청구인이 인수한 담보채무액 이외의 잔금을 본인 및 배우자의 예금 등을 해약?인출하여 현금 ◎억여원으로 지급하였다고 주장할 뿐, 이를 인정할만한 금융거래내역 등 증빙자료 및 쟁점장부가액이 실지취득가액이 아니라는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 인수한 담보채무액 이외의 잔금을 본인 및 배우자의 예금 등을 해약?인출하여 현금 ◎억여원으로 지급하였다고 주장할 뿐, 이를 인정할만한 금융거래내역 등 증빙자료 및 쟁점장부가액이 실지취득가액이 아니라는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
--------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.
(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
(3) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (4) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정)
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 OOO계약서 등 심리자료를 보면, 쟁점부동산의 매매계약일은 2002.8.23., 매매대금은 OOO원, 대금지급방법은 “계약금, 중도금, 잔금의 구분 없이 일시불로 지급한다”고 기재되어 있고 별도의 특약사항은 없는 것은 나타난다.
(2) 청구인은 OOO장으로부터 OOO받은 OOO계약서상 매매대금이 취득세 등의 과세표준액에 불과하고 당시 관행에 따라 동 과세표준액을 장부에 계상하였으며, 이사하는 과정에서 실제 매매계약서 외 증빙을 분실하여 실지취득가액을 정확히 알 수 없어 관련 법령에 따라 취득가액을 환산가액으로 적법하게 산정한 것이라고 주장하는 한편, 처분청은 청구인이소득세법상 복식부기의무자로 쟁점부동산을 취득한 후 OOO계약서상의 매매대금을 장부에 반영하여 유형자산 및 감가상각비를 계상하였으므로 취득가액에 포함하지 않은 것으로 확인되는 취득세 및 등록세를 가산하고 양도일 현재까지의 감가상각누계액을 차감한 금액인 쟁점장부가액이 쟁점부동산의 실지취득가액이라는 의견이다.
(3) 청구인이 신고한 환산취득가액의 적정여부에 대하여는 다툼이 없는 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 다음과 같은 내용으로 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다고 주장한다. (가) 이 건 세무조사 과정에서 청구인이 수소문하여 전소유자인 OOO의 대표자 OOO와 실질경영자인 OOO(OOO의 배우자)에게 쟁점부동산의 매매 관련 계약서 보관 여부 및 실지거래가액 등에 대한 확인을 요청하였으나, “정확한 매매금액이 얼마인지가 기억나지 않고 관련 증빙을 보관하고 있지 않다”면서 OOO의 신분증을 첨부한 확인서만을 작성하여 주었고, 확인서의 주요내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 확인서의 주요내용 (나) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 후, 2002.8. 20. 전소유자의 OOO 담보채무액인 OOO원을 인수하고 잔금 등은 전소유자가 부도 직전의 상황에서 현금지급을 요구하여 아래 <표2>와 같이 인출하는 등 보유하고 있던 현금으로 수 차례에 걸쳐 지급하였다고 주장한다. <표2> 전소유자의 채무인수 및 본인명의 계좌의 현금인출 내용 (다) 전소유자가 2001.11.7. 경매로 취득한 쟁점부동산의 OOO의 경매자료(아래 <표3> 참조)를 보면, 감정가액이 OOO원으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. <표3> OOO의 경매자료 (라) 청구인은 ‘2006년 부동산 실거래가 신고제도’가 도입․시행되기 이전에 제시된 OOO계약서 등은 구체적인 증빙이 확인되지 않는 한 실지거래가액으로 보기 어렵다고 주장한다(조심 2009전3349, 2010. 4.9. 외 다수, 같은 뜻임). (마) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 보면, 건물분의 소유권보존등기일은 1977.6.18.이고, 2002.3.22. OOO이 채무자를 전소유자인 OOO 대표자 OOO로, 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권을 설정된 것으로 나타나고 당시 금융기관이 평가액의 OOO% 수준에서 대출을 실행하는 점을 감안하면, 쟁점부동산의 평가액은 대략 OOO원 이상 정도이었을 것이라고 주장한다. (바) 전소유자인 OOO은 2002.9.25. 폐업한 것으로 확인되고, 2002사업연도 법인세신고서상 결산서를 보면, 유형자산인 토지는 OOO, 건물은 OOO으로 각 계상되어 있고 자산양도차익은 계상하지 않은 것으로 나타난다. (사) 쟁점부동산의 취득 당시 기준시가는 아래 <표4>와 같이 OOO원으로 OOO계약서상 금액OOO 또는 처분청에서 실지취득가액이라고 하는 쟁점장부가액OOO에 비해 높은 것으로 나타난다. <표4> 기준시가와 취득세 등의 시가표준액(OOO계약서상 금액)의 비교 (아)소득세법제114조 제5항에 “부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”고 규정하고 있는바, 청구인이 취득 당시 관행에 따라 장부에 계상한 OOO계약서상의 매매대금이 전소유자의 법원경매 취득자료상 감정가액OOO, 금융기관의 근저당권 설정 관련 채권최고액OOO을 기준으로 당시 대출 실행 비율OOO로 추산한 가액OOO, 기준시가OOO 등에 비해 상당한 차이가 있어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 관련 법령에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것이 합리적이라고 주장한다.
(5) 처분청은 다음과 같은 이유로 쟁점장부가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건이 정당하다는 의견이다. (가) 양도소득세 조사종결보고서에 따르면, 처분청은 청구인이 OOO계약서상의 매매대금OOO을 기준으로 부동산임대업 및 한의원의 토지 및 건물가액 및 감가상각비를 안분하여 계상하였으나, 취득가액에 포함하지 않은 취득세 및 등록세 등을 가감한 쟁점장부가액을 실지취득가액으로 재산정한 것으로 나타난다(아래 <표5> 참조). <표5> 취득가액 결정내역 (나) 처분청이 이 건 조사과정에서 쟁점부동산의 전소유자인 OOO 대표자에게 매매계약서 보관 여부 및 실지거래가액 등에 대하여 확인하였으나, 동 계약서 및 대금 수령 관련 증빙을 보관하고 있지 않고 실지거래가액이 얼마인지 기억이 나지 않는다고 진술받은 것으로 나타난다. (다) 청구인이 본인 및 배우자의 예금 등을 해약하여 전소유자인 OOO에게 현금으로 매매대금을 지급하였다고 주장하나, 송금내역 등 관련 증빙은 제시하지 아니하였다. (라) 전소유자인 OOO이 2001.11.7. 전전소유자(건축사 사무소 OOO주식회사)로부터 쟁점부동산을 OOO원에 경매로 취득한 후, 10개월 만에 청구인에게 양도하여 OOO원의 차익을 얻은 것으로 나타나, 거래 관행상으로 보더라도 쟁점장부가액(장부상 취득가액에 취득세 및 등록세 가산하고 감가상각누계액을 차감한 금액임)을 실지거래가액으로 산정하는데 무리가 없다. (마) 청구인이소득세법상 복식부기의무자로 종합소득세 신고시 쟁점부동산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 대차대조표 등 결산서를 첨부하여 신고를 하였고, 납세의무자가 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 한 장부를 근거 없이 부인할 수 없는바, 청구인이 제시한 결산서 등의 장부상 가액을 기준으로 한 쟁점장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이며, 청구인은 장부상 가액이 실지거래가액이 아니라는 주장만을 할 뿐, 실지거래가액과 다르다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하였다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 취득 관련 매매계약서를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없고OOO계약서상의 매매대금(취득세 등의 시가표준액임)을 기준으로 한 쟁점장부가액이 전소유자의 법원경매 취득자료상 감정가액 또는 기준시가 등과 상당한 차이가 있어 관련 법령에 따라 순차적 방법인 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이소득세법상 복식부기의무자로 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액 및 감가상각비를 계상한 대차대조표 등 결산서를 첨부하여 세법상 납세의무자가 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 한 쟁점장부가액 등을 명백한 근거가 없이 부인할 수가 없는 점, 청구인이 인수한 담보채무액 이외의 잔금을 본인 및 배우자의 예금 등을 해약․인출하여 현금 OOO원으로 지급하였다고 주장할 뿐, 이를 인정할 만한 금융거래내역 등 증빙자료 및 쟁점장부가액이 실지취득가액이 아니라는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못한 점, 전소유자가 쟁점부동산을 OOO원에 경매로 취득한 후 10개월 만에 청구인에게 OOO계약서상의 매매대금으로 처분하여 상당한 양도차익을 얻은 것으로 나타나 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래라고 하거나 쟁점장부가액을 실지취득가액이 아니라고 단정하기가 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 환산취득가액을 부인하고 쟁점장부가액을 취득가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.