쟁점부동산에 대하여 「지방세법」상의 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.처분청은 청구인 OOO및 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO건물 207호 외 2건(5,921.99㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 시가표준액OOO에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 산출한 OOO을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제2호 다목, 제112조 제1항 제2호의 세율 등을 적용하여 산출한 세액 등에 소유 지분(50%)을 반영하여 2017.7.13. 청구인들에게 <별지>와 이 재산세 등 합계 OOO을 부과·고지하였다. 나.청구인들은 이에 불복하여 2017.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들이 2016년 11월경 경락금액 OOO천만원에 취득(낙찰)한 쟁점부동산은 2011년에 완공된 주차장 전용건물(주차대수 158대)로, 월별 총수입이 OOO총지출이 OOO(재산세 월평균 OOO관리비 OOO인건비 OOO금융이자 OOO)이고, 감정가액이 OOO억원인데 반해 공시지가는 OOO억원으로 높게 평가되고 있어 재산세가 과다하게 부과되고 있다. 나.처분청 의견 청구인들이 법원경매를 통해 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가격에 취득한 사실을 인정되나 통상 부동산 경매의 낙찰가격은 시세보다 낮은 수준에서 형성되므로 쟁점부동산의 실제 취득가액이 시가와 일치한다고 볼 수 없고, 부동산의 감정평가액은 시장가치 기준으로 평가하고 있으나 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로 건축물에 대한 재산세의 과세표준은 지방세법제110조, 같은 법 제4조 제1항 및 제2항에 따라 시가표준액에 대통령령이 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정하고 있지 부동산의 취득가액 및 시장가치 기준으로 산정하고 있지 않으므로 처분청이 지방세법 시행령제4조 제1항 제1호에 따른 시가표준액 산정방법에 의해 쟁점부동산에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대하여 지방세법상의 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1)지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 5,000만원 초과 1억원 이하 1억원 초과 1,000분의 2 10만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5 제112조【재산세 도시지역분】① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제109조【공정시장가액비율】법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

(3) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산이 소재한 OOO건축물OOO은 일반상업지역에 위치한 연면적 9,655.5㎡ 지하 1층, 지상 4층의 자동차관련시설로, 청구인들은 2016.11.23. 쟁점부동산의 각 1/2 지분을 취득(경락)하였다. <건축물대장>

(2) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 국세청장이 고시한 2017년도 건물신축가격기준액(OOO원/㎡)에 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(65, 주차전용빌딩), 위치지수(106, 개별공시지가 OOO원/㎡) 및 경과연수별 잔가율(0.88, 2011년 신축)을 적용하여 산출한 ㎡당 가액 OOO원/㎡에 쟁점부동산의 면적 및 가감산특례(주차장으로 사용되고 있는 2층 이상 건축물에 대한 감산율 10/100)를 적용하여 시가표준액을 OOO으로 산출하고, 이에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 산출한 재산세 과세표준액 OOO에 지방세법제111조 제1항 제2호 다목, 제112조 제1항 제2호의 세율 등을 적용하여 재산세 등을 산정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인들이 제출한 감정평가서상 쟁점부동산의 감정가액(2015.4.23. 기준)은 OOO인 것으로 나타난다. <쟁점부동산 현황 및 감정가액> (단위: ㎡, 대, 원)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제110조 제1항에서 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 건축물 등에 대한 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있다고 할 것인 점, 처분청은 쟁점부동산에 대하여 국세청장이 고시한 2017년도 건물신축가격 기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율 등을 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고 이러한 처분청의 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 쟁점부동산의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 위 법령에서 정한 방법에 따라 쟁점부동산의 과세표준을 산정한 후 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.