청구인이 쟁점부동산의 양도로 받은 금액이 매매대금으로 정한 금액 전부가 아니고 매매대금을 전부 받기 전에 계약이 해제되었다 하더라도 원상회복을 받지 못하는 청구인은 매수인에게 자금 상당의 손해배상채권을 갖게 되며 동 채권은 쟁점부동산을 양도함으로 인하여 취득한 점 등에 비추어 쟁점부동산은 사실상 유상양도되어 양도소득세 과세대상에 해당된다고 봄이 타당함
청구인이 쟁점부동산의 양도로 받은 금액이 매매대금으로 정한 금액 전부가 아니고 매매대금을 전부 받기 전에 계약이 해제되었다 하더라도 원상회복을 받지 못하는 청구인은 매수인에게 자금 상당의 손해배상채권을 갖게 되며 동 채권은 쟁점부동산을 양도함으로 인하여 취득한 점 등에 비추어 쟁점부동산은 사실상 유상양도되어 양도소득세 과세대상에 해당된다고 봄이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2015.11.23. 쟁점부동산에 대하여 매수인과 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결한 후 매수인이 청구인의 근저당 채무를 승계하고 추가로 근저당을 설정하여 대출을 받아 매매대금을 지급하겠다는 매수인의 요구에 따라 잔금청산 전에 소유권이전등기를 경료하였고, 이후 매수인은 2016.3.8. 주식회사 OOO에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하고 2016.5.2. 근저당권자를 ‘주식회사 OOO’으로, 채무자를 ‘주식회사 OOO’으로 하여 채권최고액 OOO의 근저당권설정등기를 경료하였으나, 주식회사 OOO이 채무를 변제하지 못함에 따라 채권자인 주식회사 OOO의 신청으로 2016.8.12. 임의경매가 개시되어 2017.2.24. 권OOO에게 쟁점부동산의 소유권이 이전되었다.
(2) 청구인은 매수인이 양도대금 중 채무 승계 및 추가 대출로 청구인에게OOO을 지급한 후 나머지를 지급하지 아니하여 나머지에 대한 지급을 독촉하였고, 매수인은 2016.3.28. 지불각서를 작성한 후 OOO을 추가로 지급하였으나 잔금 OOO을 지급하지 아니하여 민법 제544조 에 따라 매수인의 잔금 지급의무 이행지체를 원인으로 부동산 매매계약을 해제하고 법원에 손해배상 등 청구의 소를 제기하였으며, 그에 따라 소장부본이 2017.5.18. 매수인 에게 송달되어 쟁점부동산의 매매계약은 법정해제에 이르게 되었다.
(3) 따라서 쟁점부동산의 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없고, 쟁점부동산에 대한 제3의 취득자가 있어 청구인 앞으로의 원상회복이 불가능하게 됨으로써 청구인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득한다 하더라도 이를 양도로 인한 소득으로 볼 수 없으며, 처분청의 이 건 처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한다 하더라도 달리 볼 것은 아니므로 이 건 처분은 그 효력을 상실하여 취소되어야 할 것이다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약이 해제된다면 부동산의 양도 또한 없는 것이 되어 양도소득세 과세대상이 아니므로 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 소득세법 제88조 에서 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인이 매매․교환․현물출자 등 계약이 법률상 유효할 것까지 요구하지 않는다OOO. (
2. 한편, 쟁점부동산에 대한 매매계약이 무효가 되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수도 있으나, 쟁점부동산의 소유권이 청구인에게 환원되지 아니하고 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 점, 청구인은 양도소득세 조사과정에서 청구인이 양도가액을 과소신고하여 과세될 것임을 확인한 이후에(2017.4.19.) 매수인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였고, 그 소송금액은 매수인이 미지급한 OOO이 아닌 OOO에 불과한데 청구인은 이를 인지대 절감을 위한 소송기술적인 방편이었다고 주장하는 점, 청구인은 소송을 제기하기 전에 잔금을 회수하기 위하여 쟁점부동산을 포함한 매수인의 재산에 대하여 가압류 및 근저당설정 등의 노력을 다하였다고 주장할 뿐 실제 회수 노력을 다하지 못 한데 대한 부득이한 사유를 구체적으로 입증하지 못하는 점, 청구인은 매수인이 잔금을 지급하지 아니한 시점에 매매계약을 해제하고자 하였다면 충분히 할 수 있었음에도 이 건 처분이 있은 후에야 해제통지 및 소송을 제기한 점 등을 감안하면 청구인이 한 법정해제는 조세회피를 하기 위한 명목적인 것에 불과하므로 쟁점부동산은 사실상 유상양도된 것으로 봄이 타당하다.
(3) 기획재정부에서는 양도소득세 과세대상 자산을 양도하고 양도소득세를 신고·납부한 후에는 당사자 간의 합의해제로 해당 양도계약을 취소하는 경우에도 양도소득세 과세대상이라고 회신OOO하고 있고, 다수의 심판례에서도 부동산 계약해제 후 원물반환이 되지 않고 가액배상이 이루어질 때 부동산 취득금액보다 큰 금액이 반환된다면 이는 명칭이나 형식에 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전됨에 따른 대가에 해당하므로 양도와 같은 효과로 보아야 할 것이라고 판단하고 있으며, 법원도 매매계약이 해제되더라도 이미 소유권이 제3자에게 귀속되어 원상회복이 불가능하여 양도인이 양도차익을 그대로 보유하게 되어 종국적으로 경제적 이익이 양도인 에게 귀속될 것이고, 그럼에도 매매계약이 법률상 무효라는 이유만으로 양도인이 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 않는다면 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과가 되어 조세정의와 형평에 어긋난다고 판시OOO하고 있다.
(4) 청구인은 심판청구시 제시한 지불각서에 나오는 연대보증인인 김OOO 및 김OOO에게 계속하여 잔금 OOO의 지급을 독촉할 것이고, 인지대를 절감하기 위하여 OOO에 대하여 소를 제기하였지만 언제든지 나머지 금액에 대하여 소를 제기할 수 있는 등 추후 잔금을 수령할 수 있으므로 계약이 해제되었다는 사유만으로 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하기는 어렵다. 따라서 청구인이 가지는 잔금채권이 매매대금채권에서 손해배상채권으로 법률상 성격이 바뀌었다 하여도 그 채권은 부동산 양도를 원인으로 취득한 것이므로 양도소득세 과세대상에 해당한다OOO고 보아야 할 것이다.
(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제114조[양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(3) 민법 제548조[해제의 효과, 원상회복의무] ① 당사자 일방이 계약을 해 제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.
(1) 청구인은 당초 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 과소신고한 사실을 확인하고 양도가액을 OOO으로 경정하여 아래 <표>와 같이 이 건 처분을 한 것으로 나타난다. OOO
(2) 매수인이 잔금지급의무를 불이행함으로써 쟁점부동산의 매매계약이 해제된 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(3) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 국세청의 전산자료 등에 의하면, 청구인은 2014.2.12. 쟁점부동산 중 토지를 취득한 후 2014.6.3. 그 지상에 건물을 신축하여 소유권보존등기를 경료하였고, 2016.1.29. 매수인에게 소유권을 이전함과 동시에 채권최고액 OOO을 매수인이 승계하였으며, 매수인의 추가 대출로 인하여 채권최고액은 OOO으로 변경된 것으로 나타난다. 또한, 쟁점부동산의 소유권은 2016.3.8. 매수인에서 주식회사 OOO으로 이전되었고, 매수인의 채무는 2016.4.5. 주식회사 OOO 에게 승계되었으며, 주식회사 OOO은 2016.5.2. 채권자를 주식회사 OOO으로 하고 채권최고액을 OOO으로 하는 근저당권을 추가로 설정한 것으로 나타나는데, 주식회사 OOO은 매수인이 대표이사로 재직한 법인으로 2016.2.2. 개업하여 2017.3.31. 폐업한 것으로 확인된다. 한편, 주식회사 OOO은 주식회사 OOO이 채무지급의무를 이행하지 아니함에 따라 경매 OOO를 신청하여 2017.2.24. 제3자에게 쟁점부 동산의 소유권이 이전되었으며, 배당표에 의하면 낙찰가액 OOO에서 근저당․가압류 등 선순위 채권자에 대한 배당액을 공제한 잔여액은 없는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인은 매수인이 지급하지 아니한 매매대금 OOO에 대하여 2017.4.19. 매수인을 상대로 손해배상소송 을 제기하였는바, 이에 대한 판결서 OOO 의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (다) 청구인이 이 건 심판청구일 현재 잔금 OOO 중 매수인을 상대로 제기한 손해배상소송에서 승소한 OOO을 제외한 나머지에 대하여 소송을 제기하거나 매수인의 재산에 대하여 가압류를 하는 등 추가적인 회수 노력을 한 사실은 확인되지 아니한다.
(4) 청구인은 2017.5.18. 쟁점부동산의 매매계약이 해제됨에 따라 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 아니하였고, 계약해제 이전에 쟁점부동산의 소유권이 제3자에게 이전되어 청구인 앞으로의 원상회복이 불가능하게 됨으로써 청구인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득한다 하더라도 이를 양도로 인한 소득으로 볼 수 없다고 주장하며 매수인에 대한 고소장, 지불각서(2016.3.28.) 및 내용증명(2017.4.14.) 등을 제시하고 있다. (가) 매수인이 작성한 ‘지불각서’의 내용은 다음과 같다. OOO (나) 청구인이 2017.4.14. 매수인에게 발신한 ‘내용증명’의 내용은 다음과 같다. OOO
(5) 한편, 처분청은 쟁점부동산의 매매계약이 해제되었다 하더라도 이미 소유권이 제3자에게 귀속되어 원상회복이 불가능하여 청구인은 잔금채권을 손해배상채권 형태로 보유하게 되었고, 그 채권은 쟁점부동산 양도로 인하여 취득한 것이므로 매매계약이 법률상 무효라는 이유만으로 청구인이 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니한다면 조세정의와 형평에 어긋난다는 의견을 제시하고 있다. (
6. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약이 해제됨에 따라 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 아니하였고, 계약해제 이전에 쟁점부동산의 소유권이 제3자에게 이전되어 청구인 앞으로의 원상회복이 불가능하게 됨 으로써 청구인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득한다 하더라도 이를 양도로 인한 소득으로 볼 수 없다고 주장하나, 소득세법 제88조 에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐, 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매․교환․현물출자 등의 계약이 법률상 유효할 것까지 요구하지는 아니한다 할 것OOO인바, 쟁점부동산에 대한 매매계약이 무효가 되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나, 쟁점부동산의 소유권이 청구인에게 환원 등기되지 아니하고 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 점, 청구인은 처분청이 양도가액 과소신고를 원인으로 양도소득세를 과세할 것임을 인지한 후에 비로소 매수인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였는데, 그 손해배상액이 잔금 OOO이 아닌 OOO에 불과하여 이는 계약해제의 외 관을 갖추기 위한 형식적인 것으로 보이고, 청구인이 소송을 제기하기 전 잔금을 회수하기 위하여 쟁점부동산을 포함한 매수인의 재산에 대하여 가압류 및 근저당권 설정 등의 노력을 다하였음을 객관적으로 입증하지 못하는 점, 청구인이 쟁점부동산의 양도로 받은 금액이 매매대금으로 정한 금액 전부가 아니고 매매대금을 전부 받기 전에 계약이 해제되었다 하더라도 원상회복을 받지 못하는 청구인은 매수인에게 잔금 상당의 손해배상채권을 갖게 되고, 동 채권은 쟁점부동산을 양도함으로 인하여 취득한 점 등에 비추어 쟁점부동산은 사실상 유상양도되어 양도소득세 과세대상에 해당된다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.