일괄취득토지의 취득가액은 확인되나, 각 필지별 실지취득가액이 불분명한 경우, 각 토지의 취득가액은 전체 토지의 실지취득가액을 각 필지별 기준시가로 안분하여 산정하는 것이 합리적인 점 등 분할전토지를 각 필지별 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
일괄취득토지의 취득가액은 확인되나, 각 필지별 실지취득가액이 불분명한 경우, 각 토지의 취득가액은 전체 토지의 실지취득가액을 각 필지별 기준시가로 안분하여 산정하는 것이 합리적인 점 등 분할전토지를 각 필지별 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 분할전토지는 제3종 일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있었는바, 처분청은 지적도상으로 쟁점토지의 용도를 구분할 수 있음에도 이를 고려하지 아니하고 단순히 면적비율로 쟁점토지의 취득가액을 산정하였다.
(2) 1필지의 토지 일부가 수용되는 경우 ｢감정평가에 관한 규칙｣ 제7조 제3호에 따라 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있는 것이고, 울산광역시는 쟁점토지 644㎡ 중 572㎡는 OOO원, 나머지 72㎡는 OOO원으로 평가하여 보상하였다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서도 토지의 용도지역 등을 고려하여 분할전토지의 취득가액을 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다.
(3) 분할전토지의 분할 이후, 쟁점토지와 쟁점토지를 제외한 나머지 토지(이하 “잔여토지”라 한다)의 개별공시지가에 현저한 차이가 있다. 쟁점토지는 분할(2017.1.19.) 이후 자연녹지지역 및 제3종 일반주거 지역으로 지정되었고, 개별공시지가가 OOO원(2017.7.1.)으로 상승한 반면, 잔여토지는 자연녹지지역으로 지정되었고, 개별공시지가는 OOO원(2017.7.1.) 으로 하락하였다.
(4) 따라서 분할전토지의 취득가액이 용도지역의 구분 없이 표시되었다고 하더라도 쟁점토지와 잔여토지의 가치가 확연히 차이가 나므로 양도 당시의 감정평가가격을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 안분계산하는 것이 합리적이다.
(1) 쟁점토지의 취득가액을 취득 후 12여년이 지난 양도시의 감정가액을 기초로 안분하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 또한, 청구인이 주장하는 감정가액은 쟁점토지 수용시의 평가금액으로, 쟁점토지에 대한 평가만 있을 뿐 잔여토지에 대한 평가액이 존재 하지 아니하여 잔여토지에 대한 가액은 추정에 의한 금액에 불과하다.
(2) 쟁점토지와 잔여토지는 취득 당시 하나의 필지로 별도의 측량이나 감정을 한 사실이 없어 토지의 용도지역 구분이 사실상 불가능하고, 공시지가가 동일하며, 취득계약서상 매매가액을 별도로 구분 기재한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 취득가액을 구분할 수 없어 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로, 쟁점토지의 취득가액은 분할전토지의 일괄 취득가액을 취득 당시의 기준시가로 안분계산하는 것이 타당하다.
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.8.29. 분할전토지(답, 1,134㎡)를 OOO원에 취득하였고, 쟁점토지(답, 644㎡)가 2017.1.20. 분할전토지에서 분할되었으며, 청구인은 2017.3.15. 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 분할전토지가 제3종 일반주거지역과 자연녹지지역으로 구성되어 있었고, 분할 후 쟁점토지는 제3종 일반주거지역과 자연녹지지역으로 구성되나, 잔여토지는 자연녹지지역으로만 구성되어 있었으므로, 쟁점토지의 취득가액은 분할전토지의 취득가액을 수용 당시의 토지조서상 용도구분에 따른 평가가액을 기준으로 안분계산한 금액으로 하여야 한다고 주장하며 쟁점토지 및 잔여토지의 토지이용계획 확인서, 쟁점토지 수용 당시의 토지조서, 연도별 개별공시지가 현황 등을 제출하였다. (다) 분할전토지(잔여토지) 및 잔여토지의 개별공시지가는 아래 <표1> 및 <표2>와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 일괄하여 취득한 토지의 총 취득가액은 확인되나 각 필지별 실지취득가액이 불분명한 경우, 각 토지의 취득가액 산정은 전체 토지의 실지취득가액을 각 필지의 취득 당시 기준시가 비율로 안분하여 산정하는 것이 합리적이라 할 것인 점, 청구인이 분할전토지를 취득할 당시의 매매계약서에는 쟁점토지와 잔여토지의 가액이 구분되어 있지 아니한 점, 토지조서상 쟁점토지의 평가가액은 취득 당시의 가액이 아닐 뿐만 아니라, 잔여토지는 수용대상이 아니어서 별도의 평가가액이 존재하지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 분할전토지의 취득가액을 취득 당시 기준시가를 기준으로 안분계산한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.