멸실된 지하실을 근린생활시설로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO구청장이 2017.7.10. 청구인에게 한 2017년도 재산세(도시지역분 포함) OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 OOO지하 1층 근린생활시설 5.98㎡를 과세표준에서 제외하는 것으로 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 각하한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.처분청은 청구인이 2005년도부터 2017년도까지 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO건축물 107.4㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 산출한 가액을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제2호 다목, 제112조 제1항의 세율 등을 적용하여 다음 <표1>과 같이 산출한 재산세(건축물 분) 등을 각 고지일에 청구인에게 부과·고지하였다. <표1> 재산세(건축물분) 등 부과내역 (단위: 원) 나.청구인은 이에 불복하여 2017.9.18. 이의신청을 거쳐 2017.10.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 건축물에는 지하실이 존재하지 않는데 처분청에서 2005년에 직권으로 건축물대장에 ‘지하 1층 근린생활시설 5.98㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)’로 등재하여 이후 쟁점건축물에 대한 재산세가 부과된 바, 2005년도부터 2017년도까지 쟁점건축물에 대하여 부과된 재산세 등은 부당하다. 나.처분청 의견 쟁점건축물은 건축물대장에 근린생활시설로 등재되어 있어 재산세가 과세되었고, 과세기준일(6.1.) 이후인 2017.9.14. 말소되었으므로 재산세 등 환급대상에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 멸실된 지하실을 근린생활시설로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1)지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 2억원 초과 10억원 이하 10억원 초과 1,000분의 2 40만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5 제112조【재산세 도시지역분】① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제109조【공정시장가액비율】법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제115조【납기】① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 제116조【징수방법 등】① 재산세는 관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정하여 보통징수의 방법으로 부과·징수한다.

② 재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급하여야 한다. 제119조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 건축물대장(2017.9.14. 지하 1층 멸실 등재 이전) 등에 따르면 이 건 건축물은 1978.8.2. 사용승인된 세멘벽돌조 지하 1층, 지상 2층 건축물 192.79㎡ 중 지하 1층 근린생활시설 5.98㎡(쟁점건축물), 지상 1층 점포 44.74㎡, 같은 층 제2종 근린생활시설(제조업소) 33.54㎡, 같은 층 제2종 근린생활시설(일반음식점) 23.14㎡ 합계 107.4㎡이다. (나) 처분청은 이 건 건축물(쟁점건축물 포함)에 대하여 다음 <표2>와 같이 국세청장이 고시한 2017년도 건물신축가격 기준액 OOO에 구조지수(90, 세멘벽돌조), 용도지수(117, 판매·영업시설), 위치지수(115), 경과연수별 잔가율(0.1, 신축연도 1978년), 가감산특례(지상 1층 상가 110, 지하 1층 상가 80)를 적용하여 시가표준액을 OOO(1㎡당 가액 OOO원×면적 107.4㎡)으로 산정한 후 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준을 OOO으로 산정한 것으로 나타난다. <표2> 2017년도 재산세 과세표준 산정내역 (단위: ㎡, 원) (다) 건축물대장(폐쇄, 현재) 등에 따르면 청구인이 1988.4.4. 이 건 건축물을 취득할 당시 건축물관리대장(폐쇄)에는 이 건 건축물 등의 주용도가 ‘주택, 점포’로, 면적이 ‘지하층 5.98㎡, 1층 101.42㎡, 2층 85.39㎡ 합계 192.79㎡’로, 내역이 ‘1층 점포, 2층 주택’으로 기재되어 있었으나, 이후 처분청이 2005.7.13. 건축물대장 누락항목 정비통보[건축과-8980(2005.7.11.)]에 따라 지하 1층 5.98㎡의 용도를 ‘근린생활시설’로 기입하였고, 이후 2017.9.14. 지하 1층 근린생활시설 5.98㎡를 말소한 것으로 나타난다[건축과-19104(2017.9.14)]. (라) 사진 등에는 이 건 건축물의 1층이 OOO으로 이용되고 있는 것으로 나타난다. (마) 처분청은 청구인에게 이 건 건축물에 대하여 2005년부터 2017년까지 <표1>에서 본 바와 같이 재산세(건축물분) 등을 과세하였고, 청구인은 각 납기 내에 부과된 재산세 등을 완납한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 본안심리에 앞서 이 건 심판청구 중 2005년도부터 2016년도까지 재산세(건축물분) 등 부과처분에 대한 심판청구가 적법한지 여부에 대하여 살피건대, 지방세기본법제89조 제1항은 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법·부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 심판청구를 할 수 있다고 규정하고, 같은 법 제91조 제3항은 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 심판청구를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 지방세법제115조 제1항 및 제116조에 따르면 재산세(건축물)의 납기는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지로 처분청은 납기개시 5일 전까지 납세고지서를 발급하여야 하는데, 청구인이 2005년부터 2016년까지 재산세 등을 각 납기 내에 모두 납부한 사실에 비추어 청구인이 매년 납부일 이전에 납세고지서를 수령한 사실을 인정할 수 있고, 청구인이 위와 같이 납세고지서를 수령한 날부터 90일을 경과한 2017.10.19. 심판청구를 제기하였으므로 2005년도부터 2016년도까지 재산세(건축물) 등 부과처분에 대한 심판청구는 청구기간을 경과하여 제기된 부적법한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점건축물에 대하여 살피건대, 처분청은 동 건축물이 과세기준일(6.1.) 이후인 2017.9.14. 건축물대장에서 말소되어 재산세 등 환급대상에 해당하지 아니하는 것으로 보았으나, 이 건 건축물은 1978.8.2. 사용승인되어 건축된 지 39년 이상 경과한 노후화된 건축물로 처분청 건축과에서 2005.7.13. 용도가 기재되어 있지 아니하던 쟁점건축물에 대하여 직권으로 “근린생활시설”로 용도를 기입하였을 뿐 그 이유를 제시하지 못하고 있는 점, 이후 2017.9.14. 쟁점건축물 자체가 건축물대장에서 말소되어 과세기준일 현재 쟁점건축물이 실재했는지 여부를 확인하기 어려운 점, 쟁점건축물을 사업장으로 하여 사업자등록이 있었다거나 쟁점건축물이 실질적으로 사업장으로 사용되었다는 등 쟁점건축물이 상가로 사용되었다는 점을 확인할 수 있는 증빙자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건축물을 재산세(건축물분) 과세대상으로 보아 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.