① 재산세 등에 대하여 적법한 심판청구인지 여부 ② 쟁점주택을「지방세법」제13조 제5항 제1호에 규정된 별장으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO군수가 2017.7.12. OOO주식회사에게 한 재산세 OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO의 부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.12.29. OOO공동주택 OOO건물 136.71㎡ 및 토지 276.88㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(매매)한 후 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였고, 2017.2.14. OOO주식회사에 신탁하여 소유권을 이전하였다.
• 나. 처분청은 2017.3.7. 별장용 건축물 사용여부에 대한 일제조사 결과, 쟁점주택이 지방세법 제13조 제5항 제1호에서 규정하고 있는 별장에 해당한다 하여 2017.7.12. OOO주식회사에게 재산세 OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO 합계 OOO을, 2017.7.20. 청구법인에게 취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 각각 부과·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.9.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 문제·하자 등이 있는 특수부동산과 관련된 권리에 투자하여 이익을 창출하는 사업을 영위하는 법인으로서 쟁점주택의 투자금액은 양도자 OOO이 투자한 금액 OOO보다 약 41% 가량 낮고, 유사주택 매매가액인 OOO억원보다 약 22% 가량 적어 충분한 투자 가능성이 존재한다고 판단하여 매입하였다. 청구법인은 담보부 NPL(부실채권) 및 특수부동산 투자에 전문성을 갖추고 있으며, 경력 15년 이상 다양한 전문가 그룹으로 구성된 인적자원으로 고도로 전문화된 시스템을 통해 리스크를 관리하고 있다. 이러한 시스템으로 2016년 투자가 진행된 11건 중 하나가 쟁점주택의 투자이다. 청구법인은 리모델링 등 다양한 방법으로 쟁점주택의 가치를 제고하여 최대의 이익을 창출하기 위해 자금펀딩, 투자전략, 마케팅 등 각 팀별로 쟁점주택에 대한 심도 있는 분석을 위해 2017.3.3.5.27. 기간 동안 워크샵 및 전략회의 등을 쟁점주택에서 개최하였다. 즉, 청구법인은 쟁점주택을 본연의 사업목적을 위한 투자대상으로 취득하였고, 각 전문가 그룹이 쟁점주택에 대한 심도 있는 이해를 통해 최상의 전략을 도출하기 위하여 회의 등의 목적으로 방문한 것이고, 휴양 등의 목적을 위해 사용하지 아니하였으므로 쟁점주택을 별장으로 보아 중과규정을 적용한 처분은 부당하다. 대법원의 판례에 의하면, 휴양 등의 용도로 사용되었는지를 판단하기 위해서는 그 취득 목적이나 경위, 해당건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지 여부, 주거지와의 거리, 해양 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적 및 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적이고 합리적으로 판단하여야 한다고 판시하고 있는바, 청구법인은 2016년 당기순손실 OOO억원 등 최근 5개년 손익 누적액이 OOO억원의 손실이 발생하였으며, 2016년은 제10기로 수익보다는 투자비용이 큰 사업초기에 해당하는 상황에서 고도의 전문화된 리스크 검토를 통해 수익성 있는 대상만을 투자하고 있으며, 쟁점주택 또한 그러한 절차에 의하여 투자된 대상으로 청구법인이 사치성 재산에 해당하는 별장을 취득할 이유도 경제적 여유도 존재하지 아니한다. 또한, 청구법인은 임직원의 복지를 위하여 OOO를 그룹웨어를 통해 임직원 전체를 대상으로 이용 가능함을 공지하여 왔는바, 이러한 복지시스템과 달리 쟁점주택을 각 부서별로 회의목적으로 방문하였던 사실을 임직원 복지를 위해 제공하였다고 볼 수 없다 할 것이므로 쟁점주택을 별장으로 간주하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 쟁점주택을 투자목적으로 취득하였다고 주장하면서 제출한 자료에 의하면 청구법인은 담보부 NPL과 타금융기관에서 매입·대출이 되지 않는 문제나 하자가 있는 특수부동산과 관련된 권리를 투자대상으로 하고, 수도권을 중심으로 투자 유망지역 소재 상업용 건물, 오피스, 상가 등 수익성 위주의 부동산을 건당 OOO대 범위 안에서 투자 및 대출을 하며, 쟁점주택도 투자목적의 관리대상이라고 하였으나, 쟁점주택의 가액은 OOO억원 미만에 불과하여 청구법인이 투자대상으로 하는 기준액 범위 밖의 물건일뿐 아니라, 쟁점주택을 2016년 이후 사업 확장으로 당사 직원 증가에 따른 회의와 교육 증가로 업무 특성상 심도 있는 별도 토의와 회의 및 합숙 공간이 필요하여 당사 직원들의 연수용 및 워크샵 등 임·직원 복지후생 차원으로 취득하였다는 소명내용(과세예고 후 추가제출)과 모순되는 주장으로서, 쟁점주택이 투자부동산인지 유형 고정자산인지에 대하여 상충된 주장을 하고 있어, 쟁점주택의 이용현황에 관련된 청구법인 주장은 신빙성이 떨어진다고 할 수 있다. 처분청이 2017.3.27.6.3.까지 실시한 별장 일제조사 결과, 쟁점주택에는 아무도 전입한 사실이 없고, 2017.4.22.(토)에 1회 점등되어 있던 사실과 청구법인의 이용현황 소명자료를 통해 사람이 상시 거주하지 않고 필요시마다 불특정하게 사용되었음을 알 수 있으며, 청구법인의 주장과 같이 청구법인 임·직원들의 연수원으로 사용하였다면 강의실, 분임실 등 보통의 연수시설이 일반적으로 갖추고 있는 시설의 구비를 위하여 별도의 용도변경 공사 등이 필요했음에도 주방, 거실, 방 등 종전의 주택구조가 그대로 유지되어 있고, 건축법상 어떤 행위도 이루어지지 않은 점 등으로 볼 때 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다. 또한, 청구법인은 2012년부터 2016년까지 5개년도 당기순손실 누계액이 OOO억원이 넘고 있어 사치성 재산에 해당하는 별장을 취득할 경제적 여유도 없고, 임·직원들의 복지를 위해 제주도에 별도로 이용가능한 시설이 있으므로 쟁점주택은 임직원의 복지시설도 아니라고 주장하나, 쟁점주택을 취득한 후 바로 가평군에 소재한 회원제 골프장 회원권을 OOO억원에 매입한 점으로 볼 때 쟁점주택을 임직원의 휴양 등 목적으로 취득하였다는 사실을 뒷받침한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 재산세 등에 대하여 적법한 심판청구인지 여부

② 쟁점주택을 지방세법 제13조 제5항 제1호에 규정된 별장으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정된 것) 제13조 [과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 제16조 [세율 적용] ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.

1. 제13조 제1항에 따른 본점이나 주사무소의 사업용 부동산(본점 또는 주사무소용 건축물을 신축하거나 증축하는 경우와 그 부속토지만 해당한다)

2. 제13조 제1항에 따른 공장의 신설용 또는 증설용 부동산

3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장 제107조 [납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

(2) 지방세법 시행령(2016.4.26. 대통령령 제27102호로 개정된 것) 제28조 [별장 등의 범위와 적용기준] ③ 법 제13조 제5항 제1호 후단에 따른 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①과 관련하여 재산세 등의 심판청구가 적법한지에 대하여 살펴본다. (가) 지방세법 제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다고 규정하면서 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자로 규정하고 있다. (나) 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면, 청구법인이 2016.12.29. 쟁점주택을 OOO으로부터 취득하여 소유권이전하고 취득세 등을 신고·납부하였으며, 2017.2.14. OOO신탁주식회사에 신탁하여 소유권을 이전하였다. (다) 처분청은 쟁점주택이 지방세법제13조 제5항 제1호의 별장에 해당한다고 보아 2017.7.12. OOO신탁주식회사에게 재산세 OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였으며, 청구법인은 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다. (라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 처분청의 쟁점주택에 대한 재산세 등의 부과·고지에 불복하여 심판청구를 하였으나, 청구법인은 쟁점주택을 취득 후 OOO주식회사에 신탁하여 소유권을 이전한 점, 지방세법 107조 제1항에서 신탁재산의 경우 수탁자가 납세의무자로 규정되어 있는 점, 처분청이 수탁자인 OOO주식회사에 재산세 등을 부과·고지한 점 등에 비추어 재산세 등에 대한 납세의무자 및 심판청구 당사자는 OOO주식회사라 할 것이므로 청구법인이 제기한 재산세 등의 심판청구는 부적법하다고 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점②와 관련하여 살펴보면, 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 부동산매매계약서에 의하면, 청구법인이 2016.12.29. 쟁점주택을 OOO으로부터 OOO에 취득하여 소유권이전하고 취득세 등을 신고·납부하였다. (나) 2017.3.27.부터 2017.6.3.까지 처분청의 담당공무원이 쟁점주택에 현지 출장(34회)하여 확인 후 작성한 출장복명서에 의하면 이 기간 동안 1회 점등된 것으로 확인된다. (다) 처분청의 담당공무원이 2017.6.27. 주택분 재산세 현황확인을 위한 현장 출장조사 결과보고서에 의하면, 쟁점주택은 일반 주거용 주택의 주방과 침실 및 거실로 구성되어 있고, 거실은 10여명이 회의나 연수시설로 사용하기에 다소 좁고 회의용 탁자나 의자는 비치되어 있지 않고 소파와 높이가 낮은 소파용 탁자만 비치되어 있다고 되어 있다. (라) 청구법인이 제출한 소명서에 의하면, 쟁점주택의 취득경위를 2016년 이후 사업확장으로 직원의 증가에 따른 회의와 교육, 업무특성상 심도 있는 별도의 토의 및 합숙공간으로 사용하였다고 주장하며 2016.3.3.～2016.5.27. 기간 동안 7회에 걸쳐 자금펀딩 관련 워크샵 등을 진행한 참석자 현황, 시간대별 발표자 및 내용 등의 세부적인 이용현황 자료를 제출하였다. (마) 쟁점주택의 전입세대열람부에 따르면 2017.6.7. 현재 전입한 사람은 없는 것으로 확인된다. (바) 청구법인이 제출한 NPL 부동산 등 투자사업소개서에 의하면, 청구법인은 2007.2. 설립되었으며, 상업용 건물, 오피스, 상가, 토지 등 OOO억원대의 담보부 NPL 및 유치권 등이 연관된 문제 있는 특수부동산을 블록단위가 아닌 개별 건별로 전문가그룹의 정교한 심사를 거쳐 매입한 후, 리모델링 등 가치를 높여 정상화한 후 매각하여 수익을 얻는 사업구조라고 소개하고 있다. (사) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 투자용 또는 연수용으로 취득하였다고 주장하나, 쟁점주택의 위치는 주변 경관이 수려한 청평호 앞에 소재하고 있어 휴양·피서 등의 용도로 사용하기에 적합한 것으로 보이는 점, 쟁점주택에 전입한 사실이 없고 처분청의 현장 확인(34회) 결과 1회만 점등되어 있어 상시 거주하지 않고 불특정하게 사용된 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 일반적인 주택구조로 보통의 연수시설이 갖추고 있는 시설을 구비하고 있지 아니한 점, 쟁점주택은 청구법인의 사업투자소개서에 소개하고 있는 투자대상 목적물의 범위에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택은 심도 있는 투자논의 또는 연수의 용도라기보다는 실질적으로는 임직원의 휴양 등의 시설로 사용하였다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점주택을 지방세법 제13조 제5항 제1호의 별장으로 보아 취득세 등을 중과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.