청구법인의 재무제표에 영업권으로 계상된 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부

[참조결정] 조심2011지0680 / 조심2011지0610 / 조심2011지0217

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO(청구법인 대표이사이며 OOO대표)과 OOO도시지원시설용지인 도시 7-1-1 블록 토지 3,456.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2012.12.14. 권리의무승계 및 분양권 매매계약을 체결한 후, 2015.6.2. 쟁점토지를 취득(분양)하고, 2015.6.8. 취득가액 OOO을 과세표준으로 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고(2015.7.28. 납부)하였다.
• 나. 처분청은 2016년 정기 세무조사(2016.11.22.〜11.23.) 결과, 청구법인이 분양권 매매계약과 함께 체결한 부동산개발 사업권(이하 “영업권”이라 한다)에 대한 양수도계약에 따라 OOO에게 지급한 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 2017.1.12. 청구법인에게 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.4.7. 이의신청을 거쳐 2017.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법 제18조에서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득의 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정되는 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이어서 과세대상 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 그 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 과세대상 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것이므로(대법원 1996.1.16. 선고 95누4155 판결 참조), 양도자인 OOO대표 OOO이 노인복지주택개발사업을 추진하기 위해서 쟁점토지를 분양받았고 기본적인 컨셉을 설정하고 이에 대한 사업성 분석을 검토하였으므로 이를 승계하는 경우 유·무형적으로 소요된 노력 등을 보전하여 줄 필요성이 있었고, 청구법인과 OOO개발이 사업시행관련 일체의 권리와 업무를 승계하기로 사업권양수도계약서를 작성하였으며, 청구법인이 인수받은 사업권을 기초로 노유자시설로 건축허가를 받고 바로 공사계약 및 신탁계약을 체결하여 사업진행을 추진하였으므로 쟁점금액은 사업권 양수의 대가로 지급한 영업권으로 쟁점토지의 취득에 소요된 비용으로 볼 수 없다. 취득세에서 법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 과세표준으로 삼게 한 취지는 ‘법인은 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가액에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있기 때문인바, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합하지 않는다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 법인의 장부가액을 취득세의 과세표준인 사실상의 취득가격으로 보아야 할 것이다(대법원 1993.4.27. 선고, 92누15895 판결 참조). 청구법인의 계정별 원장을 보면, 쟁점토지에 대한 분양권 취득 당시 지급한 OOO은 선급금 계정으로 분류하였고, 쟁점금액은 영업권으로 계상한 후 무형자산 상각비로 OOO을 계상하였으며, 분양대금이 완료된 2015.6.2. 분양권 인수대금 및 중도금 등 선급금을 토지계정으로 대체하였고, 청구법인은 2012년 귀속 사업연도에 대하여 OOO회계법인 감사인으로부터 감사를 받았는바, 쟁점토지 및 영업권에 대하여 아무런 지적 없이 재무제표를 확정하였다. 조세심판결정(조심 2011지610, 2012.5.2.)에서 토지 관련비용을 영업권으로 계상하였다 하더라도 감사인의 지적에 따라 토지로 재분류하고 토지취득과 관련한 직·간접비용이라면 취득세를 부과하는 것이 적법하다고 볼 것이나 쟁점금액은 감사인이 영업권 계상 및 영업권에 대한 무형자산 감가상각비를 인정하고 토지로 재분류하지 않았으므로 토지 취득에 필수불가결한 요소도 아니고 미래 경제적 효익의 가치증가를 수반하는 토지에 대한 자산가치의 성질도 아니어서 토지의 취득원가를 구성한다고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두5350 판결 등 참조) 할 것이고, 영업권은 그 기업의 전통, 사회적 신용, 그 입지조건, 특수한 제조기술 또는 특수거래관계의 존재 등을 비롯하여 제조판매의 독점성 등으로 동종의 사업을 영위하는 다른 기업이 올리는 수익보다 큰 수익을 올릴 수 있는 초과수익력이라는 무형의 재산적 가치를 말하는 것(대법원 1985.4.23. 선고, 84누281 판결 등 참조)인바, 청구법인이 2015.6.2. 쟁점토지를 취득할 당시 OOO은 건축물 신축에 대한 건축허가를 받지 아니한 상태였고, 청구법인이 2015.7.27. 건축물 건축허가를 받고 2015년 7월 공사도급 기본약정 및 신탁계약을 체결한 사실이 확인되므로, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시 전 소유주인 OOO이 영업권을 가지고 있었다고 보기는 어려운 점(조심 2011지0680, 2012.8.31. 참조), 쟁점금액을 2012.12.14. 영업권으로 계상한 후 다음해 말(2013.12.31.) 전액 비용(무형자산손상차손) 처리한 점, 청구법인은 분양금 매입대금과 같이 쟁점금액을 OOO에게 지급한 점, OOO이 소유한 권리는 쟁점토지에 대한 수분양자로서의 권리가 유일하며 쟁점금액은 분양권을 취득하고 지급한 일종의 프리미엄 성격에 가깝고 이러한 분양권 프리미엄은 사실상 그 가액이 입증되는 경우 과세표준에 포함되는 점(행정자치부 지방세운영과-3536, 2015.11.9.), 설령 청구법인이 쟁점금액을 영업권으로 분류하고 토지와 구분하여 회계처리를 하였다고 하더라도 쟁점금액은 다른 동종의 기업들에 비하여 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이라기보다는 쟁점토지의 취득과 직접 또는 간접적인 관련이 있는 비용(조심 2011지217, 2011.10.11. 참조)인 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 지급한 쟁점금액은 쟁점토지를 취득하기 위하여 전 소유자인 OOO에게 지급한 일체의 비용으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인의 재무제표에 영업권으로 계상된 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2013.1.1. 대통령령 제24296호로 개정되기 전의 것) 제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) OOO대표자 OOO은 2011.11.24. OOO로부터 OOO에 쟁점토지를 분양받고, 계약금 OOO과 중도금 1차 OOO합계 OOO을 납입한 상태에서 2012.12.10. 청구법인과 쟁점토지상에 노인복지주택개발사업인 OOO신도시 OOO프로젝트 사업 추진과 관련하여 사업권 양수도 계약을 아래와 같이 체결하였다. (나) 청구법인은 2012.12.14. OOO과 도시지원시설용지 매매계약서와 권리의무승계신청 및 계약서를 작성한 후 쟁점토지의 분양권을 OOO에 취득하였고, 계정별 원장에 쟁점금액을 영업권으로 계상하였으며, 2012.12.31. 쟁점금액에 대하여 기타소득 원천징수(소득세 등 OOO)를 한 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 2013.12.31. 아래와 같이 전액 영업권손상으로 계상하였으며, 2013년(제6기) 감사보고서 주석(10.무형자산)에 ‘이 건 영업권은 회수가능액이 장부금액에 미달하고, 그 미달액에 중요하다고 판단되어 전액 손상차손을 인식하였습니다’라고 기재되어 있다. (라) 청구법인은 2015.6.2. 아래와 같이 최종 분양대금을 지급하여 쟁점토지를 취득(분양)하고, 2015.6.8. 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율로 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고(2015.7.28. 납부)하였다. (단위: 천원) (마) 청구법인은 2015.7.27. 쟁점토지에 노유자시설(노인복지주택)(연면적 19,563.53㎡)로 건축물의 신축허가를 받고, 2016.7.28. OOO건설 주식회사(시공사)와 OOO노인복지주택 신축사업’에 대한 공사도급 기본약정을 체결하였으며, 같은 달 OOO주식회사(신탁사)와 PF대출의 실행 및 관리형 토지신탁계약의 체결 등에 대한 사업약정을 체결하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 OOO과 사업권 양수도 계약을 체결하고 지급한 쟁점금액을 법인장부에 영업권으로 계상하고 회계법인의 감사보고서에서 문제되지 아니한 것이므로 취득가액에서 제외되어야 한다고 주장하나, OOO이 2012.12.14. 청구법인에게 쟁점토지의 분양권을 양도할 당시에 쟁점토지에 대한 사업계획 승인 및 인·허가 등의 어떠한 권리도 가지고 있지 아니한 상태인 점, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 2015.7.27. 노유자시설에 대한 건축허가를 받고 공사도급 기본약정 및 토지신탁계약을 체결한 점, 청구법인은 2012.12.14. 법인장부에 쟁점금액을 영업권으로 계상하였으나 쟁점토지를 취득하기 전인 2013.12.31. 영업권손상으로 전액 비용처리한 점 등에 비추어 비록 청구법인이 쟁점금액을 영업권으로 분류하고 쟁점토지와 구분하여 회계처리를 하였다고 하더라도 쟁점금액은 쟁점토지와 직접적인 관련 없이 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이라기보다는 쟁점토지의 취득과 직접 또는 간접적인 관련이 있는 비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가격에 포함되는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.