매도자에게 지급한 불상 등의 철거비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2017.12.4. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 부산광역시 OOO 토지 및 건물의 취득가액 등 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.4.20. 부산광역시 OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후, 2017.5.15. 이를 양도하였고, 2017.7.31. 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자에게 이사비용 명목으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 등 OOO원이 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2017.12.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점금액은 명목상 이사비용으로 되어 있으나 실질적으로는 불상 및 비품 등의 철거공사 비용으로, 양도소득세 계산시 필요경비로 공제되어야 한다. 일반적으로 종교가 기독교인 사람들이 교회를 다른 용도로 사용하기 위해 매수한 경우 십자가를 부수고 훼손할 수 없는 것과 같이 청구인도 유치원을 건축하기 위해 쟁점부동산을 매수하면서 불상 등을 철거하여야 하였지만, 불교신자인 청구인이 불상 등을 철거하지 못하여 매도인인 OOO이 잔금지급 전까지 이를 철거하고 청구인이 철거비용을 부담하는 조건으로 부동산매매계약을 체결하였다. 처분청은 쟁점부동산의 소유권이전등기 전에 불상 등이 철거되어서 쟁점금액을 필요경비로 공제할 수 없다는 의견이나, 과세처분은 명목이 아니라 실질에 따라야 하므로 쟁점금액은 필요경비로 공제되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 청구인의 종교가 불교이기 때문에 불상을 부수거나 철거하지 못하여 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결할 당시 매도인인 OOO이 잔금지급 전까지 불상을 철거하고 그 철거비용을 청구인이 부담하는 조건으로 부동산매매계약을 체결하였다고 주장한다. 그러나, 부동산매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있을 뿐, 철거비용 및 이사비용 등에 관한 특약사항이 없고, 청구인이 제시한 확인서에도 법당 내 불상 및 비품 일체는 매도인OOO이 책임지고 2015.4.21.까지 철거·이전하기로 한다고 기재되어 있으며, 철거비용 OOO원이 이미 공제된 점 등에 비추어 청구인이 추가적인 철거비용 또는 이사비용을 지급할 의무는 없는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점금액은 지급의무가 없는 금액을 전 소유자에게 사례비 명목으로 지급한 것이므로 쟁점부동산 양도에 대한 필요경비로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 매도자에게 지급한 불상 등의 철거비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2017.5.15. 쟁점부동산을 양도한 후 2017.7.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 청구인이 신청한 필요경비의 내역은 아래 <표>와 같다. (나) 청구인의 예금거래내역서OOO에 의하면, 청구인은 2015.4.20. OOO원을 현금으로 출금한 것으로 나타나고, 양도소득세 신고 당시에는 이 중 OOO원을 2015.4.20. 매도인 OOO에게 이사비용으로 지급하였다는 영수증을 제출하였다가, 우리 원에 심판청구를 하면서는 쟁점금액을 불상 등 철거에 대한 대가로 OOO에게 지급하였고 주장하며 다음과 같은 OOO의 확인서를 제출하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산 양도에 대한 필요경비로 쟁점금액과 별도로 철거비용 OOO원을 산입하였는바, 철거공사 및 부대공사 계약서에 의하면, 계약당사자는 청구인 및 OOO(주), 계약서 작성일은 2015.5.17., 공사장소는 쟁점부동산, 공사기간은 2015.5.17.부터 2015.6.30.인 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2018.5.30. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점부동산의 취득 당시의 실제 계약서라고 주장하며 부동산매매계약서를 추가로 제출하였는데, 이 부동산매매계약서에는 매매대금이 기존 계약서에서와 달리 OOO원으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인이 당초 제출한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있으나, 청구인이 새롭게 제출한 부동산매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 매매대금을 실제 거래가액보다 작게 작성하는 대신에 쟁점금액을 지급하고 매도인으로부터 영수증을 받았을 개연성이 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 전소유자 OOO에 대한 질문조사 등의 방법으로 쟁점부동산의 취득가액 등 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세 과세표준신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용