쟁점주택이 사업용 재고자산인지 임대주택인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2001.6.30.에 취득한 OOO(이하 “OOO”라 한다)를 2011.8.19. 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다. 한편, 청구인은 위 OOO 양도 전인 2010.4.21. 건설업(주택신축판매) 사업자등록을 하고, 같은 날 OOO에 다가구주택(이하 “쟁점주택1”이라 한다)을 준공하여 2010.8.30.부터 현재까지 다수인에게 임대하고 있으며, 이어 추가로 2010.12.29. OOO에 다른 다가구주택(이하 “쟁점주택2”라 하고, 쟁점주택1과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 준공하여 2011.1.18.부터 현재까지 다수인에게 임대하고 있다.
• 나. 처분청은 양도소득세 과세자료 처리 시 청구인을 OOO 외 쟁점주택을 보유한 1세대 3주택자로 보아 2018.1.16. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.13. 이의신청을 거쳐 2018.9.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2010.4.21. 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 매매를 목적으로 쟁점주택을 준공한 후, 인근 부동산중개업소에 매물분석표를 작성․배포하는 등 쟁점주택의 분양을 위해 노력하였으나 부동산경기 악화로 인해 분양을 하지 못했다. 이에 청구인은 쟁점주택 준공 이후 OOO 양도 시점인 2011.8.19.까지 재정적 부담을 줄이기 위해 일시적으로 임대하였다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 준공한 후 2018년 현재까지 장기간에 걸쳐 계속적․반복적으로 임대에 사용하였으므로 사업용 재고주택에 해당하지 않는다고 판단하였으나, 쟁점주택의 최초 임대일 2010.8.30.부터 OOO 양도일 2011.8.19.까지의 기간(약 1년 미만)을 대상으로 청구인의 보유 주택수를 판단하는 것이 타당하다.

(3) 청구인은 주택신축판매를 위해 쟁점주택을 준공한 후 일시적으로 임대한 경우로서 쟁점주택은 사업용 재고자산에 해당되어 청구인의 보유 주택수에 포함되지 않으며, 청구인이 OOO를 양도할 시점에는 해당 주택만을 보유하여 1세대 1주택 비과세요건을 충족하므로 이 건 과세처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택이 매매를 목적으로 건축된 사업용 재고자산으로 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 매매를 위한 노력을 기울였지만 매매가 이루어지지 않아 일시적으로 임대에 사용하였다고 주장하나, 청구인은 2010.4.21. 주택신축판매업 사업자등록 후 2014.5.21. 폐업 당시까지 종합소득세를 무신고하여 쟁점주택이 재고자산으로 계상되어 있지 않았다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 판매하기 위해 노력하였다고 인정할 만한 객관적․구체적 자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택을 신축한 직후부터 2018.4.26.까지 계속적․반복적으로 임대사업에 공한 사실 등에 비추어 쟁점주택을 주택신축판매업의 재고자산이 아닌 임대주택으로 보는 것이 타당하다.

(3) 따라서 쟁점주택을 주택신축판매업의 재고자산이 아닌 임대주택으로 보아 1세대 3주택자인 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택이 사업용 재고자산인지 임대주택인지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법(2011.5.2. 법률 제10625호로 개정된 것) 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2011.8.19. OOO 양도 시 쟁점주택을 보유하고 있었고 이를 현재까지 상당한 기간에 걸쳐 임대한 점을 감안하여 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 않은 것으로 판단하여 청구인에게 이 건 처분을 하였는바 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점주택1을 준공한 날인 2010.4.21. 그 소재지를 사업장으로 하여 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록(409-90-*)을 하고, 2014.5.21. 폐업하였다. (나) 쟁점주택 등기사항전부증명서와 건축물대장 자료에 의하면 쟁점주택1은 지상 4층 다가구주택으로 총 14가구, 쟁점주택2는 지상 4층 다가구주택 총 11가구로 준공되었다. 한편, 처분청이 제출한 주민등록 전출입자 명부 세부내역에 따르면, 청구인은 쟁점주택1을 2010.8.30.부터 2018.4.26.까지 총 47회, 쟁점주택2를 2011.1.18.부터 2018.4.26.까지 총 37회에 걸쳐 임대한 사실이 나타난다(세부현황은 아래 <표>에 기재). ＜표＞ 쟁점주택 현황 및 임대내역

(2) 청구인은 쟁점주택이 일시적 임대에 사용한 재고자산에 해당되어 보유 주택수에 포함되지 않기 때문에 1세대 1주택에 해당한다는 주장을 입증할 객관적 증빙은 제출하지 않았다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 매매를 목적으로 건축된 재고자산이라고 주장하나, 청구인은 주택신축판매업 사업자등록 후 폐업 시점까지 사업소득(주택신축판매업)에 대한 종합소득세를 무신고하여 쟁점주택이 재고자산으로 계상되어 있지 아니하였고, 청구인이 그 동안 쟁점주택을 판매하기 위해 노력하였다고 인정할 만한 객관적 증빙을 제출하지 않은 점, 쟁점주택을 신축한 직후부터 2018.4.26.까지 계속적․반복적으로 임대사업에 공한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택을 보유․임대한 것은 주택신축판매업에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점주택을 사업용 재고자산이 아닌 임대주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.