지출액의 구체적 사용내역 등이 확인되지 않아 실제 이러한 비용이 지출되었다 하더라도 이를 쟁점토지의 효용을 증대시키기 위한 비용으로 인정하기 어려운 점 등에 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도하고 해당 군청에 양도가액을 ooo백만원으로 하는 매매계약서를 첨부하여 거래사실을 신고한 것으로 확인되는 점, 쟁점지출액의 구체적 사용내역 등이 확인되지 않아 실제 이러한 비용이 지출되었다 하더라도 이를 쟁점토지의 효용을 증대시키기 위한 비용으로 인정하기 어려운 점 등에 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이다. 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 전원주택 부지로 개발하여 공급하고자 하였으나, 예상보다 공사비 부담이 크고 청구인이 당초 영위하던 조경사업 마저 어려워지자 쟁점토지 개발을 포기하고 쟁점토지를 담보대출금 OOO원에 OOO원의 이익을 가산한 OOO원에 양도하게 되었다. 쟁점토지 양도당시 양도소득세 신고․납부를 양수인이 하기로 하여 청구인은 그동안 쟁점토지 양도가액이 OOO원으로 신고되어 있는 사실을 알지 못하였다. 쟁점토지 양도가액이 OOO원인 사실은 청구인이 제출한 실제 매매계약서 및 2015.7.31. 대출금 OOO원이 변제된 사실을 통해 확인할 수 있다.
(2) OOO 임야 53,851㎡의 자본적 지출액 OOO원 중 쟁점토지 개발을 위해 지출된 OOO원(이하 “쟁점지출액”이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인이 OOO 임야 53,851㎡를 개발하면서 ＜표1＞ 기재와 같이 비용을 지출하였음이 영수증 및 계좌이체내역 등을 통해 확인되므로, 이 중 쟁점토지 양도비율(92.86%)에 해당하는 쟁점지출액을 필요경비로 인정하여야 한다. OOO
(1) 청구인은 OOO에 양도가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서를 제출하고 실제 매매가액을 정정하도록 자진신고하였으나, OOO은 쟁점토지의 실제 거래금액을 확인할 수 없다고 회신하였고 매매가액이 OOO원으로 정정되지 않은 것으로 확인된다. 그 외에 청구인이 제출한 쟁점토지 담보대출금 OOO원의 변제내역만으로는 쟁점토지의 실제 양도가액이 등기부등본상 확인되는 OOO원이 아닌 OOO원이라는 사실이 입증되지 않는다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 개발하기 위하여 자본적 지출을 하였다고 주장하나, 수기로 작성한 영수증과 계좌이체내역 외에 거래사실을 확인할 수 있는 증빙이 없고, 청구인이 지급한 금액을 수취한 수취인들은 건설이나 토목공사 관련 사업을 영위한 사실이 없어 자본적 지출액으로 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 양도가액을 등기부등본상 기재금액으로 보아 과세한 처분의 당부
② 쟁점지출액을 쟁점토지에 대한 자본적 지출액으로 볼 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 제176조[양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정] ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
(1) 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 2017.4.28.까지 기한후신고할 것을 안내하였으나 청구인은 이를 이행하지 아니하였다.
(2) 쟁점토지의 실제 양도가액과 관련하여 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점토지 양도가액이 OOO원이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다.
1. 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 2015.7.31. 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 OOO에게 양도하고 양도대금을 일시에 지급받는 것으로 약정하고 있다. 계약서에는 청구인과 OOO의 직인이 날인되어 있고, 중개인의 기재가 없는 것으로 확인된다.
2. 2018.12.13. 양수인 OOO는 쟁점토지 양도대금이 OOO이라는 내용의 확인서(2017.7.14. 작성)를 제출하였다. 위 확인서는 자필로 기재되어 있으나, 서명․날인이 없고, 진위여부를 확인할 수 있는 연락처 등의 기재가 누락되어 있다.
3. 청구인은 쟁점토지 양도대금으로 쟁점토지 담보대출금 OOO원을 변제하였다고 주장하며 ‘OOO 농협의 대출금 거래내역 조회’를 제출하였다. 청구인은 2013.8.26. OOO원을 대출받았고, 쟁점토지를 양도한 2015.7.31. 대출금 잔액 OOO원을 변제한 것으로 확인된다. (나) 쟁점토지 실거래가와 관련하여 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
1. 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도하고 OOO에 양도가액을 OOO원으로 하는 매매계약서를 첨부하여 거래사실을 신고한 것으로 확인된다. 해당 매매계약서에는 청구인의 주민등록번호, 연락처가 자필로 기재되어 있고, 청구인과 매수인 OOO의 인영이 날인되어 있다.
2. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2013.8.26. 쟁점토지를 취득하고 채권최고액을 OOO원(근저당권자 OOO 농업협동조합)으로 하는 근저당권설정등기를 경료한 것으로 확인된다. 또한, 2015.7.31. 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 OOO는 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였다가, 2015.11.20. 채권최고액을 OOO원으로 변경한 것으로 나타난다.
3. 쟁점토지의 개별공시지가는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2013년 OOO원/㎡(쟁점토지 전체가액: OOO원)에서 양도시인 2015년 OOO원/㎡(쟁점토지 전체가액: OOO원)으로 변동된 것으로 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 개발하기 위하여 자본적 지출을 하였다고 주장하는바, 이와 관련하여 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점토지를 개발하기 위하여 자본적 지출을 하였다고 주장하며, 민간건설공사 표준도급계약서, 확인서, 영수증, 계좌이체내역 등의 자료를 제출하였다.
1. 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면 청구인은 2013.8.26.부터 2015.7.1. 사이에 OOO 외 5인에게 다음과 같이 총 OOO원이 지급하였고, 그 중 쟁점토지 양도비율(92.86%)에 해당하는 OOO원이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다.
2. 청구인은 동일한 양식으로 작성된 5건의 민간건설공사 표준도급계약서를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.
① 2013.9.1. 체결된 계약은 쟁점토지 토목공사 계약으로, 위 공사는 2013.9.2. 착공하여 2013.9.12. 준공하는 것으로 예정되어 있고, 총 계약금액 OOO원을 기성고에 따라 지급하는 것으로 약정하고 있다. 계약서에는 청구인과 OOO의 이름, 주민등록번호, 휴대폰 번호가 각 기재되어 있고, 직인이 날인되어 있다.
② 2015.3.2. 체결된 계약 역시 쟁점토지 토목공사 계약으로 2015.3.3. 착종하여 2015.3.31. 준공하는 것으로 예정되어 있고, 총 계약금액 OOO원을 기성고에 따라 지급하는 것으로 약정하고 있다. 계약서에는 청구인과 OOO의 이름, 주민등록번호, 휴대폰 번호가 각 기재되어 있고, 직인이 날인되어 있다.
3. OOO은 청구인과 계약을 체결하고 쟁점토지에서 도로개설공사 등을 하였다는 내용의 자필확인서를 제출하였고, OOO은 2013.9.17.부터 2013.10.25.까지 쟁점토지에서 간벌작업을 진행하고 공사대금으로 OOO원을 수령하였다는 내용의 영수증을 제출하였다.
4. 청구인은 쟁점토지 지상에 단독주택을 건설하기 위해 2013.12.18. OOO에 건축신고를 하였고, 2013.12.19. OOO은 개발행위허가, 산지전용허가, 오수처리시설 설치신고 등을 수리한 것으로 확인된다. 위 공문에 의하면, 청구인은 2013.11.18.～2014.11.30. 기간 동안 쟁점토지에 주택 및 진입로 공사 및 오수처리시설 설치 공사를 진행할 것을 신고한 사실이 확인된다. (나) 처분청이 제출한 개인별 총사업내역 및 쟁점토지 항공사진에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
1. 개인별 총사업내역에 의하면, OOO은 건설이나 토목공사 관련 사업을 영위한 사실이 없는 것으로 확인된다.
2. OOO는 2013년 1월부터 2015년 2월까지 OOO에 소재한 회사의 일용 및 상용직원으로 근무하였고, 2015년 2월 이후에도 타 전기관련 업체의 일용직으로 근무한 사실이 확인된다. (다) 한편, 청구인의 형 OOO은 2019.1.10. 개최된 우리원의 심판관회의에 출석하여 위 민간건설공사 표준도급계약서가 사후에 작성된 사실을 인정하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라고 주장한다. 그러나 소득세법제114조 제5항은 자산의 양도로 양도가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 등의 신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 등은 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 2017.4.28.까지 기한후신고할 것을 안내하였으나 청구인은 이를 이행하지 아니한 것으로 확인되는 점, 청구인은 2015.7.31. 쟁점토지를 양도하고 OOO에 양도가액을 OOO원으로 하는 매매계약서를 첨부하여 거래사실을 신고한 것으로 확인되는 점, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2013.8.26. 쟁점토지에 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 경료한 것으로 확인되고, 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 조OOO도 2015.11.20. 변경한 근저당권 채권최고액이 OOO원에 달하는 것으로 확인되는 등 쟁점토지의 담보가치가 OOO원을 상회하는 것으로 보이는 점, 2018.12.13.자로 제출된 OOO 확인서는 자필로 기재되어 있으나, 서명․날인이 없고 연락처 등의 기재가 누락되어 있어 진위여부의 확인이 불가능 한 점 및 그 외에 쟁점토지의 실제 거래가액(양도가액)이 OOO원임을 입증하는 금융증빙 등 객관적 자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도가액을 등기부등본상 기재금액인 OOO원으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 OOO 임야 53,851㎡의 자본적 지출액 OOO원 중 쟁점토지 개발에 따라 지출된 비용인 쟁점지출액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. 소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세 관청에 있는 것이고，과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나，필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로，그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것 이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 청구인은 쟁점토지를 개발하기 위하여 자본적 지출을 하였다고 주장하며, 계좌이체내역, 민간건설공사 표준도급계약서, 확인서, 영수증, 등의 자료를 제출하였으나,
① 쟁점지출액의 지출처인 OOO은 모두 도로공사․토목공사 등과 관련된 사업이력이 전무한 것으로 확인되는 점, ② OOO과의 거래분 중 OOO원은 청구인이 쟁점토지를 매입한 2013.8.26. 입금된 것으로 확인되어 쟁점토지 도로개설공사와 무관한 금융거래로 보이는 점, ③ OOO과의 거래분은 입금확인증에 기재된 주민등록번호가 오류로 확인되고, 휴대폰번호도 결번으로 나타나는 등 거래의 진위를 확인할 수 없는 점, ④ OOO는 2013년 1월부터 2015년 2월까지 OOO에 소재한 회사의 일용 및 상용직원으로 근무하였고, 2015년 2월 이후에도 타 전기관련 업체의 일용직으로 근무한 사실이 확인되어 같은 기간 쟁점토지에 토목공사를 하였다는 청구주장 및 확인서 내용을 신뢰하기 어려운 점, ⑤ 청구인은 조경사업자임에도 해당사업 이력이 전혀 없는 OOO과 별도 계약을 체결하여 조경공사를 진행하였다고 주장하는 점, ⑥ 청구인은 이의신청 당시 민간건설공사 표준도급계약서를 제출하지 아니하였다가 심판청구 단계에서 동일한 양식으로 작성된 5건의 계약서를 제출하였고, 청구인의 형 OOO은 2019.1.10. 개최된 우리원의 심판관회의에 출석하여 위 민간건설공사 표준도급계약서가 사후에 작성된 사실을 인정한 점, ⑦ OOO와의 거래 중 OOO원의 토목공사건의 입금의뢰인 및 OOO과의 거래 중 OOO원의 입금의뢰인은 모두 청구인이 아닌 OOO로 확인되는 점, ⑧ 그 외 쟁점지출액의 구체적 사용내역 등이 확인되지 않아 실제 이러한 비용이 지출되었다 하더라도 이를 쟁점토지의 효용을 증대시키기 위한 비용으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 제출된 자료만으로는 쟁점토지 개발을 위하여 자본적 지출을 하였다는 청구주장을 입증하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.