쟁점연체이자 산정기준일을 분양권 권리의무 승계일로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 2012.1.17. OOO로부터 OOO를 OOO에 취득하기로 하고, 계약보증금은 OOO으로 하되, 잔금 OOO을 4년간 8회에 걸쳐 할부원리금으로 납부하는 조건으로 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리(이하 “이 건 분양권”이라 한다)를 취득하였다.
• 나. 이 후 청구인들은 2012.5.18. 주식회사 OOO에 이 건 분양권의 2분의 1 지분을 계약보증금의 50%인 OOO에 양도한 후, 2014.11.4. OOO에 이 건 분양권의 나머지 지분 50%(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 동일 금액OOO으로 양도하기로 하는 매매계약서를 작성하고 같은 날 OOO을 받았으며, 2016.5.31. 쟁점분양권의 양도에 대하여 양도차익이 없는 것으로 하여 양도소득세 기한후신고를 하였다.
• 다. 대전지방국세청장은 2017.3.8.～2017.4.16. OOO에 대한 법인제세통합조사를 실시한 결과, 쟁점분양권의 양도가액이 OOO임에도 청구인들이 OOO으로 신고하여 양도가액 OOO을 누락하였다고 보아 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 라. 이에 따라 처분청은 2017.6.12.～2017.7.22. 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 위 양도가액 누락액 OOO 및 청구인들이 이 건 분양권 취득에 따른 할부원리금을 OOO에 납부하지 못하여 발생한 것으로 쟁점분양권 양도시 OOO이 부담하기로 한 연체이자(이하 “쟁점연체이자”라 한다)의 산정기준일을 쟁점분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)로 보아 계산한 연체이자 OOO을 양도가액에 포함하여 2017.10.18. 청구인들에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정․고지하였다.
• 마. 청구인들은 이에 불복하여 2017.11.23. 이의신청OOO을 거쳐 2018.2.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점분양권을 양도하기 위하여 취득일로부터 수년간 백방으로 노력하였으나 결국 실패하고, 2014.11.4. 이 건 분양권의 2분의 1 지분을 보유하고 있던 OOO에게 쟁점분양권을 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 당일 쟁점분양권을 인도하고, 계약내용을 명확히 하고자 OOO시장으로부터 검인을 받았으므로 쟁점연체이자의 산정기준일을 2014.11.4.로 보아야 한다. 이러한 사실은 대전지방국세청장이 OOO에 대한 법인제세통합조사를 실시할 당시 청구인들과 아무런 이해관계가 없는 OOO의 대표이사 유OOO가 OOO이 쟁점분양권을 양수한 날이 2014.11.4.이라고 밝힌 점에서 더욱 명확히 드러난다 할 것이다. 또한, 청구인들은 2014.11.4.자로 OOO로부터 매매대금과 쟁점연체이자를 전액 지급받기로 약정하였으나, OOO의 자금사정으로 매매대금 등을 받지 못하였고, 결국 OOO이 2014.11.4.부터 쟁점분양권을 사용․수익하기로 하되 매매대금은 그 진행에 따라 지급받기로 합의하여 청구인들은 2015.5.15.부터 2016.7.21.까지 1년 2개월에 걸쳐 12회 분할로 매매대금을 지급받았는바, 쟁점분양권 거래의 실질은 장기할부조건에 해당하여 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 따라 OOO이 쟁점분양권을 사용ㆍ수익하기로 한 날인 2014.11.4.을 쟁점분양권의 양도시기로 보아야 한다. 또, 쟁점분양권 거래는 개인이 법인에게 양도한 거래로서 OOO의 입장에서 볼 때 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 단서 규정에 따라 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 이전등기일․인도일 또는 사용수익일 중 가장 빠른 날로 하도록 규정하고 있어 쟁점분양권의 인도일이자 사용ㆍ수익하기 시작한 2014.11.4.이 쟁점분양권의 양도시기가 되는 것이다. 처분청은 쟁점연체이자의 산정기준일을 분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)로 보았으나, 권리의무 승계일이 2015.3.20.로 된 이유는 청구인들이 검인을 받은 당일 OOO에 방문하여 쟁점분양권의 명의변경을 신청하였으나 연체된 연체이자가 납부되지 않으면 명의변경을 할 수 없다는 답변과 함께 명의변경이 거부되었고, 이후 OOO로부터 쟁점분양권을 양도받기로 한 주식회사 OOO가 2015.3.4. 및 2015.3.5. 이 건 토지 소유권 이전에 대한 할부원리금 OOO을 OOO에 대납함에 따라 2015.3.20.자로 쟁점분양권의 명의가 OOO로 변경된 사실에 기인한 것이다. 또, 처분청은 이 건 검인계약서를 허위계약서로 보았으나, 동 계약서는 청구인들이 2012.5.18. OOO에 이 건 분양권의 2분의 1 지분을 양도하면서 체결한 계약서와 동일 조건, 동일 형식의 계약서로 허위계약서가 아니며, 이 건 검인계약서에 의해 OOO은 2014.11.4. 쟁점분양권의 소유권을 취득하여 2015.3.30. OOO양도할 수 있었던 것이다. 통상 분양권의 거래는 사전 시세파악, 사후 사용 및 판매를 위한 시장조사를 거쳐 최종 의사결정에 이르기까지 엄청난 물적․시간적 노력과 거액의 자금을 일시에 지급할 필요가 있는 것이어서 단기간에 거래가 이루어지기 어려운 점을 감안한다면, 처분청 의견대로 2015.3.20. 쟁점분양권의 양도가 이루어졌다고 볼 경우 불과 열흘만인 2015.3.30. OOO로 재양도가 이루어졌다고 보아야 하는데 이는 현실적으로 매우 어려운 것이다. 처분청은 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에 의거 쟁점분양권의 명의변경일인 2015.3.20.을 양도시기로 보았으나, 쟁점분양권은 위 조문의 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일”의 규정에서 정한 등기(등록 및 명의개서)를 요하는 물건이 아닐 뿐만 아니라 명의변경은 소유권의 이전을 전제로 공법상의 법률행위임에도 세법을 확대 해석하여 단순히 사문서의 명의변경 행위를 명의개서와 같은 것으로 잘못 해석하고 있다. 또, 처분청은 이 건 검인계약서가 이 건 토지의 소유권을 가지고 있는 OOO의 동의가 수반되지 않은 계약서로 분양계약서상 명의자 변경이 되지 않아 공적효력이 발생되지 않는다는 의견이나, 이는 토지 등 실물거래의 경우에 적용되는 것으로 쟁점분양권 등 무형의 권리 이전에 관한 사인간의 매매계약에 있어서는 OOO의 동의나 허락이 필요한 것이 아니며, 2015.3.20.자 권리의무 승계계약은 사후 토지 소유권을 취득할 때까지 토지 소유자인 OOO에 대한 분양대금의 납부의무를 이행하고 토지를 분양받을 수 있는 권리를 소유할 자를 지정한 사인간의 약정에 불과할 뿐이므로 권리의무 승계일을 쟁점분양권의 양도시기로 볼 수 없다. 따라서, 쟁점분양권의 양도가액에 포함할 쟁점연체이자 산정기준일을 쟁점분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)이 아닌 이 건 검인계약서상 매매계약일(2014.11.4.)로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건 검인계약서상 쟁점분양권에 대한 잔금지급일 및 인도일이 2014.11.4.로 기재되어 있으나, 청구인들은 2014.11.4. 현재 쟁점분양권 양도와 관련하여 잔금은 물론 계약금조차 수령하지 못하였고, 이 건 검인계약서상 쟁점분양권의 매매대금은 OOO이나 청구인들이 실제 최종 수령한 금액은 OOO으로 계약내용이 다른 것을 볼 때 이 건 검인계약서는 형식적으로 작성된 허위의 계약서로 볼 수 있어 이 건 검인계약서상 잔금지급일인 2014.11.4.을 쟁점분양권의 양도시기로 보기 어렵다. 청구인들은 2012.1.17. OOO와 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 잔금 OOO을 4년간 8회에 걸쳐 분할납부하는 조건으로 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리를 취득하였는바, 쟁점연체이자는 계약체결 후 양도할 때까지 발생한 연체이자로서, 당사자간의 합의에 의하여 동 연체이자를 매수인인 OOO이 부담하기로 하였으므로 동 연체이자는 매수인의 취득가액 및 양도인의 양도가액을 구성한다고 할 것이고, 청구주장대로 OOO가 미납금을 납부하여 분양계약서상 권리의무승계가 가능해진 명의변경일인 2015.3.20.을 소득세법 기본통칙 98-162…2에 의한 쟁점분양권의 양도시기로 보아야 한다. 따라서, 쟁점분양권의 양도가액에 포함할 쟁점연체이자 산정기준일을 쟁점분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점연체이자 산정기준일을 분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (3) 소득세법 시행규칙 제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각 호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들이 2014.11.4. 쟁점분양권을 OOO에 양도하기로 하면서 작성한 이 건 검인계약서에는 쟁점분양권의 매매대금이 OOO으로, 매매대금 지급일 및 양도일이 2014.11.4.로 각 기재되어 있으며, 동 계약서는 같은 날 OOO시장이 접수번호 OOO로 검인하였으나, 장기할부조건에 관한 계약내용은 별도로 기재되어 있지 아니하다. (나) 청구인들, OOO과 OOO가 참여하여 2015.3.20. 작성한 쟁점분양권 권리의무승계 계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 이 건 토지에 대한 매매계약상의 권리의무승계에 관하여 양도인 청구인들을 “갑”, 양수인 OOO을 “을”, OOO를 “병”이라 칭하여 아래와 같이 계약을 체결한다.

1. 을은 갑과 병간에 2012.1.17.자로 매매계약을 체결한 뒤 위 토지에 관하여 동 매매계약상의 일체의 권리의무를 그대로 승계한다.

2. 을은 위의 매매계약 내용 전부(당초 공고문상 유의사항 등 공급조건을 포함)에 관하여 이를 상세히 숙지하고 그 이행에 차질이 없도록 하기로 한다.

3. 을은 이 건 토지에 대한 명의변경후 갑과 병간에 체결된 매매계약 및 이 권리의무승계계약서에서 정한 의무사항을 이행하지 아니할 경우 병은 계약해제하고 계약보증금 해당액을 귀속하기로 한다. (다) 처분청이 계산한 연체이자 내역은 아래와 같으며, 쟁점분양권에 대한 각 청구인당 연체이자는 OOO이다. OOO (라) 청구인들이 2012.1.17. OOO로부터 이 건 토지를 매수하기로 하면서 작성한 매매계약서 상 매매대금은 OOO이고, 대금납부방법은 아래와 같다. OOO 또, 동 매매계약서 제6조에서 “OOO는 청구인들이 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후에 이 건 토지의 소유권을 이전하기로 하고, 청구인들이 이 건 토지 매매대금을 완납하기 전이라도 소유권이전이 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 청구인들이 납부하지 않은 잔여 대금에 대하여 OOO가 정하는 담보를 제공한 때에 한하여 소유권을 이전할 수 있다”고 규정되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 쟁점연체이자는 당사자간 합의에 의하여 쟁점분양권의 양도시기에 맞추어 OOO이 부담하기로 한 연체이자로서 양수인의 취득가액 및 양도인의 양도가액에 포함된다 할 것OOO이므로 쟁점연체이자의 산정기준일은 쟁점분양권의 양도시기와 같다고 봄이 타당하다 할 것이다. 이에 따라 쟁점분양권의 양도시기가 언제인지에 대하여 살펴보면 청구인들이 쟁점분양권의 양도에 따른 잔금을 지급받은 날은 2016.7.21.이므로 이날을 소득세법 제98조 에 따라 쟁점분양권의 양도시기로 보아야 할 것이다. 그러나, 쟁점분양권의 잔금청산일(2016.7.21.)보다 앞선 2015.3.4. 및 2015.3.5. OOO가 이 건 토지 소유권 이전에 대한 할부원리금 OOO을 OOO에 대납하면서 2015.3.30. 쟁점분양권의 소유가 OOO로 변경되었으므로 잔금청산일(2016.7.21.)을 청구인들의 쟁점분양권에 대한 양도시기로 보는 것은 논리적으로 모순이 있어 보인다. 그렇다면, 청구인들과 OOO, 그리고 이 건 토지의 소유자인 OOO가 모두 참여하여 쟁점분양권에 대한 권리의무승계 계약을 체결하고 OOO가 쟁점분양권의 명의를 청구인들에서 OOO로 변경한 날인 2015.3.20.을 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 의 명의개서일로 볼 수 있고 이에 따라 이날을 쟁점분양권의 양도시기 즉, 쟁점연체이자의 산정기준일로 보는 것이 합리적이라고 할 것이다. 또한, 청구인들이 쟁점연체이자 산정기준일이라고 주장하는 이 건 검인계약서 작성일(2014.11.4.)에는 청구인들이 OOO로부터 잔금은 물론 계약금 조차 지급받지 못하였고, 2012.1.17. OOO로부터 이 건 토지를 매수하기로 하면서 작성한 매매계약서 제6조에 따른 이 건 토지에 대한 매매대금 정산이나 담보 제공 등이 없었으므로 이날 쟁점분양권이 OOO에게 양도된 것으로 보기도 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점연체이자 산정기준일을 분양권 권리의무 승계일(2015.3.20.)로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.