쟁점주택 관할 시장은 쟁점주택이 청구법인으로 소유권 이전등기된 후 청구법인을 납세의무자로 재산세를 부과한 점,청구법인이 이 건 과세 전 5년간 쟁점주택에 대해 사업계획승인을 받은 미분양주택에 해당한다는 이유로 종합부동산세 합산배제주택으로 신고한 점 등 청구법인을 쟁점주택에 대한 종부세 납세의무자로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택 관할 시장은 쟁점주택이 청구법인으로 소유권 이전등기된 후 청구법인을 납세의무자로 재산세를 부과한 점,청구법인이 이 건 과세 전 5년간 쟁점주택에 대해 사업계획승인을 받은 미분양주택에 해당한다는 이유로 종합부동산세 합산배제주택으로 신고한 점 등 청구법인을 쟁점주택에 대한 종부세 납세의무자로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 종부세의 납세의무자는 재산세의 납부의무자와 동일한바, 재산세의 납세의무자는 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”이므로, 결국 과세기준일인 2016.6.1. 현재 쟁점주택을 사실상 소유하고 있는 경우에만 청구법인에게 종부세 납세의무가 있다.
(2) 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재된 여부를 불분하고 해당 재산에 대한 실질적 소유권을 가진 자를 말한다는 것이 확립된 대법원 판례이고(대법원 2016.12.29. 선고 2014두2980 판결 외), 한편 시공사가 건축 공정 약OOO 상태에서 도산하여 아파트 공사가 중단되자 수분양자들이 공사비를 분담하여 마무리 공사를 하였으나 준공검사를 받지 못한 상태에서 아파트에 입주한 사안에서 대법원은 “소외 회사가 공사를 중단할 당시의 공정도에 비추어 이 사건 각 아파트는 소외 회사가 원시취득한 소외 회사의 소유라 할 것”이라 판시한 바 있다.(대법원 2001.2.9. 선고 99두5580 판결)
(3) 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미안성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다는 것이 확립된 대법원 판례인데(대법원 2005.7.15. 선고 2005다19415 판결), 이 사건 아파트에 대해 보증사고가 발생하여 시행사가 공사를 중단한 시점의 공정률은 약 OOO에 이른 상태였으므로 쟁점주택은 시행사가 원시취득한 시행사 소유임이 분명하다 할 것이다.
(4) 청구법인과 시행사 간의 주택분양보증계약은 ｢주택법｣에 따라 사업주체가 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 분양이행 또는 환급을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약으로써 원래의 분양계약과 계약당사자를 달리하는 별개의 계약이고, 청구법인은 이러한 주택분양보증계약에 따라 수분양자에 대하여 완성된 주택의 인도 및 소유권보전등기의무를 부담하고, 이러한 의무이행을 위하여 쟁점주택에 관하여 청구법인 명의로 소유권보전등기를 경료하였을 뿐이다. 따라서 쟁점주택을 시행사가 원시취득하였음이 분명한 이상, 2016.6.1. 이전에 분양대금이 완납된 경우에는 수분양자가 쟁점주택의 사실상 소유자이고, 분양대금이 완납되지 않은 경우에는 원시취득자인 시행사가 사실상 소유자라고 봄이 타당하다.
(1) 종부세는 과세대상․납세의무자․감면․비과세 등과 관련하여 ｢지방세법｣의 재산세 규정을 그대로 준용하고 있는바, 종부세법 제7조(납세의무자)에서 주택분 종부세의 납세의무자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 제21조(과세자료의 제공) 제2항에서는 행정자치부장관은 종부세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후 국세청장에게 통보하도록 규정하고 있다. 즉 종부세의 납세의무자는 행정자치부장관이 확정하여 국세청에 통보하는 것인데, 청구법인은 2011.11.24. 이 사건 아파트OOO세대가 2010.12.20. 청구법인에게로 소유권 이전되자 OOO가 2011.9.8. 부과한 재산세 등의 부과처분과 관련하여 이의 취소를 구하는 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2012.2.10. “재산세 과세기준일 현재 이 건 집합건물의 사실상 소유자는 청구법인으로 봄이 타당하다”라고 하여 기각 결정한 바 있다.(조심 2011지890, 2012.2.10.)
(2) 상기 내용에 따라 OOO는 이 사건 아파트 OOO세대에 대하여 청구법인에게 재산세를 부과하고 있으며, 2017.7.6. OOO에 요청한 과세기준일 2016.6.1. 현재 쟁점주택(OOO세대)에 대한 정기과세내역서에 대한 회신 공문에서도 납세의무자가 청구법인임이 확인된다.
(3) 청구법인은 과세기준일(2011.6.1.～2015.6.1.)에 대한 종부세를 신고하면서 쟁점주택을 사업계획승인 미분양주택을 이유로 종부세법 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호, 같은 법 시행규칙 제4조 제1호의 규정에 따라 종부세 합산배제주택으로 신고한 사실이 있는바, 청구법인이 쟁점주택을 합산배제 신고하여 5년 동안 종부세 과세대상에서 제외하였다는 것은 쟁점주택이 청구법인의 소유라는 사실을 방증하는 것이며, 또한 쟁점주택에 대하여 종부세가 과세되기 시작한지 5년이 지난 뒤에서야 사실상의 소유자가 아니라고 주장하는 것은 신의성실원칙에도 위배된다.
(4) 청구법인은 수분양자들이 임의로 시행사에 납부한 잔금을 인정하지 아니하고 쟁점주택에 대한 소유권을 청구법인이 행사하고 있음에도 불구하고 수분양자들이 사실상의 소유자라고 주장하는 것은 타당하지 않다. 또한 공정률이 OOO인 상태에서의 미완성건물의 소유자는 시행사가 될 것이나, 2010.3.12. 시행사의 보증사고 이후 2006.10.24. 시행사가 작성한 ‘양도각서’와 2009.5.8. 작성된 ‘주택분양신탁계약서’에 의해 청구법인이 해당 공사를 인수하여 마무리 공사를 하고 2010.12.7. 청구법인을 채권자로 하여 소유권이전등기청구권에 대한 가처분과 동시에 시행사 명의로 소유권보전등기한 후 2010.12.2. 시행사와 ‘양도담보계약서’를 작성하여 2010.12.20. 쟁점주택에 대한 소유권을 취득하였으므로 이때부터는 청구법인이 소유자인 것이다. 더구나 시행사는 청구법인에 대한 채무를 이행하지 않고 2011.3.21. 폐업되어 더 이상 채무이행이 불가한 상태에 놓이게 되어 사실상 쟁점주택이 청구인에게 양도되었던 것이므로 조세심판원에서도 청구법인을 사실상의 소유자라 판결하였고 OOO에서도 재산세를 청구법인에게 부과하고 있는 것이므로 청구법인이 쟁점주택의 사실상의 소유자인 것이다. [한편, 청구법인의 ‘구상채권현황’ 문서에는 시행사의 채무액이 OOO원으로 ‘양도담보계약서’에는OOO원(분양보증금액 OOO원에 수수료 및 관리비용 등이 포함)으로 기재되어 있다.
(1) 종합부동산세법 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100가지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 한다.
2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설업사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, ｢수도권정비계획법｣ 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다. 제21조【과세자료의 제공】① 시장·군수는 ｢지방세법｣에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정자치부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장·군수는 ｢지방세법｣ 제115조 제2항 에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정자치부장관에게 제출하여야 한다.
② 행정자치부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
⑤ 행정자치부장관은 제1항의 규정에 의하여 시장·군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항의 규정에 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
4. 표준세율울 적용하여 산출한 개별 주택에 대한 재산세액 및 총재산세액 4의 2. ｢지방세법｣ 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용되어 재산세액이 산출된 경우 그 재산세액
7. 종합부동산세가 적용되는 과세표준 구간에서의 재산세액
10. 그 밖에 주택에 대한 종합부동산세 산출을 위하여 필요한 사항 (3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.
1. ｢주택법｣ 제16조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무자 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
2. ｢건축법｣ 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택.(후단 생략) (4) 지방세법 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
3. ｢신탁법｣에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정자치부령으로 정하는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
(1) 2006.10.24. 청구법인이 시행사로부터 제공받은 양도각서의 주요 내용을 보면, 제1조 “시행사는 부도․파산․사업포기 등의 사유 또는 보증약관상의 보증사고로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 관련 법령 및 분양보증약관 등에 따라 귀사가 분양계약자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건 하에 별첨 사업과 관련된 아래 본인의 권리를 귀사께 양도한다”, 제2조 “귀사가 동 사업의 사업주체를 귀사로 명의변경하거나 별첨 주택사업을 계속함에 있어서 본인의 동의 또는 승낙이 필요한 경우에도 당연히 본인의 동의 등을 받은 것으로 보며, 본인은 일체의 이의가 없음을 확인한다”는 각서내용이 기재되어 있고, 시행사가 보증사고로 청구법인에게 양도하는 권리로는 “가. 사업부지 및 그에 관한 일체의 권리, 나. 주택․아파트․상가․모델하우스․공사관리소 등 지상 및 지하의 모든 건축물 및 그에 관한 일체의 권리, 다. 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리, 라. 사업권 및 시공권 등 기타 별첨 사업과 관련한 일체의 권리 등”으로 기재되어 있다.
(2) 2006.10.27. 청구법인이 시행사에게 발급한 주택분양보증서의 주요 내용을 보면, “이 사건 아파트에 대해 보증금액을 OOO원으로 하고, 보증기간은 입주자모집공고승인일부터 소유권보존등기일까지로 하며, 주채무자를 시행사로 하여 청구법인이 ｢주택법｣에 따라 이를 보증한다”는 내용이 기재되어 있다.
(3) 2009.5.8. 청구법인이 시행사와 체결한 주택분양신탁계약의 주요 내용을 살펴보면, 제6조(승계사업 등) “시행사가 부도·파산 또는 회생절차개시신청 등으로 분양계약의 이행이 불가능하다고 청구법인이 인정하여 청구법인 또는 청구법인이 지정하는 자로 사업주체 변경의 신청 등 승계사업을 하는 경우 시행사는 이에 이의를 제기할 수 없다”, 제7조(신탁부동산의 관리·운용 및 처분) 제2항 “청구법인은 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 관리·운용 및 처분한다”, 제1호 “주택건설 및 그에 따른 부대사무”, 제2호 “신탁부동산에 대하여 분양 또는 처분”, 제3호 “건물에 대하여는 적정가액의 손해보험의 가입”, 제3항 “청구법인이 환급이행을 하는 경우 또는 제2항에 따라 수분양자에게 분양이행을 하는 경우 신탁원본과 수익이 있는 경우 청구법인은 상당하고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있다”는 등의 내용이 나타난다.
(4) 2010.12.2. 청구법인이 시행사와 체결한 양도담보계약서를 보면, 제1조 “시행사는 2006.10.27. 청구법인이 시행사에게 분양보증한 금액 OOO원과 변제기일 2010.3.12. 및 이자 OOO를 확인하고 2006.10.24. 제공한 양도각서에 기해 별지에 기재한 시행사 소유의 부동산을 청구법인에게 양도한다”, 제2조 “시행사는 상기 채무를 변제하지 않은 것을 확인하고 제1조에 의거 청구법인에게 양도담보로 인한 소유권이전등기절차를 진행한다”라는 내용이 확인된다.
(5) 쟁점주택의 총괄감리원인 OOO가 쟁점주택에 대해 작성한 제16회 분기보고서를 보면, 쟁점주택의 용역기간은 2006년 5월부터 2010년 사용승인시까지이고, 2010.3월말 현재 누적공정률은 OOO에 달하는 것으로 확인된다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대 청구법인은 주택분양보증계약에 따라 수분양자에 대하여 완성된 주택의 인도 및 소유권보전등기 의무를 이행하기 위하여 쟁점주택에 관하여 청구법인 명의로 소유권보전등기를 하였을 뿐, 쟁점주택의 사실상 소유자에 해당하지 아니하므로 종부세 과세대상이 아니라는 주장이나, 청구법인이 이 사건 아파트OOO에 대한 재산세 부과에 대해 위와 유사한 취지로 제기한 심판청구에서 기각 결정된 점(조심 2011지890, 2012.2.10.), OOO는 쟁점주택이 청구법인으로 소유권 이전 등기된 후 현재까지 청구법인을 납세의무자로 확정하여 재산세를 부과하고 종합부동산세 납세의무자로 통보한 점, 청구법인은 2011.6.1.～2015.6.1. 기간에 대한 종합부동산세를 신고하면서 쟁점주택에 대해 사업계획승인을 받은 미분양주택에 해당한다는 이유로 종합부동산세 합산배제주택으로 신고한 점, 2010.3.12. 시행사의 보증사고로 공정률이 OOO인 상태에서 공사가 중단된 후 청구법인이 해당 공사를 인수하여 마무리 공사를 하였고, 2010.12.2. 시행사와 체결한 ‘양도담보계약서’를 보면 시행사의 채무불이행을 원인으로 하여 청구법인이 양도담보에 따른 소유권이전등기절차를 진행한 것으로 되어 있어 공부상으로 뿐만 아니라 실질적으로도 청구법인이 쟁점주택의 소유자로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인을 쟁점주택에 대한 종부세 납세의무자로 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.