쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.5.25.부터 2016.10.13.까지 아래 <표1> 내역과 같이 OOO 등 5필지 57,766㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 를 OOO원에 양도하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 등을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2017.6.23.부터 2017.10.20.까지 세무조사를 실시하여 청구인이 허위계약서 등을 통하여 쟁점토지의 취득가액을 과다신고한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액(OOO원)을 산정하여 2017.12.11. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2000.1.20. 쟁점토지(57,766㎡)를 포함한 92,679㎡(이하 “분할전 토지”라 한다)를 최OOO(이하 “전 소유자”라 한다)로부터 OOO원에 실제 취득하면서 전 소유자의 요청에 따라 1999년부터 2001년까지 전 소유자 및 자녀(이OOO 외 3명)에게 현금으로 분할지급하였는바, 분할전 토지 취득일 전후(1999년부터 2001년까지)하여 청구인 예금계좌의 출금 누적액이 OOO원으로 확인되고 있어 분할전 토지의 취득대가로 지출되었음을 합리적으로 추정할 수 있는 점, 처분청의 환산가액의 산정근거로 제시하고 있는 공시지가의 경우 특별한 사유 없이 2년간 80% 이상 하락하는 등 실질 가치를 반영하고 있는 것으로 보기 어려운 점, 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 매매대금 영수증은 사설 감정기관의 4가지 방식(입체현미경을 농한 문서자체의 용지 지질분석, 분광분석기를 통한 고의 문서 변조 흔적 검사, 전사지를 통한 인주 건조도 검사, 크로로포름의 용액을 활용한 용액시험)을 통한 종합적인 분석결과 문서작성일 당시 작성된 진정문서로 추정된다는 감정의견이 도출된 반면, 처분청이 제시하고 있는 첨단탈세방지담당관의 감정결과는 “사후작성 가능성 있음”이라는 정도에 불과할 뿐만 아니라 동 감정과정에서 사용된 에탄올 잔여함량을 기초로 한 문서감정방식은 문서의 보존상태에 따라 상이한 결과가 발생할 수 있는 점 등에 비추어 분할전 토지의 실제 취득가액(OOO원) 중 쟁점토지 부분에 해당하는 가액을 취득가액으로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 당시 출금누계액(OOO원) 등을 제시하면서 쟁점토지의 취득대금 지급여력이 충분하였다고 주장하나 개인마주 및 약국을 운영하면서 쟁점토지 외에도 9필지를 취득하고 3필지를 양도한 사실이 확인되는 등 제시된 현금출금액이 쟁점토지의 취득대금으로 실제 지출되었는지 여부가 불분명한 점, 전 소유자가 분할전 토지 양도 당시 단기 양도에 따른 실거래가 신고대상자로서 양도소득세 신고서에 기재한 양도가액은 OOO원으로 청구인이 주장하고 있는 취득가액(OOO원)과 상이할 뿐만 아니라 청구인은 2006년 6월에 쟁점토지 중 27,645㎡를 분할하여 OOO원에 양도하였는바 청구주장에 의할 경우 ㎡당 OOO원에 취득한 토지를 OOO원에 양도하여 합리적 이유 없이 OOO원에 양도차손을 발생하는 결과가 초래되는 점, 청구인의 제시하고 있는 매매대금 영수증은 OOO국세청 첨단탈세방지담당관의 문서감정결과 “사후작성 가능성 있음”으로 통보된 반면, 청구인이 제시하고 있는 사설감정기관의 문서감정의견은 위 첨단탈세방지담당관의 문서감정 이후 청구인이 해당 문서를 보관하고 있는 상태에서 6개월이 경과한 후에 감정이 이루어진 것으로 그 동안 문서 보관방법 및 인위적인 노후화가능성 등 여러 변수가 존재하고 있어 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지 거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정 평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등 기사항전부증명서 등에 의하면 청구인은 2000.1.20. 전 소유자로부터 분할전 토지(쟁점토지 포함)를 취득하여 아래 <표2> 내역과 같이 일부 토지의 소유권을 이전한 것으로 등기되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 이OOO 외 3명(전 소유자의 자녀)의 확인서(2017.6.28.): 청구인으로부터 전 소유자를 대신하여 분할전 토지의 양도대금 중 일부를 수표 및 현금으로 수차례 지급받은 사실이 있다는 확인내용이 기재되어 있고, 제시된 영수증 3매에는 전 소유자가 1999.11.27. OOO원(OOO 매매대금 OOO원 중 계약금), 2001.8.20. OOO을 청구인으로부터 영수하였음을 확인하는 내용이 기재되어 있으며, 위 영수증에 대한 OOO국세청 첨단탈세방지담당관(2017.9.29.) 및 사설감정기관(국제문서감정연구소, 감정일자 2018.3.12., 감정의뢰인 청구인)의 각 문서감정 결과는 아래와 같다.

(3) 쟁점토지의 취득가액에 대한 처분청의 주요 조사내용은 아래와 같다. (가) 전 소유자는 분할전 토지를 청구인에게 양도하고 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고(단기 양도에 따른 실거래가 신고대상자임)한 것으로 확인되고 있어 청구인이 주장하고 있는 분할전 토지의 취득가액(OOO원)과 상이한 것으로 조사되었다. (나) 청구인은 분할전 토지 양도 당시 청구인의 예금계좌 출금누계액이 OOO원으로 양도대금을 지출할 여력이 충분하였다고 주장하고 있으나, 마주 및 약국을 운영한 사업자로서 사업자금 등의 지출이 상당하였을 것으로 추정되고, 아래 <표3> 내역과 같이 1996년부터 2001년 9월 사이의 기간 동안 쟁점토지 외에도 9필지의 토지를 취득(공시지가 OOO원)후 그 중 3필지를 양도(공시지가 OOO원)한 사실이 확인되는 등 제시된 현금출금액이 분할전 토지의 양도대금으로 지출되었는지 여부가 불분명할 뿐만 아니라, OOO 토지(2001.3.21. 취득)의 경우 분할전 토지의 전 소유자의 아들인 이OOO으로부터 분할전 토지와 비슷한 시기에 취득하였으므로 분할전 토지의 취득대금 지급시 일괄 지급하였을 가능성이 있으며 해당 토지의 공시지가는 OOO원으로 분할전 토지의 공시지가(OOO원)보다 2배 이상으로 청구인의 전 소유자 등에게 지급하였다고 주장하고 있는 금액의 상당액은 오히려 위 토지의 취득에 사용된 것으로 추측된다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전 소유자로부터 OOO원을 현금으로 지급하고 분할전 토지(쟁점토지 포함)를 취득하였다고 주장하면서 현금출금내역 및 영수증 등을 제시하고 있으나, 구체적인 지급내역(지급일시 및 지급금액)을 제시하지 못하고 있는 반면, 전 소유자가 양도소득세를 신고하면서 양도가액으로 신고한 금액은 OOO원에 불과하여 청구주장과 상이하고 분할전 토지와 별도로 토지를 매매한 내역이 존재하고 있어 제시된 현금출금액이 분할전 토지의 취득가액으로 실제 지출되었는지 여부가 불분명한 점, 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 영수증 또한 OOO국세청 첨단탈세방지담당관의 문서감정 결과 사후작성의 가능성이 있는 것으로 나타나고 있어 신빙성 있는 자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보이므로 처분청이 환산가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.