신탁회사 명의로 신탁되었다가 건축주에게 환원된 주택을 취득한 경우 이를 최초 분양으로 볼 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2016지0154

[주 문] OOO구청장이 2017.2.10. 청구인에게 한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2016.12.29. OOO등 9개호(도시형생활주택, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2017.2.9. 이 건 주택 중 아래 ＜표＞의 8개 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 임대사업자인 청구인이 임대할 목적으로 취득한 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로서지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조에 따라 취득세 면제대상이므로 이 건 취득세 등 중 쟁점주택의 취득가격OOO에 해당하는 취득세 등 OOO은 환급되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 같은 날 이를 거부하였다. ＜표＞ 쟁점주택 현황 (단위: ㎡, 원)
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.4.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택을 포함한 이 건 주택은 건축주인 OOO가 2016.6.29. 소유권보존등기를 하고, 같은 날 주식회사 OOO(이하 “이 건 신탁회사”라 한다)에게 소유권이전등기 및 신탁등기되었다가 그 후 다시 위탁자인 OOO에게 그 소유권이 환원된 주택으로서 청구인은 이 건 주택을 건축주인 OOO로부터 최초 분양받은 것임에도 이 건 주택이 신탁등기되었다는 사실만으로 이를 최초분양이 아니라고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제31조 제1항의 “최초분양”이란 건축주 명의로 소유권보존등기를 한 후 최초로 소유권이전등기를 하는 경우를 말하는 것이고,건축물 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 ‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있는바(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결, 같은 뜻임), 그 건축주인 OOO가 청구인 1인에게 일괄매각한 이 건 주택은 ‘분양’에 해당되지 않으므로 신탁등기가 실질적인 소유권이전에 해당되는지 여부에 관계 없이 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 신탁회사 명의로 소유권이전등기 및 신탁등기되었다가 건축주에게 환원된 주택을 취득한 경우 이를 최초 분양으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것) 제31조【임대주택 등에 대한 감면】①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 신탁법 제4조【신탁의 공시와 대항】① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

(3) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥 면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

3. “분양사업자”란건축법제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

(4) 건축법 제2조【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. “건축주”란 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다)에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2016.8.25. 쟁점주택(8개호)을 임대용 주택으로 하여 처분청에 임대사업자로 등록하였다OOO (나) 이 건 주택의 건축주인 OOO는 2015.12.24. 상호를 OOO로, 사업장소재지를 OOO로, 업종을 국민주택신축판매업으로 하여 사업자등록을 하였다. (다) 이 건 주택의 등기부 등에 의하면, 이 건 주택은 각 호별로 등기되는 집합건축물(공동주택)로서 OOO(건축주)가 2016.6.29. 이 건 주택의 각 호별로 소유권보존등기를 한 후, 같은 날 이 건 신탁회사가 소유권이전등기 및 신탁등기(신탁원부 제2016-1585호)를 하였고, 2016.10.25. OOO가 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기를 말소하고 다시 소유권이전등기를 하였으며, 2016.12.29. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기되었다. (라) 청구인은 2016.7.17. 이 건 주택을 총 OOO에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2016.12.29. 이 건 주택을 취득한 후 쟁점주택의 취득가격을 OOO으로, 나머지 601호는 OOO으로 하여 산출한 취득세 등 OOO을 신고․납부하였다. (마) 청구인은 쟁점주택의 경우 청구인이 임대할 목적으로 최초로 분양받은 60㎡ 이하의 주택으로서 취득세 면제대상에 해당한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 쟁점주택의 경우 건축주인 OOO가 소유권보존등기를 한 후 이 건 신탁회사에게 소유권이전등기 및 신탁등기를 하였으므로 이는 최초 분양이 아니라고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부하였다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하고 있고,건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호 및 제3호에서 “분양”이란 건축주인 분양사업자가 건축한 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있으며,건축법제2조 제1항 제12호에서 “건축주”란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자라고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 이 건 신탁회사가 이 건 주택에 대하여 소유권이전등기 및 신탁등기를 이행하였다 하더라도 이는 이 건 주택에 담보된 우선수익자 등의 채권을 보호하기 위한 것일 뿐 이 건 신탁회사가 이 건 주택의 소유자로서 그 권리 등을 행사하였다고 보기는 어려운 점, 건축주가 신축한 주택을 신탁회사에게 소유권이전등기 및 신탁등기를 하였다고 하여 이를 일반적인 분양과 동일하게 보는 것은 임대주택사업에 세제혜택을 부여하여 임차인들의 주거안정에 기여하고자 신설한지방세특례제한법제31조 제1항의 입법취지에 부합하지 않는 점(조심 2016지154, 2016.5.25., 같은 뜻임), 이 건 주택의 소유권보존등기 후 매매계약을 체결한 것으로 보아 건축주인 OOO가 이 건 주택을 신축하기 전에 이를 청구인에게 일괄매매하기로 약정한 것은 아니라고 할 것이므로 이를 일괄 매각하였다고 하여 이를 분양이 아니라고 볼 수는 없는 점(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점주택은 청구인이 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택에 해당됨에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세 기본법제96조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.