[요지] 이 건 토지 지상의 2동 건축물 중 상가로 이용되는 부분이 어느 것인지 및 그 부분의 위치ㆍ면적ㆍ사용용도 등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 재산세 등 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[요지] 이 건 토지 지상의 2동 건축물 중 상가로 이용되는 부분이 어느 것인지 및 그 부분의 위치ㆍ면적ㆍ사용용도 등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 재산세 등 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[주 문] OOO구청장이 2017.9.11. 청구인에게 한 재산세(토지분) OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 OOO지상 2개동 건축물 380.44㎡ 중 상가로 이용되는 면적을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.처분청은 청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO건축물 314.53㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 부속토지 401㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 139.5㎡가 상가 부속토지에 해당한다고 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 지방세법제4조 제1항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 계산한 OOO을 과세표준으로 하고 같은 법 제111조 제1항의 세율 등을 적용하여 산출한 재산세(토지분) OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 2017.9.11. 청구인에게 부과·고지하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2017.10.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 처분청 및 청구인이 제출한 증빙자료에 나타나는 이 건 건축물의 현황은 다음과 같다. (가) 건축물대장 등에 따르면 이 건 토지 지상에 다음 <표1>과 같이 벽돌조 2층 주택·점포 314.5.㎡(주1, <표1>-②), 목조 1층 주택·점포 65.69㎡(주2, <표1>-③) 합계 2개 동의 건축물 380.44㎡가 소재하는 것으로 나타나고, 이 건 건축물은 그 중 <표1>-②의 건축면적 112.03㎡, 연면적 314.53㎡의 2층 주택·점포이다. <표1> 건축물현황 및 과세내역
① 건축물대장 총괄표제부(갑) 주요내용
② 주1 일반건축물대장 주요내용 및 처분청의 과세구분
③ 주2 일반건축물대장 주요내용 (나) 이 건 건축물의 지번을 사업장으로 하여 사업자등록한 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 사업자등록 내역 (다) 처분청 및 청구인이 제출한 사진 등에 의하면 이 건 토지 지상에는 대로변의 단층 상가와 안쪽의 2층 주택이 있는 것으로 보이고, 2층 주택의 경우 2층이 거실 안쪽에서 내부 계단으로 이어져 1, 2층 모두 주택으로 사용되고 있는 것으로 보인다. (라) 청구인은 임차인이 이 건 건축물에서 거주하고 있다며 OOO의 대표자 OOO가 1978.8.21. 이 건 건축물에 주민등록 전입하여 계속 거주하고 있는 사실이 나타나는 주민등록초본을 제출하였다.
(2) 처분청은 이 건 건축물(314.53㎡) 중 1층 102호 29.75㎡, 1층 103호 76.03㎡, 1층 104호 3.61㎡ 합계 109.39㎡(쟁점상가)가 상가로 사용하고 있는 것으로 보아 쟁점상가(109.39㎡)에 대하여 과세표준을 OOO으로 하여 산정한 재산세(건축물분) 등 합계 OOO을 부과·고지한 바 있다.
(3) 처분청은 전체 토지 401㎡ 중 상가 부속토지에 해당하는 면적을 안분계산하여 139.46㎡[전체 토지면적 401㎡×(상가 면적 109.39㎡/건물연면적 314.53㎡)]로 산정한 후, 위 부속토지 139.46㎡를 별도합산과세대상으로 구분하여 지방세법제4조 제1항에 따른 시가표준액(2017.1.1. 기준 OOO원/㎡)에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 계산한 OOO을 과세표준으로 하고 같은 법 제111조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용하여 재산세(토지) OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 산출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 건축물 중 109.39㎡를 상가로 보아 그 부속토지를 별도합산 과세대상으로 하여 재산세 등을 부과하였으나, 건축물대장 등에 따르면 이 건 토지 지상에 2개 동의 건축물[단층 주택·점포 65.69㎡ 및 1/2층 주택·점포 314.53㎡(이 건 건축물)]이 소재하고 있는 것으로 나타나나, 단층 주택·점포 65.69㎡의 과세내역을 확인할 수 없고, 처분청이 과세대상으로 한 쟁점상가는 2층의 주택·점포인 이 건 건축물 중 1층 부분인 것으로 나타나는 점, 이 건 건축물이 대로변에 위치한 상가 및 1/2층 주택이라 하더라도 건축물대장에 이 건 건축물의 1층 면적 236.17㎡ 중 “29.75㎡”만이 점포로 등록되어 있음에도 실제 사용관계에 따라 “109.39㎡”를 상가로 보기 위해서는 건축물 평면도, 임대차계약서, 사업자등록증 등의 증빙자료에 의하여 상가로 이용되는 부분의 위치·면적·사용용도 등이 제시되어야 함에도 제출된 과세근거 만으로는 이를 확정하기가 어려운 점 등에 비추어, 이 건 토지 지상의 2개 동의 건축물 중 상가로 이용되는 부분이 어느 것인지 및 그 부분의 위치·면적·사용용도 등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 재산세 등 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제106조【과세대상의 구분 등】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.
3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제110조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
2. 건축물
1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액
2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액
(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 제109조【공정시장가액비율】법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제119조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.