임대주택으로 등록하여 합산배제 신고하여 감면을 받다, 임대의무기간인 5년 이내 포괄양도한 경우에 대한 종합부동산세 감면배제 처분은 적법함.
임대주택으로 등록하여 합산배제 신고하여 감면을 받다, 임대의무기간인 5년 이내 포괄양도한 경우에 대한 종합부동산세 감면배제 처분은 적법함.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자에 해당한다. (가) 청구법인은 1994.7.15. 주업종을 건설업으로 하여 처분청에 사업자등록하였고, 청구법인의 사업자등록증에 의하면 주택건설․공동주택임대․건물신축판매업을 업종으로 하여 사업자등록이 이루어진 것으로 확인된다. (나) 청구법인은 2015.11.3. OOO에게 임대 주택법 제6조 등에 따라 임대사업자로 등록한 것으로 확인된다. 청구법인의 임대사업자등록증에 의하면 쟁점임대주택을 2014.11.30. 임대시작일로하여 임대주택으로 등록한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점임대주택은 임대 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로, 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 OOO원 이하에 해당한다.
(3) 청구법인은 2014.9.26. 행복중심복합도시건설청으로부터 쟁점임대주택에 대한 사용검사확인증을 교부받은 것으로 확인된다.
(4) 청구법인은 2014.11.30. 쟁점임대주택의 임대를 개시하였고, 그로부터 5년이 경과하지 아니한 2018.1.15. 이를 주식회사 OOO에 양도하였다. (가) 청구법인은 2018.1.15. 쟁점임대주택을 주식회사 OOO에 양도하고 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 OOO에게 임대주택 양도사실을 신고하였고, OOO은 2018.1.15. 쟁점임대주택 양도신고 수리사실을 통지하였다. (나) 2017.12.5. 청구법인과 OOO 주식회사 사이에 체결된 쟁점임대주택 매매계약서 제4조에 의하면, 주식회사 OOO은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 본 건 매매계약에 따른 소유권이전과 동시에 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법 등 관련법령에 따라 부담하는 임대사업자의 지위 및 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하고, 청구법인이 임차인과 체결한 임대차계약서상 임대보증금 등을 모두 주식회사 OOO에서 승계받는 것으로 규정하고 있다.
(5) 쟁점임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 에서 규정하는 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부와 관련하여, 관련 규정에 대한 해석례는 다음과 같다. (가) 국세청 종합부동산세 실무해석(2013)에 의하면 건설임대주택에 대한 임대기간 적용특례에 대하여, ‘공공건설임대주택과 민간건설임대주택 등 모든 건설임대주택은 사용승인일 또는 사용검사일부터 임대 주택법 제16조 에 따른 의무임대기간의 종료일까지의 기간(해당주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대한 것으로 보아 사후관리 요건을 적용하면 된다.’고 설명하고 있다. (나) 2019.1.9. 입법예고된 종합부동산세법 시행령 일부개정안에 의하면, 기존의 제3조 제7항 제6호와 동일한 형식으로 공공주택사업자에 대한 임대간주규정을 마련하였는데, 기획재정부는 위 규정에 대하여 “공공주택사업자가 소유한 공공임대주택 등은 실제 임대여부와 상관없이 취득일 또는 최초 임대를 개시하는 날부터 임대의무기간 등의 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보아 종합부동산세 과세시 합산배제한다.”고 설명하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호는 건설임대주택의 경우 주택법 제49조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 등에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 건설임대주택에 해당하는 쟁점임대주택은 해당 규정에 따라 의무임대기간 내에 이를 양도하였다 하더라도 합산배제대상 임대주택에 해당하게 된다고 주장한다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 등)고 할 것인바, 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호 는 “건설임대주택은 제1호에도 불구하고 건축법 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 주택법 제49조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 또는 공공주택 특별법 제50조의2 에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.”고 규정하고 있어, 해당 주택을 보유한 기간에 한정하여 계속임대로 간주하는 것으로 명시하고 있으므로, 임대의무기간인 5년 이내에 쟁점임대주택을 양도한 청구법인의 경우에는 위 규정에 의하더라도 임대기간으로 간주되는 기간은 임대의무기간 5년에 미치지 못하므로, 쟁점임대주택은 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못한 것으로 확인된다. 더욱이 2019.1.9. 입법예고된 종합부동산세법 시행령은 기존의 제3조 제7항에서 규정한 건설임대사업자에 대한 임대간주규정과 동일한 형식으로 공공주택사업자에 대한 임대간주규정(제3조 제8항)을 마련하고 있는데, 기획재정부는 이에 대하여 ‘공공주택사업자가 소유한 공공임대주택 등은 실제 임대여부와 상관없이 취득일 또는 최초로 임대를 개시한 날부터 임대의무기간 등의 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 것’이라고 설명하고 있는 바, 이에 따르면 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호 규정의 취지 역시 법문대로 ‘실제 임대 운영되지 아니한 채 공실로 되어 있더라도 임대된 것으로 간주’하는 것에 불과한 것으로 해석되는 점, 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제6호 를 청구주장과 같이 해석할 경우, 건설임대주택은 임대의무기간 5년 이내에 양도하였다 하더라도 양도인의 지위를 포괄적으로 승계한 양수인이 양도인의 임대기간을 포함하여 5년을 충족할 경우 임대주택 합산배제 요건을 충족한다는 것인데, 해당 조항을 이와 같이 해석할 경우 쟁점임대주택에 관한 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한 양수인의 경우, 전임대사업자(양도인)가 충족하지 못한 잔여임대기간까지는 전임대사업자의 지위(건설임대주택)에서 임대의무기간을 준수하여야 하고, 그 기간이 경과한 이후부터 매입임대주택으로 요구되는 의무임대기간을 준수하여야 합산배제 임대주택으로 인정받을 수 있게 되어 불합리한 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법 제8조[과세표준] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 제16조[부과ㆍ징수 등] ① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 당해연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 "납부기간"이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.
② 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다. 제17조[결정과 경정] ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조[합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
4. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항 제1호 나목, 같은 항 제3호 나목 및 같은 항 제7호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목 및 같은 항 제8호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항 제5호 나목 및 같은 항 제6호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항 각 호의 나목에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
6. 제1항 제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 건축법 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 주택법 제49조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 또는 공공주택 특별법 제50조의2 에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다. 제10조[추징액 등] ① 법 제17조 제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액
② 법 제17조 제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우
(4) 공공주택 특별법 제50조의22[공공임대주택의 매각제한] ① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.