청구인과 같이 작성한 쟁점청산합의서 상 채무자들이 (주)oo은행에 부담하고 있는 채무금액을 쟁점부동산의 매매대금에서 공제한다고 되어 있어 매매대금에 갈음하여 쟁점채무를 청구인이 인수한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장 이유 있음
청구인과 같이 작성한 쟁점청산합의서 상 채무자들이 (주)oo은행에 부담하고 있는 채무금액을 쟁점부동산의 매매대금에서 공제한다고 되어 있어 매매대금에 갈음하여 쟁점채무를 청구인이 인수한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장 이유 있음
정읍 세무서장이 2018.1.5. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 1999.3.24. OOO에게 쟁점토지에 모텔을 신축·운영할 자금을 빌려주기로 한 후, 대여금 담보를 위하여 편의상 약정서(이하 “쟁점약정서”라 한다)를 작성하고 공증을 받았다. 즉, OOO가 쟁점토지에 쟁점건물을 신축하여 모텔을 운영하되, 청구인은 이에 대한 자금을 빌려주고 성과금(OOO원) 및 이자수익(월 1.2～1.3%)을 얻고 대여금을 담보하기 위하여 쟁점부동산의 명의를 이전하고자 한 것이다. 청구인은 OOO에게 OOO원을 빌려준 후 1999.3.12. 및 1999.3.18. 쟁점토지에 대하여 양도담보를 목적으로 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 2001.2.28. 쟁점건물에 대한 소유권보존등 기를 경료하였으므로 쟁점부동산의 실질소유자는 OOO이고 청구인은 양도담보권자에 불과하다. 한편, OOO 등이 은행채무를 상환하지 못하여 쟁점부동산이 경매에 이르게 되자 청구인은 OOO원을 상환받기 어려울 뿐 아니라 쟁점부동산도 제3자에게 소유권이 이전될 우려가 있다고 보아 2003.4.15. OOO 및 신용수와 청산합의서(이하 “쟁점청산합의서”라 한다)를 작성하고 2003.9.22. 이를 공증받았다.
(2) 청구인은 채무자들(OOO)이 무자력인 상황에서 쟁점부동산에 설정된 피담보채무 OOO원(채권최고액 OOO원, 이하 “쟁점채무”라 한다)을 인수해야 하였고, 채무자들이 이를 상환하지 못한다면 청구인 입장에서는 담보목적물인 쟁점부동산에 대한 경매가 개시될 상황이었기에 OOO에 대한 대여금 OOO원을 상환받 고자 양도담보로 설정되어 있던 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것이며, 동 취득가액에는 대여금 및 이자(OOO원), 쟁점부동산에 설정된 근저당권채무 인수액(OOO원) 등이 포함되어 있다. 또한, 청구인은 2003.5.7. 채무자들이 상환한 OOO원으로 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정등기 2건을 말소하였고, 2003.8.4. 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 차입하여 나머지 근저당권설정등기 1건을 말소하였다. 그 후 2014.5.13. 쟁점부동산을 OOO㈜에게 매도하였는데, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 OOO원이나 취득가액을 줄여서 간소하게 하더라도 양도차익이 발생하지 아니하므로 취득가액을 OOO원(= 쟁점 청산합의서상 OOO원) 으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
(3) 처분청은 청구인이 쟁점채무를 인수한 것으로 볼 수 없다는 의견 이나, 청구인과 채무자들 간에 작성된 쟁점약정서(1999.3.24.) 및 쟁점청산합의서(2003.4.15.) 등에 의하여 청구인이 쟁점채무를 인수한 사실 및 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 취득한 사실이 객관적으로 확인된다. 설령, 처분청 의견과 같이 청구인이 쟁점채무를 인수하지 아니하였다 하더라도 양도차익이 발생하지 아니하므로 이 건 처분은 부당하다. (가) 쟁점약정서 및 쟁점청산합의서는 당시 공증인법 제57조 제1항에 의하여 인증된 것이므로 공증인이 사서증서를 인증함에 있어서 그와 같은 절차를 제대로 거치지 않았다는 등의 사실이 입증되는 등 특별한 사정이 없는 한 공증인이 인증한 사서증서의 진정성립은 추정되고(대법원 2009.1.16. 선고 2008스119 판결 참고), 쟁점약정서는 1999.3.24., 쟁점청산합의서는 2003.4.15. 각각 이해관계가 상반되는 자들 간에 작성된 것이라서 신뢰성이 있으며, 기재 내용도 특별한 반증이 없는 한 부인할 수 없고, 청구인이 양도소득세를 회피하기 위하여 11년 및 15년 전에 쟁점약정서 및 쟁점청산합의서를 각각 허위로 작성하였다고 봄은 지나친 추정에 불과하고 상식에도 반한다. 청구인은 2003.5.7. OOO, OOO 및 OOO로부터 상환받은 OOO원으로 쟁점채무 중 채권최고액이 OOO원 및 OOO원인 담보채무를 각각 변제하고 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정등기를 말소 하였고, 2003.8.4. 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 차입하여 나머지 채권 최고액이 OOO원인 담보채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소하였다. 쟁점합의서 작성(2003.4.15.) 직후인 2003.5.7. 말소된 근저당권설정등기는 쟁점청산합의서의 기재 내용에 부합하고, 2003.8.6. 말소된 근저당권설정등기는 청구인이 2003.8.4. 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 차입한 이후 말소되어 그 시기가 일치하므로 청구인이 쟁점채무를 인수한 것으로 봄이 타당하다. (나) 통상적으로 담보권자인 채권자가 채무자를 변경하는 것은 자신에게 불리한 행위라서 채무자 변경을 승낙하는 경우는 실무상 거의 발생하지 아니한다. 처분청은 쟁점토지 및 건물의 채무자가 OOO에서 청구인으로 변경되지 아니하였으므로 쟁점채무를 인수한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 채무자 변경은 민법 제454조 에 의하여 채권자의 승낙을 요하는데, 채권자가 채무 인수를 승낙하지 않을 경우 기존 채무자들과 청구인 양측 모두가 채무를 부담 하게 되므로 채권자에게 유리하여 실무상 등기부등본상 담보채무자를 변경하는 경우는 거의 없다. 이 건의 경우는 청구인이 이미 쟁점부동산의 형식상 소유권자(실질상 양도담보권자)라서 피담보채무를 부담하지 못한다면 청구인의 손해로 귀속될 것이기에 특별히 채무자를 변경할 이유가 없었다.
(1) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하는데, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것 일뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다 할 것이며(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조), 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실지거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).
(2) 청구인은 채무자 OOO 등이 ㈜OOO에 부담하고 있는 쟁점채무를 인수하였으므로 OOO원을 취득가액에 포함하여야 하고, 동 금액과 OOO 등이 청구인에게 미지급한 채무 OOO원 및 청산합의 당시 산정한 청산금 OOO원을 합산한 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액이라고 주장하나, OOO 등이 쟁점부동산을 청구인에게 양도하면서 쟁점채무를 청구인에게 인계하였음을 이유로 양도소득세를 신고한 사실이 없고, 청구인이 쟁점청산합의서에 나타나는 성과금 및 이자소득에 대하여 종합소득세를 신고한 사실이 없는 등 쟁점청산합의서의 사실관계를 입증할 근거 자료가 부족하다. 또한, 청 구인은 쟁점채무에 관한 금융기관의 채무자 변경서류 및 이자부담내역 등을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여도 계약인수를 원인으로 ㈜국민은행에 대한 채무자가 청구인으로 변경된 사실이 없고, 청구인은 사인 간에 임의작성이 가능한 쟁점약정서 및 쟁점청산합의서 외에는 쟁점채무를 인수하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.
(3) 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 대비 실거래가액 비율은 93.71%이고, 취득당시 기준시가 대비 청구인이 주장하는 취득가액 비 율은 202.84%로 나타나는 반면, 처분청이 경정한 취득가액은 기준시가 대비 99.28%인 점을 감안하면 청구인이 주장하는 취득가액은 쟁점부동산에 대한 감정가액 등 객관적 근거 없이 지나치게 높게 책정된 것 이며, 청구인이 OOO 등으로부터 시가에 비하여 고가로 쟁점부동산을 취득할 특별한 사정도 제시되지 아니하였으므로 청구주장은 근거가 없다. 설령, 청구인이 쟁점채무를 인수하였다 하더라도 이는 쟁점부동산의 양수도에 대한 대가가 아닌 별개의 금융거래로 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 청산시 청구인이 보유한 미회수채권액 OOO원과 지급할 청산금 OOO원 및 취․등록세 OOO원을 합산한 OOO원으로 경정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매 매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래 가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(이하 생략)
(1) 청구인은 당초 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득 가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 한 것으로 나타난다. OOO
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건은 청구인과 처분청 간에 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 취득가액에 쟁점채무를 포함하는지 여부에 대한 것이다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본(갑) 등에 의하면, 청구인은 장OOO로부터 1999년 3월 두 차례에 걸쳐 쟁점토지 2분의 1 지분을 각각 취득한 후 그 지상에 쟁점건물을 신축하여 2001.2.28. 보존등기를 한 것으로 등재되어 있는데, 그 상세내역은 아래 <표2>와 같다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 근저당권자인 ㈜OOO이 아래 <표3>과 같이 쟁점부동산에 대하여 OOO 등을 채무자로 하여 근저당권을 설정하였다가 말소한 사실이 확인되나, 계약인수를 원인으로 채무자가 청구인으로 변경된 것은 등재된 사실이 나타나지 아니한다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인의 채무자인 OOO 등이 ㈜OOO에 대하여 부담하고 있던 쟁점채무 OOO원을 포함하여 총 OOO원으로 보아야 한다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다. (가) 청구인은 1999.3.24. OOO에게 쟁점건물 신축․운영자금을 대여하기로 위하여 쟁점약정서를 작성하였다고 주장하는데, 동 약정서는 1999.3.24. OOO합동법률사무소로부터 공증(OOO합동등부 1999년 제1393호)을 받은 것으로 나타나고 그 주요 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 OOO가 쟁점부동산을 담보로 한 쟁점채무(원금 OOO원, 이자 OOO원)를 상환하지 못함에 따라 쟁점부동산에 대한 경매가 개시될 상황이 발생하게 되어 OOO 등과 쟁점청산합의서를 작성하였다고 주장하는데, 동 합의서는 2003.9.22. OOO합동법률사무소로부터 공증(등부 2003년 제8298호)을 받은 것으로 나타나며 그 주요 내용은 다음과 같고, 쟁점청산합의서에 나타나는 쟁점부동산의 취득가액을 정리하면 아래 <표4>와 같다.
(4) 한편, 처분청은 청구인이 쟁점채무를 인수한 사실을 객관적으로 확인할 수 없고, 설령 인수하였다 하더라도 이는 쟁점부동산의 취득가액이 아닌 별개의 금융거래로 보아야 하며, 쟁점부동산의 양도 및 취득당시 기준시가 대비 실거래가액 비율 등을 고려하면 쟁점채무가 포함된 취득가액은 객관적 근거 없이 지나치게 높게 책정되었다는 의 견을 제시하고 있는바, 처분청의 취득가액 산정내역 및 기준시가 대비 실지거래가액 비율은 아래 <표5>․<표6>과 같다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점채무를 승계하였음을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙의 제시가 없으므로 쟁점채무가 쟁점부동산의 취득가액에 포함되지 아니한다고 보아 이 건 처분을 과세하였으나, 쟁점부동산의 등기부등본 및 쟁점청산합의서 등에 의하면 쟁점채무의 채무자가 OOO 등에서 청구인으로 변경된 사실은 없으나, 쟁점채무 중 채권최고액 OOO원의 근저당채무가 청구인이 2003.4.15. OOO 등으로부터 OOO원을 상환받은 직 후인 2003.5.7. 말소등기되었고, 나머지 채권최고액이 OOO원인 근저당채무는 청구인이 2003.8.4. 쟁점부동산을 담보로 ㈜OOO으로부터 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 한 이후인 2003.8.6. 말소등기된 것으로 확인되어 그 시기상으로 보면 청구인이 쟁점채무를 인수하여 변제하였을 가능성도 배제하기 어려운 점, ㈜OOO이 취득 당시 쟁점부동산에 설정한 근저당채무의 채권최고액은 OOO원이고, 쟁점약정서에 의하여 확인되는 쟁점건물의 공사비 총액은 OOO원에 이르는데, 일반적으로 금융기관이 담보로 제공된 부동산 시가의 70～80% 범위 내에서 근저당을 설정하고 있는 점을 감안하면 쟁점부동산의 취득가액은 적어도 처분청이 산정한 OOO원을 상회할 것으로 보이는 점, 처분청이 쟁점청산합의서가 사인 간에 임의작성된 것이라 신뢰하기 어렵다는 의견을 제시하면서도 쟁점채무를 제외한 쟁점청산합의서에 기재되어 있는 미회수채권액 OOO원 및 청산금 OOO원은 전부 취득가액으로 인정하고 있고, 청구인이 쟁점부동산의 양도(2014년)가 발생하기 약 11년(2003년) 및 15년(1999년) 전에 양도소득세를 부담할 것을 예상하여 사전에 쟁점약정서 등을 허위로 작성하여 각각 공증받은 것으로 보아 공증의 효력을 부인하기에는 다소 무리가 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액에 쟁점채무가 포함된다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.