[요지] 쟁점약정서는 쟁점부동산과 이 건 부동산의 교환에 관하여 법률적 구속이 있는 계약서에 해당하고 청구법인이 동 약정서를 근거로 △△△ 외 1인의 명의를 빌려 이 건 부동산을 취득한 3자간 등기명의신탁의 경우에 해당하는 것으로 보이므로 청구법인에게 이 건 부동산의 취득에 대한 취득세 납세의무가 성립한 것으로 보아 취득세 등을 부과?고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 신고불성실가산세를 면제할 만한 정당한 사유가 있다고 보기 어려움
[요지] 쟁점약정서는 쟁점부동산과 이 건 부동산의 교환에 관하여 법률적 구속이 있는 계약서에 해당하고 청구법인이 동 약정서를 근거로 △△△ 외 1인의 명의를 빌려 이 건 부동산을 취득한 3자간 등기명의신탁의 경우에 해당하는 것으로 보이므로 청구법인에게 이 건 부동산의 취득에 대한 취득세 납세의무가 성립한 것으로 보아 취득세 등을 부과?고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 신고불성실가산세를 면제할 만한 정당한 사유가 있다고 보기 어려움
[참조결정] 조심2015지0631
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2015.2.23. 부동산컨설팅업자 OOO의 소개로 OOO과 쟁점부동산을 OOO억원에 분양할 것을 약정하는 상가오피스텔분양계약서를 작성한 후 제3자에게 분양을 시도하였으나 분양이 여의치 아니하여 쟁점부동산을 취득할 권리를 부동산컨설팅업자 OOO이 소개한 OOO(이하 "OOO외 1인"이라 한다)에게 OOO억원에 거래하는 것을 조속히 확정하기 위하여 2015.2.27. OOO외 1인과 그들 소유의 이 건 부동산의 매도를 대행하는 조건으로 쟁점부동산OOO과 이 건 부동산OOO을 교환하는 내용의 이행약정서(OOO작성, 이하 "쟁점약정서"라 한다)에 날인한 것이며, 그 이후 이 건 부동산을 부동산컨설팅업자 OOO의 알선으로 OOO외 1인에게 양도한 것인바, 쟁점약정서는 쟁점부동산의 매수자를 물색하는 과정에서 청구법인에게 OOO등을 소개한 부동산컨설팅업자 OOO이 작성한 서식에 양 당사자가 날인한 것으로 교환계약서란 명칭과 형식을 사용하지 아니하고 쌍방매입 계약일(2015.3.3.)을 별도로 기재하여 향후 별도계약서 작성을 예정하였고 청구법인과 OOO외 1인간의 거래만을 특정하지 아니한 점, 교환문구나 교환차액, 그 지급당사자 및 이행시기가 특정되지 아니한 점, 위약금 규정이 미비되어 계약서로서 법적 구속력이 없다는 점, 수치의 정확성이 없는 점 등 계약서로서 갖추어야 요건이 미비한 상태이다. 특히 쟁점부동산의 잔금OOO이 미지급되어 사실상 취득이 이루어지지 아니한 상태이므로 쟁점부동산 취득을 전제로 하는 이 건 부동산과의 구속력 있는 교환계약은 성립될 수 없다. 즉 쟁점부동산의 취득을 위한 잔금청산이나 동 약정서의 이행을 위한 부동산간의 교환차액(OOO산정내역은 아래 <표1>과 같음)의 지급사실(대금청산)이 없었는바, 각 거래가 종결되지 아니하여 대물변제 또는 교환은 성립할 수 없으므로 이 건 약정서가 이행되었다고 볼 근거가 전혀 없다. 따라서 쟁점부동산의 전매차익OOO의 회수목적으로 기본적인 합의사항을 확인하는 법적구속력이 없는 일종의 양해각서(MOU)를 작성했음에도 처분청이 동 약정서의 당사자가 반드시 정식 매매계약 당사자라는 전제하에 교환차액OOO정산이나 대금거래 등 약정서 내용의 이행 여부에 대한 구체적인 확인도 없이, 단지 거래편의상 합의한 OOO여억원의 대위변제 사실을 이유로 이 건 부동산의 실제 취득자를 청구법인으로 본 처분청의 판단은 실질과세원칙에 위반한 것이다. <표> 교환차액 산정내역 (단위: 원) 명의신탁이라 함은 실소유자가 타인의 명의를 이용하는 것으로 여기서 실소유자란 해당 부동산에 대하여 본인의 계산(자금동원)으로 취득하여 관리·수익(이익과 대응비용의 귀속)하며 처분권을 가진 자를 의미하는 것으로 영화제작을 주업으로 하는 청구법인이 이 건 부동산을 취득해야할 이유가 없고 이 건 약정서상 교환차액OOO을 지급한 사실이 없는 점, 이 건 부동산에 명의자의 임의처분 방지를 위한 가등기를 하지 아니한 점, 관리책임 및 의무의 이행, 임대수입을 수익한 사실이 없는 점, OOO세무서의 문답서에서 청구법인의 대표이사 OOO이 이 건 부동산의 차입이자를 부담했다는 진술은 이 건 부동산의 임대료 수입 및 OOO외 1인의 금융계좌에서 이자가 지급된 것으로 나타나므로 전혀 사실이 아닌 점, OOO이 제수씨라는 진술 역시 사실이 아닌 점, 청구법인이 채무 면탈이나 조세회피(이 건 전매차익으로 체납국세 OOO백만원 완납) 등 이 건 부동산을 명의신탁할 목적이 없었던 점 등에 비추어 청구법인이 동 부동산을 OOO외 1인에게 명의신탁한 것이 아니라 쟁점부동산의 전매차익 OOO억원을 회수하기 위한 방법으로서 매매를 주선하고 편의상 OOO여억원을 대위변제 받은 것에 불과한 것이다. 처분청이 명의신탁으로 확신하는 경우에는 OOO외 1인이 납부한 취득세를 취소 후 이 건 취득세에 충당했어야 함에도 청구법인에게까지 이중으로 부과시킨 사실로 보아 이 건 이행약정서를 제외하고는 명의신탁을 확증할 만한 증거가 없는 것이 분명하고, OOO외 1인의 거래가 허위거래인 명의신탁이라면 이들을 알선한 부동산컨설팅업자 OOO에게 OOO백만원의 수수료를 지급할 하등의 이유가 없는 점 등을 고려하면, 처분청이 이 건 이행약정서 형식에 매몰되어 그 내용인 교환차액 OOO백만원의 정산 여부에 대한 사실 확인도 없이, 단지 거래편의상 합의해준 OOO억원의 대위변제 받은 사실을 들어 청구법인을 이 건 부동산의 실소유자로 보아 취득세 등을 과세한 것은 실질과세원칙에 위반한 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.
(2) 가사, 명의신탁으로 간주하더라도 OOO외 1인이 납부한 취득세 역시 청구법인이 납부한 것으로 간주할 수 있으므로 환급가산금을 포함하여 이에 충당 가능할 것이며, 이미 취득세를 신고납부한데 대하여 재차신고를 기대하기는 어려우므로 신고불성실가산세는 부과할 수 없는 것(조심 2015지631, 2016.5.16. 같은 뜻임)이다.
(1) 쟁점약정서에 따르면 청구법인과 OOO외 1인 간에 이 건 부동산과 쟁점부동산을 교환하겠다는 의사가 있고 각자의 교환 부동산에 관하여 등기를 이전받기로 합의하였으므로 계약당사자와 적법한 법률행위가 존재하는 점, 교환에는 교환목적물 가액의 차이로 인하여 그 차액만큼의 보충금이 지급되는 경우가 있는데 위 계약당사자는 각자의 부동산의 교환가 및 이에 부속된 금액(보증금, 월세금 및 은행대출금)을 구체적으로 기재하였고 그 인수 및 부담의 주체를 정하였으며 그 결과 OOO외 1인이 더 부담하여야 할 부족금액을 청구법인에게 잔금으로 지급하기로 정한 것으로 볼 때 보충금의 지급여부 및 산정기준에 관한 합의가 있는 점, 일반적인 양해각서는 법적구속력이 없다는 점을 명확히 하기 위하여 법적구속력 배제조항을 삽입하는데 쟁점약정서에는 법적구속력 배제조항이 없어 확정된 합의내용에는 구속력이 그대로 발생한다고 볼 수 있는 점, 기타 사회질서 위반 등의 특별한 무효사유도 없어 쟁점약정서는 적법하게 합의된 구속력이 있는 교환계약에 해당된다 할 것이므로 동 약정서는 법률적 구속력이 없다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 청구법인은 쟁점부동산을 OOO외 1인과 OOO억원에 전매계약하여 2015.4.16. OOO외 1인이 소유권이전등기를 하였고 OOO외 1인도 소유하고 있던 이 건 부동산을 OOO외 1인에게 각 매도하여 2015.4.15. OOO외 1인이 소유권이전등기를 하였는데 이는 쟁점약정서의 본질적인 내용인 쌍방 간 재산의 교환계약이 완성된 것으로서 OOO세무서에서 작성한 청구법인 대표이사 OOO의 문답내용과 부합될 뿐 아니라 이 건 부동산을 지인이었던 OOO외 1인에게 명의신탁하였다고 진술한 부분도 특별한 반증이 없는 한 배제할 이유가 없다 할 것이고, 이 건 부동산의 매매계약과 관련하여 2015.3.3. 청구법인, OOO및 부동산컨설팅업자 OOO간에 작성된 컨설팅용역계약서에 OOO가 지급하여야 할 매수대금 OOO억원 중 담보대출금 OOO억원 외 부족분은 소유권이전 후 2개월 내에 청구법인을 통해 정산하기로 하며 기한 내 정산을 이행하지 못할 경우 청구법인이 매수토지를 처분하여도 이의를 제기하지 못한다는 조항이 있고, OOO의 매수토지 중 일부를 2015.9.2. 매각하면서 작성된 매매계약서에는 청구법인 대표이사인 OOO이 매도인 OOO의 대리인으로 기재되어 있으며, 이 건 부동산의 매매가격 OOO천만원 중 은행대출 금액을 제외한 OOO억원을 청구법인이 OOO등으로부터 직접받기로 하였으며, 또한, 5년 이상 거래가 없던 이 건 부동산이 단기간에(3개월) 두 번이나 매각이 되고, 매각금액도 취득금액보다도 적은 금액으로 매각된 점 등을 종합적으로 고려하면 OOO외 1인으로 소유권이 이전 되었지만 일괄적인 매매로 발생된 수익은 결국 청구법인에 귀속되었으므로 실질적인 지배력과 통제권은 청구법인에게 있었다고 봄이 합리적이고 아울러 청구법인은 쟁점부동산을 조속히 분양하지 못할 경우 계약위반으로 동 부동산의 시행사인 OOO등에게 지불해야 하는 손해배상 등 재산상 피해액도 회피할 수 있고, 이 건 부동산의 교환계약을 성공적으로 달성하게 될 경우 발생될 OOO억원이라는 전매이익의 실현을 위해서라도 조속히 제3자의 명의를 빌려 명의신탁 할 실익이 충분히 있었던 점 등으로 보아 청구법인이 사실상 소유자로서 명의신탁한 것으로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 청구법인이 이 건 부동산을 사실상 취득하여 명의신탁 하였는지 여부
② 신고불성실가산세를 면할 정당한 사유가 있었는지 여부
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인(매수인)은 2015.2.23. OOO(매도인)과 쟁점부동산에 대한 상가오피스텔분양계약을 체결(입회인: 주식회사 OOO대표 OOO)하였고, 그 주요내용은 아래와 같다. (나) 청구법인(을)은 2015.2.27. OOO외 1인(갑)과 이 건 부동산 및 쟁점부동산에 대한 이행약정을 체결하였고, 쟁점약정서의 주요내용은 아래와 같다. (다) 청구법인(매도인)은 2015.3.3. 매수인 OOO(오피스텔 60개호) 및 OOO(상가 9개호 및 오피스텔 28개호)과 쟁점부동산에 대한 상가 및 오피스텔 분양 전매 계약을 각 체결(2015.4.16. OOO외 1인에서 OOO외 1인으로 소유권이전등기)하였고, 그 주요내용은 아래와 같다. (라) 청구법인(갑)은 2015.3.3. OOO(을) 및 부동산컨설팅업자 OOO(병)와 OOO등 9필지 토지 7,537㎡에 대하여 아래와 같이 컨설팅용역계약을 체결하였다. (마) 매도인 OOO(공유자: OOO) 및 OOO은 2015.3.3. 매수인 OOO(이 건 제1부동산) 및 OOO(이 건 제2부동산)와 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결〔2015.4.15. OOO외 1인에서 OOO외 1인으로 소유권이전등기〕하였고, 그 주요내용은 아래와 같다. (바) OOO세무서장은 2015.11.26. 청구법인이 2015.4.15. 이 건 부동산을 OOO에게 명의신탁 하였다는 내용의 명의신탁 자료 통보〔청구법인 대표이사 OOO문답서 첨부(주요내용 아래와 같음)〕를 하였다. (사) 처분청은 2016년 7월 청구법인에 대한 세무조사를 실시하여 청구법인이 이 건 부동산을 사실상 취득하여 취득세 납세의무가 성립하였음에도 이에 대한 신고납부를 하지 아니하였다고 보아 2016.11.7. 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 부동산의 매매를 알선한 것일 뿐임에도 명의신탁으로 이 건 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과·고지한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구법인의 대표이사 OOO의 문답서 등의 내용에 비추어 쟁점약정서는 쟁점부동산과 이 건 부동산의 교환에 관하여 법률적 구속이 있는 계약서에 해당하고 청구법인이 동 약정서를 근거로 OOO외 1인의 명의를 빌려 OOO외 1인으로부터 이 건 부동산을 취득한 3자간 등기명의신탁의 경우에 해당하는 것으로 보이므로 청구법인에게 이 건 부동산의 취득에 대한 취득세 납세의무가 성립한 것으로 보아 취득세 등을 부과·고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 취득세 등을 부과·고지하면서 신고불성실가산세까지 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 취득세와 같은 신고·납부방식의 조세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 납세의무가 구체적으로 확정되는 점, 지방세법에 의한 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 고의·과실은 고려되지 아니하는 것으로, 청구법인이 이 건 취득세 등을 신고하지 아니한 귀책사유가 청구법인 본인에게 있는 것으로 보이는 이상 수탁자들이 취득세 등을 신고하였다는 사정만으로 청구법인에게 신고불성실가산세를 면제할 만한 정당한 사유가 있다고 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 과세하면서 신고불성실가산세를 포함한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 지방세기본법(2015.12.29. 법률 제13635호로 개정되기 전의 것) 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
1. 화해조서·인낙조서
2. 취득일부터 60일 이내에 작성된 공정증서 또는 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 시장·군수·구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등
② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.