주택재개발 정비사업구역 내에 위치하는 주택이 멸실된 쟁점토지에 대하여 재산세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2013지0878

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO대지 258㎡, OOO전 5.4㎡, OOO대지 7.7㎡, OOO전 0.21㎡ 4필지 합계 271.31㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 소유하고 있다.
• 나. 처분청은 2017.9.5. 청구인에게 쟁점토지에 대한 재산세 등의 과세표준액을 OOO으로 하고 지방세법 제110조 제1항 제1호, 제111조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 제112조 제1항 제2호의 세율 등을 적용하여 산출한 재산세 등 합계 OOO(재산세 OOO지방교육세 OOO)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.15. 이의신청을 거쳐 2017.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 재개발구역 내에 위치하고 있다는 이유로 재개발구역 전체 평균가를 개별공시지가로 산정하여 4년에 걸쳐 재산세가 500% 정도 과다하게 인상되었다. 2014년부터 매년 50%씩 인상하는 재산세가 너무 과다하고 재개발구역 전체 평균가를 산정하면 도로변에 상가 등 재산이 많은 사람들은 오히려 재산세가 적게 나오고 산 쪽 달동네에 소유권을 가진 서민들은 더 많은 세금을 내고 있다. 현재 지적도상에 개별필지로 되어 있고 나대지 상태로 건축을 하고 있는 재개발구역에 과도한 지방세 인상은 불합리하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 OOO주택재개발 정비사업구역 내에 있으며, 지방세법 제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 라목에 따라 산정되는 재개발지역의 주택이 멸실된 토지로 분리과세대상이다. 쟁점토지의 재산세는 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조의 개별공시지가를 시가표준액으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호 다목 3)의 세율로 하여, 같은 법 제110조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제109조 제1호의 공정시장가액 비율인 100분의 70로 산출한 후, 같은 법 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 라목의 세부담 상한을 적용하여 산출되었으므로 이 건 재산세 등의 과세처분은 적법하다. 다만, 쟁점토지의 재산세 인상요인이 개별공시지가의 인상에 있다 할 것이나 개별공시지가 결정은 부동산 가격공시에 관한 법률에 의거 결정·공시되고, 개별공시지가의 결정에 대한 불복이 있는 경우에는 같은 법 제11조에 따라 불복절차를 거치도록 되어 있다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택재개발 정비사업구역 내에 위치하는 주택이 멸실된 쟁점토지에 부과된 재산세 등이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 처분청은 2014년 재산세를 산정함에 있어 지방세법제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조에 따라 개별주택가격 OOO에 같은 법 시행령 제109조 제2호에 따라 공정시장가액 비율 100분의 60을 적용하여 산출한 OOO을 과세표준으로 하여 재산세(주택) OOO재산세(도시지역분) OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 산출하여 2014년 7월, 9월에 각각 OOO을 부과·고지하였다. (나) 처분청은 2015년 재산세를 산정함에 있어 OOO주택재개발정비사업으로 인하여 주택은 멸실되었는바, 쟁점토지에 대하여 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조, 같은 법 제106조 제1항 제3호 마목 및 제111조 제1항 제1호 다목 3), 제112조 제1항 제2호에 따라 OOO면적 258㎡를 개별공시지가 OOO으로, OOO면적 0.21㎡를 개별공시지가 OOO으로 하여 같은 법 시행령 제109조 제1호의 공정시장가액 비율 100분의 70을 적용하고, 같은 법 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 라목의 세부담 상한을 적용하여 재산세(토지) OOO재산세(도시지역분) OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다. (다) 처분청은 2016년 재산세를 산정함에 있어 쟁점토지에 대하여 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조, 같은 법 제106조 제1항 제3호 마목 및 제111조 제1항 제1호 다목 3), 제112조 제1항 제2호에 따라 개별공시지가를 OOO으로 하여 같은 법 시행령 제109조 제1호의 공정시장가액 비율 100분의 70을 적용하고, 같은 법 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 라목의 세부담 상한을 적용하여 재산세(토지) OOO재산세(도시지역분) OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다. (라) 처분청은 2017년 재산세를 산정함에 있어 쟁점토지에 대하여 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조, 같은 법 제106조 제1항 제3호 마목 및 제111조 제1항 제1호 다목 3), 제112조 제1항 제2호에 따라 개별공시지가를 OOO으로 하여 같은 법 시행령 제109조 제1호의 공정시장가액 비율 100분의 70을 적용하고, 같은 법 제122조 및 같은 법 시행령 제118조 제1호 라목의 세부담 상한을 적용하여 재산세(토지) OOO재산세(도시지역분) OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다. (마) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 주택이 멸실된 2016년부터는 동일하게 고시되었고, 그 내용은 아래와 같이 나타난다. (단위: 원/㎡)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주택재개발구역 전체의 평균가액을 개별공시지가로 산정하여 재산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 것으로서 그 가액을 과세표준으로 하고 있어 소유 자체를 과세요건으로 하고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참조), 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하도록 하고 있다 하겠다(조심 2013지0878, 2013.12.24. 참조). 쟁점토지는 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받아 주택건설사업에 제공된 것이라 분리과세대상인 점, 처분청이 쟁점토지에 대하여 1㎡당 개별공시지가를 면적에 곱하여 시가표준액을 산출하고 공정시장가액 비율(70%)을 적용하여 과세표준액을 산정한 후 세부담 상한을 적용하여 재산세를 부과한 점, 시가표준액의 기초가 되는 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 결정ㆍ공시되고 있어 이에 대한 이의는 별도의 절차를 거치도록 되어 있는 점 등에 비추어, 처분청이 공시된 개별공시지가를 기초로 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

1. 전·답·과수원·목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액 제113조(세율적용) ① 토지에 대한 재산세는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세율을 적용한다.

3. 분리과세대상: 분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 제111조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용한다. 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제4조 제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 "법"이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.

7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 세액 상당액

• 가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준(법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 과세표준을 말하고, 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 토지 등의 과세표준을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 있는 경우: 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액으로 한다.
• 다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제106조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액
• 라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우(주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는 다음 계산식에 따라 산출한 세액 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 세액 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 세액 상당액을 말한다)

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

• 가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.

(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.