[요지] 임대사업자로 등록되어있는 청구인이 이 사건 부동산을 그 취득일부터 60일 이내에 임대물건으로 등록하지 아니하였다 하더라도 취득세 면제를 받을 수 있는 임대사업자에 해당한다고 할 것임. 다만, 청구인은 이 건 부동산 중 건축물을 취득 후 곧바로 멸실한 점, 종전 건축물의 용도가 2종 근린생활시설로 임대용 주택으로 사용하기 어려웠다고 보이는 점 등에 비추어 종전 건축물에 해당하는 부분은 감면대상으로 보기 어려움. 또한 이 건 부동산 중 토지의 경우, 그 취득 직후에 지상의 건축물을 철거하고 곧바로 임대용 주택을 신축한 점에 비추어 그 취득 목적도 임대용 주택으로 사용하기 위한 것이라 보는 것이 합리적이라 할 것임. 그러나 근린생활시설 및 청구인이 사용하는 부분은 임대용 주택이라고 보기 어려우므로 그 부분에 해당하는 토지는 감면대상으로 보기 어려움.
[참조결정] 조심2016지0360
[주 문] OOO구청장이 2017.7.6. 청구인에게 한취득세 등의 경정청구 거부처분은 OOO토지 239.8㎡의1/2 지분 중 임대용 공동주택(8세대)의 부속토지로 사용하고 있는 면적을 면제대상으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 2016.8.10.배우자 OOO과 공동으로 OOO토지 239.8㎡ 및 건축물 116.2㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 매매로 취득(각자 지분은 1/2)한 후 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였고, 2017.2.9. 이 건 부동산에 지상 5층의 근린생활시설 및 다세대주택(11호)용 건축물(이하 “이 건 신축부동산”이라 한다)을 신축한 후 다세대주택용 건축물 8호에 대하여는 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대주택을 건축하는 경우로 하여 취득세 등을 감면받았으며, 2017.2.16. 이 건 신축부동산에 임대사업자등록을 하였다. 나.청구인은 2017.6.15. 이 건 부동산을 임대주택을 건축하기 위하여 취득한 것이라 취득세 등의 감면대상이므로 기 납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 이유로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2017.7.6. 이를 거부하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가)청구인은 사업장 소재지를 OOO로, 개업연월일을 2012.4.17.로, 업태·종목을 부동산·주택임대로 하여 사업자등록(등록관서: OOO세무서)을 하였고, 2015.2.24. 위 부동산의 임대 시작일을 2012.4.17.로 하여 OOO에게 임대사업자등록을 하였다. (나) 청구인 부부는 2016.8.8. 공동사업자로 하여 사업장소재지를 OOO로, 개업연월일을 2016.8.11.로, 업태·종목을 부동산·임대로 하여 사업자등록(등록관서: OOO세무서)을 하였다. (다) 청구인 부부(지분 각 2분의1)는 2016.8.10. 이 건 부동산을 매매로 취득하고, 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다. (라) 청구인 부부는 2017.2.9. 이 건 부동산의 건축물을 멸실하고 지상 5층의 근린생활시설 및 다세대주택용 건축물(11개호)을 신축(이 건 신축부동산)하고, 취득세 등을 신고하면서 신축건축물 중 다세대주택 8개호에 대한 취득세 등을 임대사업자가 임대주택을 건축하는 경우로 하여 감면받았다. (마) 청구인 부부는 2017.2.16. 이 건 신축부동산(총 건축물면적: 425.85㎡, 대지 면적: 239.8㎡)을 임대물건으로 하여 아래와 같이 OOO구청장에게 임대사업자등록을 하였고, 이 건 신축부동산 중 1층은 1종 근린생활시설(소매점) 65㎡로, 5층 63㎡는 자가로 사용하는 것으로 나타난다. (바) 청구인은 2017.6.15. 이 건 부동산을 임대주택을 건축하기 위하여 취득하여 취득세 등의 감면대상에 해당한다는 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.7.6. 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면대상에 해당하는 임대사업자는 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함하여민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자이면 족하고 달리 임대용 부동산을 취득할 때마다 변경등록할 것을 요구하고 있지는 아니한 점, 임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있으므로 비록 임대사업자가 공동주택을 분양받고 바로 임대물건으로 변경등록을 하지 않았다 하더라도 제3자에게 임대할 목적으로 취득하는 경우라면 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 점, 이 건 부동산의 취득 전에 임대사업자로 등록한 청구인이 취득일부터 60일 이내에 임대물건으로 등록하지 아니하였다 하여 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것은 타당하지 아니한 점(조심 2016지360, 2016.8.8. 외 다수, 같은 뜻임), 한편, 청구인은 2016.8.10. 이 건 부동산을 취득하여 건축물을 멸실한 후 2017.2.9. 다세대주택 10호와 근린생활시설을 건축하여 40㎡이하 다세대주택 8호를 임대주택으로 사용하고, 2017.2.16. 동 8호를 임대물건으로 하여 임대사업자등록을 한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 건 부동산 중 건축물은 취득 후 멸실되어 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우에 해당하지 아니하여 취득세 등의 감면대상이 아니며, 동 부동산의 토지 중 근린생활시설 및 자가로 사용하는 건축물의 부속토지는지방세특례제한법제31조의 취득세 등의 감면대상이 아니나 40㎡ 이하 임대주택의 부속토지로 사용되는 면적은 건설임대주택의 부속토지로서 취득세 등의 면제대상이라 하겠다. 따라서 처분청이 한 이 건 경정청구 거부처분 중 40㎡이하 임대주택 부속토지에 대한 것은 잘못이 있으나, 나머지는 그러하지 아니하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제4항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지>관련 법령 (1)지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
③ 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.
④ 시장·군수·구청장은 제3항에 따른 신청서를 받으면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.
⑤ 법 제5조 제4항에 따른 임대사업자 등록기준은 다음 각 호와 같다.
1. 기업형임대사업자: 제3조 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대수의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
2. 일반형임대사업자: 1호 또는 1세대 이상의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
⑥ 임대사업자는 제4항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다)에게 신고하여야 하며, 임대사업자 등록 후 1개월이 지나기 전 또는 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소신고를 하여야 한다.