상속받은 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액을 기초로 산정한 청구인의 신고를 부인하고 개별공시지가로 재산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.9.13. OOO의 사망으로 상속받은 제주특별자치도 OOO 소재 임야 661㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.6.22. OOO원에 양도하고, 2개의 감정평가법인이 2017.8.8. 쟁점토지에 대해 2013.9.13.을 평가기준시점으로 하여 감정평가한 가액(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 기초로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 2017.8.24. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점감정가액이 상속개시일로부터 3년 9개월이 경과한 시점에서 소급하여 감정평가한 가액이므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 규정된 평가기준일 전후 6월 이내의 매매․감정․수용․경매 또는 공매가액에 해당하지 아니한다며 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 상속개시일 현재의 개별공시지가를 기준으로 산정한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 2018.1.15. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 암투병 중이던 모친이 요양을 위해 제주도에 집을 지을 목적으로 취득하였으나 모친의 사망으로 취득 이유가 없어져 양도한 것으로, 청구인은 상속세 신고를 하지 아니하여 쟁점토지의 상속 개시 당시 시가를 알 수 없어 상속 당시의 공시지가를 확인한 바, OOO원으로 산출되었는데, 이는 쟁점토지의 가격이 3년만에 16배나 올랐다는 것이나 당시의 주변환경 등을 감안할 때 시가에 훨씬 미치지 못한 것으로 판단하였다. 또한, 모친이 2007년에 쟁점토지를 취득한 금액이 OOO원으로 확인되는데, 2007년 공시지가 5,270원/㎡와 상속개시일인 2013년의 공시지가 OOO원/㎡를 기준으로 환산하면 OOO원으로 계산되는데, 이는 당시의 호가와 유사하여 납득할 만한 시가로는 보이나 객관성이 다소 결여된 것으로 보았다. 이에 청구인은 공신력 있는 감정평가법 인 2곳에 쟁점토지에 대해 감정을 의뢰한 결과 감정가액의 산술평균액이 OOO원으로 산출되었고, 쟁점토지의 상속 개시 당시 시가는 최소한 감정가액 이상일 것으로 보아 이를 기초로 양도소득세 예정신고를 하였다. 쟁점감정가액이 비록 소급하여 작성되었다 하더라도 비교표준지 선정 등 객관적이고 합리적으로 평가된 이상 시가로 할 수 있다는 다수의 판례에 비추어 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 취한 것은 객관적이고 합리적이며, 설령 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 택할 수 밖에 없을 때라도 그에 관한 입증책임은 과세관청에게 있음에도(대법원 1993.6.11. 선고 92누16218 판결) 아무런 근거없이 청구인이 제시한 쟁점감정가액을 부인하고 공시지가를 취득가액으로 보아 과세한 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점감정가액은 상속개시일인 2013.9.13.로부터 3년 9개월이 경과한 시점에서 소급하여 감정한 가액으로, 작성일이 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 60일 이내 기간을 지났고, 쟁점감정가액이 왜 객관적이고 합리적인 평가에 의해 산정되었다는 것인지 그 이유가 불분명하다. 또한, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호 가․나목에 따르면, 감정가액의 경우 일정한 조건(예를 들면 양도소득세 신고등)이 충족될 것을 전제로 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하지 아니하거나, 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액을 제외하도록 규정하고 있는바, 쟁점감정가액은 양도소득세 신고를 위해 소급하여 감정평가한 것이 명백하므로 쟁점토지의 상속개시 당시 시가를 적절하게 반영하였다고 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액을 기초로 산정한 청구인의 신고를 부인하고 개별공시지가로 재산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령(2017.11.21. 대통령령 제28440호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 일부개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사을이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ (생 략)

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 OOO 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. ～ 4. (생 략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. (생 략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. (생 략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.(단서 생략)

1. (생 략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서 및 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 다음과 같다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 전체면적 1,753㎡중 지분율 1,753분의 661에 해당하는 토지로, OOO이 2007.10.16. 매매를 원인으로 거래가액 OOO원에 2007.10.18. 그 소유권을 취득하였고, 2013.9.13. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2014.5.2. 청구인에게 소유권이 이전되었으며, 2017.6.13. 매매를 원인으로 2017.6.22. OOO에게 소유권이 이전된 사실이 나타난다.

(3) 국토교통부 인터넷 부동산공시지가 알리미 사이트 에서 쟁점토지의 공시지가는 다음과 같이 조회된다.

(4) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 매수인 OOO은 2007.10.16. 매도인 주식회사 OOO와 쟁점토지를 OOO원에 매매하기로 약정한 사실이 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점토지를 포함한 전체 면적 1,753㎡의 공유자들은 2017.6.13. 전체 면적을 OOO원에 양도하는 것으로 계약을 체결하였다.

(6) 청구인은 쟁점토지의 상속개시일과 비슷한 시점에 인근토지의 매매사례가액으로 제주특별자치도 OOO 토지 586㎡의 등기사항전부증명서를 제출하였는데 동 서류에는 해당 토지가 2012.5.21. 매매를 원인으로 OOO원에 매매된 것으로 기재되어 있다.

(7) 청구인이 제출한 (주)OOO의 감정평가서에 의하면, 위 감정평가법인들은 쟁점토지를 포함한 전체토지(1,753㎡)를 다음과 같이 감정평가한 것으로 나타난다.

(8) 쟁점토지에 OOO 감정평가법인의 감정평가서를 보면, 쟁점토지의 지목은 임야, 용도지역은 계획관리지역으로 나타나는바, 국토교통부 인터넷 홈페이지 부동산 실거래가 조회화면에 나타나는 쟁점토지 주변 토지(제주특별자치도 OOO 소재의 지목이 ‘임야’이고, 용도지역이 ‘계획관리지역’인 토지)의 평가기준일(2013.9.13.) 전후 6개월내 거래금액은 다음과 같다.

(9) 우리원 조사담당공무원이 2017.5.28. 쟁점토지에 임하여 현지확인을 실시하였는바, 쟁점토지는 1115국도로부터 약 500m 정도 떨어진 토지로, 현재 감귤이 심어져 있고, 잡목이 우거져 있는 상태이며, 인근 공인중개사사무소 등을 방문한 결과 쟁점토지가 주변에 제주도 축산지역인 OOO에서 가축분뇨 냄새 발생등으로 크게 선호되지 않은 지역이고, 다른 지역에 비해 매매가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있어 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 다소 과다한 것으로 탐문되었다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 소급감정가액을 기초로 산정한 쟁점토지의 취득가액을 부인한 처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법 시행령제163조 제9항에서 상속받은 자산에 대하여는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 등으로 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 감정평가서는 상속개시일(2013.9.13.)부터 3년 9개월이 경과한 이후인 2017.8.8. 작성된 것이므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우에 해당하지 아니하는 점, 쟁점토지와 같은 조건의 주변 토지의 상속개시일 전후 6개월 이내의 거래금액의 평균가액(OOO원/㎡)을 적용하면 쟁점토지는 OOO원으로 평가되어 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정가액 OOO과는 차이가 크게 발생하는 점, 청구인이 제시한 쟁점토지의 인근 토지인 제주특별자치도 OOO 토지 586㎡의 경우에도 2012.5.21. OOO원에 거래되어 ㎡당 거래가액이 OOO원이므로 쟁점감정가액의 ㎡당 가액인 OOO원보다 낮은 가액으로 거래된 점, 우리원의 현지확인결과 쟁점토지가 주변 토지에 비해 시세가 높게 형성될 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어 쟁점감정가액은 상속 개시 당시 쟁점토지의 시가에 해당하지 아니하는 것으로 보인다. 따라서 청구인이 쟁점감정가액을 기초로 산정하여 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.