평가기간을 벗어난 피상속인의 취득가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.5.22. 사망한 아버지 유OOO로부터 상속받은 OOO를 2016.12.27. 양도한 후 취득가액은 상속개시일 당시 기준시가인 OOO, 양도가액은 실거래가인 OOO으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 신고‧납부하였다가, 2017.9.12. 쟁점토지의 취득가액을 피상속인이 취득할 당시(2014.4.4.)의 매매가액인 OOO으로 보아 양도소득세를 감액경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 쟁점거래가액을 매매사례가액으로 인정하기 어렵다 하여 2017.11.16. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점거래가액은 평가기간(상속개시일 전후 6개월 이내) 내의 가액은 아니라 하더라도 부동산 상황의 변화가 없고 거래 당시 시가를 반영하고 있으므로 매매사례가액으로 인정하여야 한다.

(1) 쟁점토지의 기준시가가 피상속인의 취득일보다 상속개시일에 더 상승되어 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 없었다.

(2) 피상속인이 쟁점토지 취득일에 OOO이 설정한 근저당권 채권최고액이 채권금액의 130%인 OOO으로 채권금 액이 OOO임을 알 수 있는바, 대출한도액이 감정평가액의 70 ～75%인 점을 감안할 때 쟁점토지의 평가액은 약 OOO으로 판단되고, 현실적으로 실거래가와 감정가액의 차이가 있는 점 등을 고려할 때 쟁점거래가액은 취득 당시의 시가를 반영하고 있다 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 쟁점거래가액은 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다)상 평가기간 내의 거래가액이 아니고, 상속개시일 당시 시가로 인정할 만한 감정가액 등이 확인되지 아니하며, 평가기간을 벗어난 가액이라 하더라도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수는 있으나 쟁점거래가액은 위 심의를 거친 사실도 없으므로 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 평가기간을 벗어난 피상속인의 취득가액을 매매사례가액으로 보아 상속받은 재산의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2016.8.11. 대통령령 제27444호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본 주요내용은 아래 <표1>과 같다. OOO

(2) 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표2>와 같다. OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점거래가액이 상속개시일 2년 이내의 것이고, 피상속인의 취득일부터 상속개시일까지 부동산 상황의 변화가 없으며, 근저당권 채권최고액 등을 감안했을 때 쟁점거래가액이 상속개시일 당시의 시가를 반영하고 있으므로 쟁점거래가액을 매매사례가액으로서 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제97조 제1항, ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항, 상증세법 제60조 제1항 및 제2항, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 양도소득의 필요경비를 계산할 때 취득가액으로 인정할 수 있는 매매사례가액은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액 또는 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 등의 신청에 의하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 확인된 거래가액이라고 규정하고 있는바, 쟁점거래가액은 피상속인이 사망한 날(2015.5.22.)부터 6개월 이전인 2014.4.4.에 거래되어 평가기간 내의 거래가액이 아니고, 평가심의위원회의 심의를 거친 사실이 확인되지 않으며, 쟁점토지의 개별공시지가가 지속적으로 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기도 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.