주택건설사업 대상에 포함된 쟁점주택을 상속으로 취득한 후에 멸실하였으므로 고급주택에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.12.29. OOO건물 301.5㎡, 토지 965㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득(상속)하고, 2016.6.21. 그 시가표준액OOO을 과세표준으로 하고지방세법제11조 제1항 제1호 나목의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고하고 2016.8.25. 납부하였다.
• 나. 처분청은 2016.9.1. 쟁점주택에 현지 출장하여 확인한 결과, 쟁점주택이지방세법 시행령제28조 제4항의 요건을 갖춘 고급주택에 해당한다고 보아 2016.11.15. 청구인에게지방세법(2016.12.27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제5항의 중과세율을 적용한 산출세액에서 기 납부세액을 차감한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.6. 이의신청을 거쳐 2017.7.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 1층과 2층이 분리되어 독립거주를 하는 다가구주택인데도 처분청에서 단독주택으로 면적을 산정하여 고급주택으로 판단하여 이 건 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하고, 쟁점주택은 2015년 처분청으로부터 주택건설사업계획을 승인받은 주택건설사업 대상 부동산으로, 2015.5.16. 쟁점주택의 전 소유자인 OOO(피상속인, 청구인의 부친)과 주택건설사업자 사이에 매매계약이 체결(계약금 수령)되어 주택건설사업계획에 따라 철거가 예정되어 있는 부동산이었으나, 2015.12.29. OOO의 사망으로 청구인이 쟁점주택을 상속받은 후 2016.5.26. 청구인과 주택건설사업자 사이의 1차 매매계약의 잔금지급일을 변경하는 계약을 체결(잔금지급일: 2016.9.30.)하였는바, 쟁점주택과 같이주택법상 주택건설사업의 대상으로 철거가 예정된 주택을 취득자가 사업시작 전에 상속으로 취득하였는데 그 후 주택건설사업계획대로 철거된 특별한 사정이 있고, 청구인과 같이 상속인이 주택건설사업의 대상인 쟁점주택에 대하여 상속 후 6개월 전에 사업시행자와 매매계약을 체결하고 이사할 준비를 하여 사업시행자의 잔금지급을 기다렸다면지방세법제13조 제5항 제3호 단서의 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경을 위한 건축행위를 착공하는 경우에 해당한다고 해석하여야 할 것이고, 건축법이 금지하는 무단 용도변경행위에는 유형적으로 건축물의 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라, 원래의 용도와 다른 용도로 사용하는 행위까지 포함되는 것인바, 쟁점주택과 같이주택법상 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택건설사업의 대상이 된 주택에 대하여는 용도변경이 불가능하고 실제 쟁점주택을 포함한 주택건설사업의 대상이 된 다른 주택들의 경우 화장실을 고치는 등의 건축행위도 처분청이 불허하여 대상지역의 주민들이 많은 불편을 겪었고, 청구인은 용도변경이 가능한 다른 고급주택을 상속으로 취득한 경우와 달리 건축법을 위반하지 않으면 고급주택에 해당하지 않을 방법이 없게 되는 결과가 되는데 이는 과세의 형평에 어긋나는 것으로 조세평등원칙에 반하는 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택 중 건축물대장상 다가구로 등재되어 있는 2층 주택은 독립적인 출입구가 없고 1층과 2층이 내부계단으로 연결된 단독주택으로 확인되고 있는 점, OOO은 쟁점주택을 청구인으로부터 2016.8.30. 취득하고 취득세 등을 고급주택으로 신고·납부한 점, 청구인이 쟁점주택을 상속으로 취득하고 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하지 아니한 점, 지방세법제13조 제5항 제3호 단서에서 용도변경공사에 착공하지 아니한 데에 부득이한 사유나 정당한 사유가 있는지 여부 등에 대하여 규정하고 있지 아니하므로 주택건설사업의 대상이 된 주택에 대하여 용도변경이 불가능하다고 하여 달리 볼 수 없는 점, 대법원 판례(대법원 2017.1.18. 선고 2016두54725 판결)에서도 경매로 취득한 주택이 불법으로 개축된 부분이 있어 고급주택에 해당된다는 사실을 뒤늦게 아는 바람에 불가피하게 용도변경공사 착공이 지연되었다는 등의 사정이 있다 하더라도 건축물을 취득한 날을 건축물을 인도받은 날 또는 사실상 지배를 확보한 날 등으로 달리 해석할 수 없다고 판시하고 있는 점, 청구인은 처분청 세무공무원의 안내에 따라 일반세율로 취득세를 신고·납부 하였다고 주장하지만 쟁점주택의 건축물대장에 2층이 다가구주택으로 되어 있어 주택내부를 확인하지 아니하고는 고급주택에 해당하는지 여부를 알 수 없었던 점, OOO이 2016.9.29. 쟁점주택을 멸실하였다고 하더라도 이미 적법하게 성립된 취득세 등의 중과세 납세의무에 달리 영향을 미칠 수 없는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점주택을 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 주택건설사업 대상에 포함된 쟁점주택을 상속으로 취득한 후에 멸실하였으므로 고급주택에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 2015.5.16. 체결된 쟁점주택의 매매계약서에 따르면, OOO외 4필지(지상 건축물 포함)에 대하여 매도인 OOO매수인을 OOO잔금지급일은 2015.10.31. 이내에 지급하는 것으로 기재되어 있다. (나) OOO은 2015.9.9. 쟁점주택을 포함한 OOO외 86필지 상의 주택건설사업계획(공동주택 11개동 970세대)에 대하여 승인을 받은 사실이 있다. (다) 청구인은 OOO이 2015.12.29. 사망하고 5개월이 경과한2016.5.26. 쟁점주택에 대한 잔금지급일을 2015.10.31. 이내에서2016.9.30.로 변경하는 계약을 체결하였다. (라) 청구인은 2015.12.29. 쟁점주택을 취득(상속)하고, 2016.6.21. 그 시가표준액OOO에지방세법제11조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다. (마) OOO은 2016.8.30. 쟁점주택에 대한 잔금을 지급하고, 같은 날 그 취득가액OOO에지방세법제13조 제5항 제3호의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부 하였다. (바) 처분청은 OOO이 쟁점주택을 고급주택으로 취득세 등을 신고·납부함에 따라 2016.9.1. 쟁점주택에 현지 출장하여 확인하고 아래와 같이 출장복명을 하였다. (사) 쟁점주택의 일반건축물대장(갑)에 따르면 쟁점주택은 2개동으로 되어 있고 1동의 경우 1층은 주택(167.43㎡), 2층은 다가구주택(89.07㎡), 지하 1층은 창고(45㎡)로, 2동은 차고(27.5㎡)로 되어 있으며 1동의 건축물 현황도에서 1층과 2층이 내부계단으로 연결되어 있는 사실이 확인된다. (아) 청구인 외 2인은 쟁점주택에 대한 건축물 철거(전체) 신고를 하였고, 처분청(건축허가과)은 철거일자를 2016.10.1.～2016.10.30.로 하여 건축물철거ㆍ멸실신고 필증(신고번호: 2016-건축허가과-철거-92)을 2016.9.21. 교부하였다. (자) OOO은 2016.9.29. 처분청에 건축물철거ㆍ멸실신고 필증 및 철거중인 사진 등을 제출하면서 쟁점주택에 대한 취득세 등의 중과세한 처분에 대하여 경정청구를 하자 처분청에서는 쟁점주택에 현지출장하고 아래와 같이 출장복명을 하였다.

○ 고급주택 여부를 확인하기 위하여 주택이용 현지출장하여 확인한 결과 건물을 포크레인으로 철거하고 있는 상태로 건물의 50%이상 철거된 상태임

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,청구인은쟁점주택이 1층과 2층이 분리되어 있어 독립된 거주를 하는 다가구주택이어서 고급주택에 해당하지 아니하고, 주택건설사업의 대상으로 철거가 예정된 주택을 취득자가 사업을 시작하기 전에 상속으로 취득하였으므로 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경을 위한 공사를 착공하는 경우에 해당한다고 주장하나, 처분청 공무원의 출장복명서에 따르면 쟁점주택 중 건축물대장상 다가구주택으로 등재되어 있는 2층 주택은 독립적인 출입구가 없고 1층과 2층이 내부계단으로 연결된 단독주택으로 확인되어 고급주택의 요건을 충족하고 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점주택을 상속으로 취득한 후 6개월 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하지 아니한점,지방세법제13조 제5항 제3호에서 용도변경공사를 착공하지 못한 정당한 사유가 규정되어 있지 아니한 점 등에비추어 처분청이 쟁점주택을 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법(2016.12.27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지