청구법인은 쟁점토지를 2014년이나 2015년에 취득하였으므로 처분청이 추가로 과세한 2013년도분부터 2015년도분까지의 쟁점토지에 대한 재산세 등의 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문]

1. OOO구청장이 2015.9.8. 등에 청구법인에게 한 2013년도분부터 2015년도분까지의 재산세 등 합계 OOO의 부과처분에 대한 심판청구는 이를 각하한다.

2. 부산광역시 OOO구청장이 2017.9.12. 청구법인에게 한 2013년도분재산세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO 및 2014년도분 재산세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2013년도부터 2015년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 OOO 일원 OOO개발지구 1․2․3블록 토지 113,380㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유자로서 재산세 등의 납세의무자인 것으로 보고, 쟁점토지를 지방세법 시행령 제102조 제5항 제7호에 따른 주택법에 의한 사업계획승인을 받은 토지로서 분리과세대상인 것으로 보아, 청구법인에게 2013.9.4. 재산세 등 합계 OOO을, 2014.9.4. 재산세 등 합계 OOO을, 2015.9.8. 재산세 등 합계 OOO을 부과․고지하였다.
• 나. 처분청은 2013년도부터 2015년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지가 종합합산과세대상 이라는 이유로 2017.9.12. 청구법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지에 대한 2013년도분부터 2015년도분까지의 재산세 등 합계 OOO을 추가로 부과ㆍ고지하였다. ＜표1＞ 처분청의 쟁점토지에 대한 재산세 추가 과세내용 (단위: 원)
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 2011.3.30. 취득한 것으로 보아 2017.9.12. 2013년도분부터 2015년도분까지의 재산세 등을 추가로 과세하였으나, 청구법인은 쟁점토지를 2014년도와 2015년도에 취득하였으므로 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 이전에 납세의무가 성립한 재산세 등은 취소되어야 한다. 처분청은 청구법인이 2011.2.28. 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 2011.3.30. 매매대금(OOO만원)의 잔금을 지급하여 사실상 취득하였으므로 이 건 재산세 등 부과처분은 적법하다고 주장하나, 청구법인이 2011년 쟁점토지를 취득하였다고 보는 처분청의 유일한 근거는 2011.2.28. 체결된 매매계약서인바, 동 계약서에는 “이 사건 택지를 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약”으로 되어 있으므로 당시에는 쟁점토지를 취득할 권리를 취득하였을 뿐 해당 토지들을 취득한 것은 아니다. 실제 2011년 당시 쟁점토지는 임야상태로 도시기반시설 및 대지 조성공사가 시행 중에 있었으므로 이 건 택지(垈地)가 존재하지 아니하여 2011년도에는 청구법인이 쟁점토지를 취득하는 것은 물리적으로 불가능하였다. 쟁점토지는 2011년 당시에는 OOO가 소유한 임야였고 주식회사 OOO가 OOO와 동 임야를 도시기반시설 및 대지로 조성하여 주고 조성된 택지(223,146.4㎡) 중 49.2%에 해당하는 공동주택용지 109,838.8㎡를 대물변제 받기로 하되 선수협약금 OOO만원을 우선 지급하고 조성공사를 청구법인의 비용으로 완료하도록 하였다. 2011.1.24. 체결한 매매계약서 제3조 제2항 다목의 규정에 의하여 주식회사 OOO가 OOO에게 지급할 “토지를 취득할 수 있는 권리”에 대한 매매대금 OOO만원 중 2011.1.24. 현재까지 미지급한 OOO원을 위 계약 조항에 따라 청구법인이 OOO에게 바로 지급하였다. 특히 청구법인은 OOO가 아니라 주식회사 OOO로부터 쟁점토지들을 취득할 수 있는 권리를 취득하였으며 이에 대한 매매대금도 OOO만원이 아니라 이보다 OOO만원이 더 많은 OOO만원이다. 즉, 청구법인은 2011.3.2. 매매계약서에 의하여 종전 매매계약자인 주식회사 OOO에게 기투입공사비 OOO만원을 추가로 지급하였으므로 OOO만원은 이 건(토지를 취득할 수 있는 권리)에 대한 매매대금 중 일부이다. 또한, 쟁점토지 소유자인 OOO가 이 건 매매대금의 완납일은 2014년 및 2015년인 것으로 하여 청구법인에게 공문으로 통지한 사실에 비추어 보더라도 청구법인이 2011년에 OOO에게 지급한 OOO만원은 “이 건 택지를 취득할 수 있는 권리” 취득의 대가 중의 일부임이 입증된다. 처분청이 2018.4.16. 쟁점토지에 대하여 취득세 OOO만원(가산세 포함)을 과세한 것은 택지개발이 완료되어 지목이 임야에서 대지로 변경됨으로서 그 토지가액이 증가하였으므로 청구법인에게 지목변경에 따른 취득세를 부과한 것이라고 주장하나, 처분청은 2018.4.16. 청구법인이 OOO로부터 쟁점토지를 사용승인을 받은 날(2014.9.4., 2015.5.6., 2015.9.25.)에 취득하였다고 보아 4%의 세율을 적용하여 취득세 OOO(가산세 포함)을 과세하고는 지목변경에 따른 취득세율(2%)을 적용하여 과세하였다고 주장하는 것은 이해하기 어렵다. 지목변경에 따른 취득세는 2014년에 쟁점토지의 소유자인 OOO가 행정안전부의 유권해석(지방세운영과-2527, 2014.8.1.)에 따라 쟁점토지의 사용승인일(2014.9.4., 2015.5.6., 2015.9.25.)을 그 지목변경일로 보아 취득세를 납부한 사실을 통하여 청구법인이 2014 및 2015년에 쟁점토지를 취득한 것을 알 수 있다. 결국, 처분청도 2018.4.16. 청구법인이 쟁점토지를 사용승낙일(2014.9.4., 2015.4.6., 2015.9.25.)에 취득한 것으로 보아 취득세 OOO(가산세 포함)를 부과하였는바, 청구법인이 2011.3.30. 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점토지에 대한 취득시점이 2014년 및 2015년이라면 취득일 이전에 해당 토지들에 대하여 부과된 재산세 등은 환급되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 주식회사 OOO는 2001.12.20. OOO와 쟁점토지를 공급받기로 하는 OOO 택지공급 선수협약을, 2011.2.28. 선수협약에 따른 본계약에 해당하는 이 건 매매계약을 각각 체결하였고, 주식회사 OOO, 청구법인, OOO는 2011.2.28. 이 건 매매계약에 대한 주식회사 OOO의 권리를 청구법인이 그대로 승계하는 권리의무승계계약을 체결하였다. 이 건 선수협약에는 ‘대지조성전인 현상태로 일괄공급한다’는 내용이, 이 건 매매계약에는 ‘대지조성공사 준공전에 쟁점토지를 공급받을 수 있다’는 내용이 다음과 같이 포함되어 있어 이 건 매매계약의 계약목적물은 “대지조성공사 준공전의 토지”라는 것이 명백하다. 또한, 대지조성공사비의 부담은 매수인이 토지사용승락을 받아 대지조성공사시에 부수적으로 발생하는 토석을 채취ㆍ판매하면서 대지조성공사비도 부담하는 것이므로 매매계약의 조건(부관)에 해당할 뿐이므로 청구법인이 주장하는 대물변제 계약에는 해당하지 않는다. 청구법인이 매매대상 목적물이 토지를 취득할 수 있는 권리라고 주장하면서 그 근거로 든 “토지를 취득할 수 있는 권리” 매매계약서는 주식회사 OOO와 청구법인 간의 선수협약상의 매수자 지위승계를 위한 계약일 뿐이고, 이후 여기에 근거하여 주식회사 OOO와 OOO간에 체결된 이 건 매매계약의 매수자 지위를 청구법인으로 승계하였음을 권리의무승계계약서를 통하여 확인되는바, 매매대금 OOO만원은 쟁점토지를 매매대상 목적물로 명시한 매매계약에 따른 것이다. 또한, 청구법인은 쟁점토지의 매매대금이 공시가격 OOO원(2011년 ㎡당 OOO원x113,380㎡)의 48.2%에 불과하다고 주장하나, 선수협약 체결 당시 쟁점토지는 임야로서 공시가격은 OOO원(2001년 ㎡당 OOOx113,380㎡)으로 매매대금은 공시가격의 217%에 달하는 것으로 확인되며, 2001년 선수협약 체결이후부터 2011년 매매계약 시점까지 대지조성공사가 10년 동안 진행되면서 공시가격은 상향될 수 밖에 없다. 청구법인에 대한 2018년 2월 부산광역시장의 세무조사결과는 해당 택지개발이 완료되어 지목이 임야에서 대지로 변경됨으로써 택지조성공사 준공일 2015.5.8.부터 2015.9.25.까지를 취득일로 보아 쟁점토지들 가액이 증가한 것, 다시 말해 지목변경에 따른 취득세를 과세한 것인바, 이 건 매매계약과는 그 과세대상이 달라 취득일을 같은 일자로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 처분청이 2015.9.8. 등에 청구법인에게 한 재산세 등의 부과처분에 대한 심판청구가 적법한지 여부

② 청구법인은 쟁점토지를 2014년이나 2015년에 취득하였으므로 처분청이 추가로 과세한 2013년도분부터 2015년도분까지의 쟁점토지에 대한 재산세 등의 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO와 주식회사 OOO가 2001.12.20. 체결한 선수협약서의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 청구법인과 주식회사 OOO가 2011.1.24. 체결한 매매계약서(토지를 취득할 수 있는 권리)의 주요 내용은 다음과 같다. (다) OOO와 주식회사 OOO 간에 2011.2.28. 체결한 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (라) 주식회사 OOO, 청구법인 및 OOO 간에 2011.2.28. 체결된 쟁점토지들의 매매계약 권리의무 승계계약서에 의하면, 청구법인은 주식회사 OOO와 OOO 사이에 체결된 쟁점토지의 매매계약상 권리의무 일체를 승계하는 것으로 나타난다. (마) 주식회사 OOO와 청구법인 간에 2011.3.2. 작성한 특약서의 주요 내용은 다음과 같다. (바) 영수증(2011.3.2.)을 보면 청구법인은 2011.3.2. 주식회사 OOO에게 2011.1.24. 체결된 매매계약서상의 금액 OOO 및 2011.3.2. 체결된 특약서상의 금액 OOO의 합계 OOO을 지급한 것으로 되어 있다. (사) 청구법인이 2011.9.7. 작성한 이행각서의 주요 내용은 다음과 같다. (아) 청구법인과 OOO가 2014.8.19. 체결한 변경매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (자) OOO가 2014.9.4., 2014.10.27. 발급한 토지대금 완납확인서에 의하면, 청구법인은 2014.9.3. 쟁점토지 중 2블록의 매매대금 OOO원, 2014.10.27. 쟁점토지 중 1ㆍ3블록의 매매대금 OOO원, 합계 OOO원을 모두 납부한 것으로 기재되어 있다. (차) OOO 공동주택용지 소유권이전안내(2015.11.20.)를 보면 OOO지역본부는 2015.11.20. 청구법인에게 부산광역시 사하구 OOO 1BL, 2BL, 3BL을 518번지(39,002.8㎡), 517번지(43,893.8㎡), 513번지(26,942.2㎡)으로 하여 지번 및 면적을 각각 확정(등기신청접수일자: 2015.11.4.)한 것으로 나타난다. (카) 세무조사결과통지서(2018.2.5.)에 따르면 처분청은 2018.2.5. 청구법인에게 다음의 ＜표2＞와 같이 세무조사결과통지를 한 것으로 되어 있다. ＜표2＞ 세무조사결과통지내역 (단위: 원) (타) 등기사항전부증명서(2017.8.17. 발급)에 의하면 쟁점토지의 소유권이전등기 내용은 다음의 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점토지들에 대한 소유권이전등기현황 (단위: ㎡) (파) OOO광역시장의 과세전적부심사결정서(2018.4.10.) 주요 내용은 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 지방세기본법 제91조 제3항에 의하면 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하도록 규정하고 있다. (나) 청구법인은 처분청이 2013.9.4.부터 2015.9.8.까지 사이에 한 쟁점토지에 대한 정기분 재산세 등의 부과처분이 부당하다고 주장하며 이 건 심판청구를 제기하였으나, 동 심판청구는 위의 재산세 부과처분일부터 90일을 경과하여 제기되어 부적법하다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 2011년에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 이 건 재산세 등을 부과하였으나, 지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 법인장부 등에 의하여 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득의 시기로 규정하고 있는 점, 청구법인과 OOO가 2014.8.19. 체결한 변경매매계약서에 의하면 쟁점토지의 매매대금은 당초 OOO원에서 OOO원으로 변경된 것으로 확인되고, OOO가 2014.9.4., 2014.10.27. 발급한 토지대금 완납확인서에 의하면 청구법인이 2014.9.3. 쟁점토지 중 2블록의 매매대금 OOO원, 2014.10.27. 쟁점토지 중 1ㆍ3블록의 매매대금 OOO원 합계 OOO원을 모두 납부하였다고 확인하고 있는 점, OOO광역시장의 과세전적부심사결정서(2018.4.10.)에 의하면 청구법인이 2014.9.4. 등에 쟁점토지들을 취득한 것으로 결정하고 있는 점, OOO광역시장의 세무조사결과통지서(2018.2.5.)에 의하면 처분청은 쟁점토지들에 대한 취득세 등을 부과․고지하면서 그 귀속연도를 2014년 및 2015년으로 명시하고 있고, 처분청은 이를 지목변경 등에 따른 취득세라는 의견이나 적용세율(4.6%)을 보면 매매에 따른 취득으로 보이는 점 등에 비추어, 청구법인은 2014.9.3. 및 2014.10.27. 사실상의 잔금을 지급하여 쟁점토지를 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 2017.9.12. 청구법인에게 2015년도분 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없으나, 2013․2014년도분 재산세 등을 추가로 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구이거나 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조, 같은 법 제65조 제1항 제1호, 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제7조[납세의무자] ② 부동산 등의 취득은 민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는수산업법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만. 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지(중략)

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
• 다. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다)용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(중략)
• 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제111조[세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 1억원 초과 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5
• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4
• 다. 분리과세대상

1. 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2 제113조[세율적용] ① 토지에 대한 재산세는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세율을 적용한다.

1. 종합합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용한다.

2. 별도합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 제111조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용한다.

3. 분리과세대상: 분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용한다.

(2) 지방세법 시행령 제20조[취득의 시기] ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 제102조[분리과세대상 토지의 범위] ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만, 제1호 및 제37호에 따른 토지 중 취득일부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외하며, 제4호 및 제8호부터 제10호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다.

1. 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사가 같은 법에 따라 타인에게 토지나 주택을 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지(임대한 토지를 포함한다) 및 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 유동화전문회사가 한국토지주택공사가 소유하던 토지를 자산유동화 목적으로 소유하고 있는 토지

7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) (중략)