매도인이 부동산임대업 폐업사유를 ‘양도양수’로 신고하였고, 거래당사자들 사이에 00의 시설물도 별도로 평가하여 양수도한 점 등에 비추어 쟁점상가 등의 양수도가 사업의 포괄양도가 아니라 재화의 공급에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움
매도인이 부동산임대업 폐업사유를 ‘양도양수’로 신고하였고, 거래당사자들 사이에 00의 시설물도 별도로 평가하여 양수도한 점 등에 비추어 쟁점상가 등의 양수도가 사업의 포괄양도가 아니라 재화의 공급에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점상가 등을 취득할 때 부동산중개인으로부터 부가가치세가 발생한다는 설명을 듣고 매도인과 합의하에 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 부동산매매계약을 체결하였으나, 쟁점상가에 대한 소유권이전등기를 하기 전날인 2017.8.30. 매도인이 당초 계약과 달리 사업의 포괄 양도계약서 작성을 요청하였고, 이에 청구인은 OOO의 6개월간 영업장 폐쇄 및 그 사업자의 사망(2017.4.19.)으로 인한 프랜차이즈계약 미승계 등에 따라 사업의 포괄양도에 해당하지 않고 만약 사업의 포괄양도를 고집한다면 계약을 파기하겠다고 얘기하였다. 이에 매도인이 당초 계약대로 이행하기로 하여 쟁점상가에 대한 소유권이전등기가 이루어졌고, 이후 청구인이 2017.9.4. 일반과세자로 부동산임대업 사업자등록을 하고 매도인에게 세금계산서 발행을 요청하였으나, 매도인은 사업의 포괄양도에 해당한다고 하면서 세금계산서 발행을 거부하였다. 그러나, 부동산매매계약서(이하 “이 건 계약서”라 한다) 특약사항 제2호에 건물분 부가가치세는 매대대금에 포함된 것으로 명시되어 있고, 이 건 계약서상 포괄 양수도계약 내용이 없으며, 매도인도 사업양도신고를 한 사실이 없고, 청구인 등은 3명의 임차인 중 OOO에 대하여는 임차인과 임대보증금을 승계받지 못하였고, 특약사항 제4호에 따라 청구인 등은 임대보증금을 잔금청산일에 정산하고 쟁점상가를 담보로 차입하여 기설정된 근저당권을 상환하는 등 자산 및 부채 구성에 있어 종전과 차이가 있다.
(2) 이 건 계약서의 특약사항 제6호～제8호와 매매계약조건합의서 제6호에서 소유권 이전등기 후 매도인 보유 당시 관련된 분쟁위험(권리변동, 소유권 이전)과 보유시 목적물에 관련된 채권․채무․세금 등 발생시 매도인이 책임지기로 한 것은 자산․부채에 관한 권리가 포괄적으로 이전되지 않은 것으로 볼 수 있다.
(3) 청구인은 매도인의 화재보험과 종업원을 승계받지 못하였으며, 청구인이 쟁점상가를 매수하면서 OOO의 시설물을 OOO원에 별도로 인수한바, 만약 사업의 포괄양도라면 매도인이 폐업된 자가 사업장이었던 OOO의 시설물을 쟁점상가 일체에 포함하여 거래하였을 것인데 그러지 아니하였으므로 사업의 포괄양도가 아니고, 매도인이 OOO의 시설물 일부를 공급했다고 하지만 현재까지도 매도인이 OOO의 프랜차이즈계약을 보유하고 있다. 또한, OOO은 식품위생법 위반에 따른 2017.5.31.～2017.11.30. 영업장 폐쇄조치로 영업을 할 수 없게 됨에 따라 쟁점상가의 매매계약 전후 1분기(3명의 임차인)와 2분기(2명의 임차인) 간 매출․수익, 자산․부채의 구조가 다르며, OOO은 그 사업자의 사망으로 인하여 프랜차이즈본사와의 계약관계가 정리되지 않아 인적․물적 시설면에서 사업을 포괄양도할 수 없는 상태였고, 쟁점상가 등을 양수도하면서 자산․부채․영업권 평가를 하지 않아 사업의 포괄양도가 아니다.
(1) 건물분 부가가치세를 매매대금에 포함하여 거래한 것만으로 사업의 양도가 아닌 재화의 공급이라고 할 수 없고, 사업양도․양수계약서 작성 여부와 무관하게 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우 사업양도에 해당하는 것인바, 청구인은 쟁점거래 당시 기존 임차인의 임대차계약을 동일하게 승계하였다.
(2) 청구인은 쟁점상가를 담보로 차입한 부채를 상환하는 등으로 인해 쟁점상가 등의 양수도 전후로 자산․부채에 차이가 있다고 하나, 이는 특약사항 제4호에 따라 금융부채를 상환하고 근저당등기를 말소한데 불과할 뿐만 아니라, 특약사항 제6호 및 제7호의 쟁점상가에 대한 소유권이전등기 후 매도인이 보유 당시 관련된 분쟁위험과 보유시 목적물에 관련된 채권․채무․세금 등 발생시 매도인이 책임지기로 한 것은 부동산 소유권을 이전하는 통상적인 내용이어서 임대사업에 대한 동일성 유지의 장애나 제약이 될 수 없으며, 매도인의 원천징수 이행상황 및 종합소득세 신고 내용에서 종업원 고용 및 건물 관리용역계약, 화재보험 가입 사실을 확인할 수 없다.
(3) OOO은 그 사업자의 사망에 따라 2017.6.9. 폐업신고를 하였고, 본사와의 가맹점계약이 2017.4.30. 종료되어 임차보증금이나 영업권을 승계할 이유가 없었으며, 쟁점상가 매매계약시 작성된 점유사실확인서 및 선순위 임차인현황서를 통해 1층 뒤쪽 한 칸 공실이 영업정지된 상태임을 청구인이 알고 있었고, 청구인은 쟁점상가를 취득한 후 공실상태인 OOO에 대하여 임차인 모집광고를 하고 있음이 확인된바, 쟁점상가 매매대금과 별도로 폐업한 OOO의 시설물을 OOO원에 이전한 것은 부동산임대사업의 포괄적 양도에 영향을 미치지 않는다. 또한, 이 건 계약서 특약사항 제6호의 “매도인 보유시 설정된 근저당권은 잔금시 동시 말소하고 나머지를 지급하기로 한다”와 특약사항 제11호의 “임차인 관련 계약내용(보증금, 월세 등)에 대하여 매수인이 인수한다”라는 약정에 근거하여 매도인은 금융부채 상환 및 임대보증금 승계를 하였고, OOO의 영업정지 사실 공지와 시설물에 대한 가액을 상호 평가하여 매매한 사실로 볼 때, 자산과 부채의 평가 및 영업권 평가가 없었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) 부가가치세법 제10조 [재화 공급의 특례] ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. (2) 부가가치세법 시행령 제23조 [재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도] 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
(1) 청구인은 매도인과 쟁점상가를 매매하는 계약을 체결하면서 부가가치세를 발생시키기로 합의하였다고 주장하면서 제출한 이 건 매매계약서(2017.8.28.자)에는 쟁점상가의 매매대금이 OOO원으로 되어 있고, 그 특약사항 제2호에서 건물분 부가가치세는 매매대금으로 포함된 것으로 하며 매도인의 부가가치세 문제는 매도인이, 매수인의 부가가치세 문제는 매수인이 각각 처리하는 것으로 되어 있으나, 건물분 부가가치세가 얼마인지 그 금액은 별도로 명시되어 있지 않다.
(2) 청구인은 이 건 계약서의 특약사항 제4호에 매도인 보유시 설정된 근저당권은 잔금시 동시 상환말소하고 나머지를 지급으로 잔금을 완료하기로, 제6호 및 제7호에서 매도인 보유당시 관련된 분쟁위험(권리변동, 소유권변동 등) 발생시 매도인이 모든 책임을 지고 제거하고, 매도인 보유시 목적물에 관련된 채권․채무․세금 등 발생시 매매대금과 별도이며 매도인이 모두 책임지기로 명기되어 있음을 이유로 쟁점상가의 양도를 사업의 포괄양도로 볼 수 없다는 주장이나, 처분청은 이는 부동산 소유권을 이전하는 통상적인 내용이어서 임대사업에 대한 동일성 유지의 장애나 제약이 될 수 없다는 의견인바, 쟁점상가의 등기사항전부명령서에서 매도인이 설정하였던 근저당채무 OOO원이 2017.9.11. 해지되고, 같은 날 청구인이 OOO원의 근저당채무를 설정한 것으로 나타난다.
(3) 쟁점상가 등과 관련하여 거래당사자들 사이에 2017.8.28. 작성된 매매계약조건합의서 제2호에는 ‘매매대금 외 별도지불할 금액’으로 1층 뒤 계약일 현재 공실상태인 상가내 시설물들은 매매대금과 별도로 OOO원에 매매하는 것으로 되어 있고, 제4호에서 임차인은 매수인(청구인 등)이 승계하되 보증금은 매매대금에서 제외하고 지급하기로 하며, 제5호에서 1층 뒤 상가 한 칸 공실내용이 2017.11.31.까지 영업정지 상태임을 매도인이 구술하였고 매수인은 이를 이해하였다고 기재되어 있고, 제6호에서 근저당권 최고액 OOO원을 잔금시 동시이행으로 매매대금에서 제외하기로 되어 있다. 또한, 매도인이 작성한 점유사실확인서 및 선순위 임차인현황서(2017.8.28.자)에 의하면, 매도인은 매수인(청구인 등)에게 쟁점상가 매매계약일 현재 쟁점상가의 임차인으로 1층에 OOO(임차기간 2014.10.2.～2017.10.2.)이 있고, 2층에는 OOO(임차기간 2017.5.25.～2019.6.1.)이 있으며, 1층 뒤쪽 한 칸은 ‘공실(2017.11.30.까지 영업정지 상태임)’임을 확인해 주었다.
(4) 국세청 전산자료에 따르면, 매도인은 2016년 제2기 부가가치세 과세기간에 쟁점상가 1층 1호(130.4㎡)를 보증금 OOO원 및 월임대료 OOO원에 OOO(상호: OOO)에게, 1층 2호(132㎡)를 보증금 OOO원에 매도인의 배우자인 OOO(OOO)에게, 2층(281.64㎡)을 보증금 OOO원 및 월임대료 OOO원에 OOO(상호: OOO)에게 각 임대한 것으로 신고하였고, 2017년 제1기 과세기간에는 공실인 쟁점상가 1층 1호(OOO)를 제외한 나머지 상가에 대하여 직전 과세기간과 동일한 임대내역으로 신고하였으며, 청구인 외 1인(2017.9.8. 부동산임대업 개업)도 2017년 제2기 부가가치세 신고시 직전 과세기간과 동일한 임차인(OOO, OOO)에 대하여 임대내역을 신고하였고, 매도인의 부동산임대업 페업(2017.8.31.) 사유는 신고 ‘양도양수’로 되어 있다.
(5) 이 건 계약을 중개한 부동산중개인이 작성한 사실확인서(작성일 미기재)에는 “부동산중개인이 이 건 계약 당시 건물분에 대하여 부가가치세가 발생한다고 설명하였으나, 매수인은 간이사업자로 등록할 것이므로 부가가치세를 부담하게 되면 계약하지 않겠다고 하여 매도인이 매매가액에서 부가가치세를 부담하기로 하고 체결한 계약으로, 특약사항 제2호에 부가가치세는 매매대금에 포함된 것으로 하고 부가가치세 문제는 각자 처리하기로 하여 체결한 계약이고, 계약 이후 잔금일에 매도인은 매수인에게 포괄양수도 계약으로 하면 부가가치세 문제가 발생하지 않으니 그렇게 하자고 하였으나, 매수인은 포괄양수도 계약이나 부가가치세를 추가로 부담하면 처음부터 계약을 체결하지 않았을 것이라고 답변하였다”는 내용으로 기재되어 있다.
(6) 처분청은 청구인이 쟁점상가를 양수한 후 공실상태인 OOO을 임대목적에 사용하기 위하여 현재 임차인을 구하는 중이라고 하면서 OOO의 현장 촬영사진(2017.9.20.)을 제출한 바, 이에는 임차인을 구하는 광고가 쟁점상가의 외관에 부착되어 있다.
(7) OOO장이 공개한 행정처분 내용에 의하면, OOO은 청소년 주류제공 3차 위반으로 식품위생법 제75조 에 따라 6개월간(2017.5.31.～2017.11.31.) 영업장이 폐쇄되었다.
(8) 청구인은 OOO에 대한 프랜차이즈계약을 현재까지도 ‘매도인’이 보유하고 있다고 하면서 OOO의 프랜차이즈본사가 2016.6.7. OOO에게 보낸 문서(제목: 가맹계약 종료에 따른 재계약 통보건) 및 2016.6.16.자 송금영수증 등을 제출한바, 이에 따르면 프랜차이즈본사는 OOO의 가맹계약 기간 2년이 만료되어 가맹점재계약을 위한 갱신절차를 진행하여야 한다고 통보하였고, 이에 매도인이 가맹점재계약 비용 OOO원을 본사에 입금하였다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부가가치세법제10조 제8항 제2호 및 같은 법 시행령 제23조의 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는바(대법원 2008.2.29. 선고 2006두446 판결), 매도인이 쟁점상가를 임대목적에 사용하였고, 이를 인수한 청구인 등도 임차인을 그대로 승계하여 쟁점상가를 임대목적에 사용하고 있는 것으로 부가가치세 신고내역 등에서 확인되는 반면, 이 건 계약서의 특약사항 제4호․제6호․제7호에서 매도인 보유시 설정된 근저당권을 말소하고, 매도인 보유 당시 관련된 분쟁위험․채권․채무․세금을 매도인이 부담하는 것으로 규정되어 있더라도 이는 부동산 거래시 일반적으로 발생하거나 매매계약서에 통상적으로 기재되는 문구에 불과하여 이를 근거로 사업 관련 채권․채무 등이 이전되지 않았다고 보기 어렵고, 쟁점상가 임대사업과 관련하여 특별히 승계할 종업원이 있다는 주장도 없으므로 이 건의 경우 사업용 재산 및 인적․물적시설 및 사업에 관한 모든 권리와 의무를 그대로 승계하고 경영주체만 교체된 것으로 볼 수 있는 점, OOO에 대한 프랜차이즈 가맹계약을 매도인이 보유하고 있다 하더라도 임대인의 사업목적은 부동산임대업이므로 동 임대사업장을 OOO이 아니더라도 임대업에 사용하기만 하면 되는 것이고, 매도인의 배우자의 사망 및 영업폐쇄로 인하여 쟁점상가 양도일 현재 OOO이 일시적으로 공실상태가 되었으나 이후 청구인 등이 임대목적에 사용하기 위해 임차인 모집광고를 하고 있어 임대 전후로 임대사업의 동일성이 유지되고 있는 것으로 볼 수 있는 점, 이 건 계약서에 건물분 부가가치세를 포함하는 것으로 기재되어 있으나 이 건 계약서상에 부가가치세가 얼마인지 구분․명시되어 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 매도인이 부동산임대업 페업사유를 ‘양도양수’로 신고하였고, 거래당사자들 사이에 OOO의 시설물도 별도로 평가하여 양수도한 점 등에 비추어 쟁점상가 등의 양수도가 사업의 포괄양도가 아니라 재화의 공급에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.