청구인이 쟁점임대주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여한 것으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부

[참조결정] 조심2016지0896

[주 문] OOO군수가 2016.9.13. 청구인에게 한 취득세OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.8.20. OOO주식회사와 공동으로 OOO등의 토지상에 공동주택용 6,253.4238㎡, 오피스텔·근린생활시설용 1,831.0162㎡ 등의 건축물 8,084.44㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 신축하여 취득한 후, 2015.9.3. 처분청에 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택 73호의 2분의 1지분(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 임대할목적으로 건축한 공동주택으로 감면신청하여 취득세 등을 면제받았다.
• 나. 처분청은 쟁점임대주택의 소유권이 2015.9.23. OOO주식회사의 명의로 이전등기되었음을 확인하고, 청구인이 동주택을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보아, 2016.8.11. 청구인에게 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다.
• 다. 처분청은 폐문부재 등의 사유로 위 납세고지서가 청구인에게 송달되지 아니하고 반송되자, 2016.8.29. 공시송달 공고를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.22. 이의신청을 거쳐 2017.5.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO주식회사와 공동으로 이 건 부동산을 신축하여 취득한 후, 쟁점임대주택의 취득세 등을 면제받았고, 2015.9.23. OOO주식회사에게 쟁점임대주택의 소유권을 신탁을 원인으로 하여 이전등기하였으나, 청구인과 수탁자 사이에 체결된 부동산 담보신탁계약서에 의하면 이 신탁은 청구인이 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 체결되었고, 청구인이 쟁점임대주택을 사실상 계속 점유하여 사용하는 것으로 나타나는바, 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 것은 사실상 담보 등으로 제공하기 위한 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제2항의 “매각·증여”의 의미는 유상 또는 무상으로 소유권이 이전된 경우를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것(대법원 2015.3.25. 선고 2014두43097 판결, 같은 뜻임)이고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하는 것이므로 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 부동산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 내부관계에 있어 위탁자에게 유보되는 것은 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게된다 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 대법원 2003.1.27. 선고 2000마2997 판결, 같은 뜻임)이다. 쟁점임대주택의 소유권이 신탁을 통하여 청구인에서 수탁자로 이전되어 청구인은 수탁자의 동의 없이는 아무런 행위는 아무것도없다 할 것이고, 더구나 수탁자는 우선수익자의 청구에 의하거나 신탁계약의 위반시에는 언제든지 처분을 할 수 있는 지위에 있음이 신탁계약서를 통해 알 수 있으며, 쟁점임대주택의 소유권이 이전등기되어 소유자로서의 지위를 상실한 이후에는 쟁점임대주택을 해당 용도로 사용한다고 볼 수도 없으므로 “매각·증여”에 대한 의미를 판단시 신탁에 의한 소유권 이전이라고 해서 달리 볼 것은 아니라고 보여진다. 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석해야 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)이고, 지방세법에서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대하여 취득세 등을 비과세하도록 한 규정은 조세감면 요건 충족여부와는 전혀 별개의 문제이며, 또한 신탁계약서 제5조에서 위탁자인 청구인이 임대차관리 등의 업무를 수행토록 한 것은 수탁자가 그 업무를 하게 한 것에 불과하며, 결국 청구인이 책임을 이행하지 아니하며 수탁자는 쟁점임대주택을 처분을 할 수 있다는 점에서 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. 따라서, 청구인이 임대의무기간 내에 쟁점임대주택의 소유권을 수탁자에게 이전등기하여 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에 해당하는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점임대주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2015.8.20. OOO주식회사와 공동으로 OOO등의 토지상에 주상복합건축물 8,084.44㎡(공동주택 73호 6,253.4238㎡, 오피스텔·근린생활시설 17호 1,831.0162㎡, 이 건 부동산)를 신축하여 취득한 후, 2015.9.3. 처분청에 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택 73호의 2분의 1지분(쟁점임대주택)을 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택으로 감면신청하여 취득세 등을 면제받았다. (나)OOO구청장이 2015.8.28. 청구인 및 OOO 주식회사에게 보낸 임대사업자 등록신청 수리 알림 문서(건축과-32897) 에 의하면, 청구인과 OOO주식회사는 2015.8.28. 공동으로 임대사업자로 등록된 사실이 나타나고, 임대주택은 OOO소재 오피스텔 14개, 도시형생활주택 73개 등 87세대로, 규모는 40㎡ 이하 9개, 40㎡ 초과 60㎡ 이하 78개, 총 87개로 확인된다. (다)공동위탁자(갑) OOO주식회사·청구인, 수탁자(을) OOO주식회사, 제1순위 우선수익자 OOO(병) 등 사이에 2015.9.22. 체결된 부동산 담보신탁계약서에 의하면 다음과 같이 기재되어 있다. (라) 처분청은 쟁점임대주택의 소유권이 2015.9.23. OOO주식회사 명의로 이전등기되었음을 확인하고, 청구인이 쟁점임대주택을 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보아, 2016.8.11. 청구인에게 쟁점임대주택의 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과하였다. (마) 처분청은 폐문부재 등의 사유로 위의 납세고지서가 청구인에게 송달되지아니하고 반송되자, 2016.8.29. 공시송달 공고를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며, 민법 제554조에서 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제563조에서 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 지방세특례제한법 제31조 제2항에서 규정하고 있는 “임대 외의 용도로 사용”이란 취득자가 해당 임대주택을 임대용으로 사용할 것을 포기하여 사실상 다른 용도로 사용하는 것을, “매각”이란 소유자가 임대주택을 타인에게 이전할 것을 약정하고 그 상대방이 대금을 지급할 것을 약정하여 특정승계하는 것을, “증여”란 소유자가 임대주택을 타인에게 무상으로 수여하는 것을 각각 의미하는 것으로서, 위탁자가 채무 등을 담보하기 위하여 해당 임대주택을 신탁법에 따른 신탁등기를 통하여 수탁자에게 이전하고 그 후에도 계속하여 임대용으로 사용되는 경우에는 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 없다 할 것(조심 2016지896, 2017.1.5. 등 다수, 같은 뜻임)이다. 청구인은 2015.8.20. 쟁점임대주택을 신축하여 취득하고 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따라 취득세 등을 면제받은 후, 2015.9.23. 그 소유권을 신탁을 원인으로 하여 OOO주식회사에게 이전하였으나, 위탁자인 청구인 등과 수탁자인 OOO주식회사 사이에 2015.9.22. 체결된 부동산 담보신탁계약서에 의하면 동 계약은 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 체결되었고, 위탁자가 쟁점임대주택을 사실상 계속하여 점유하면서 사용하는 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점임대주택의 소유권을 신탁을 원인으로 하여 OOO주식회사에게 이전등기하였다 하더라도 쟁점임대주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)지방세특례제한법(2015.8.28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면]①임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서“오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대해서는다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등]① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 시행령 제13조제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 신탁법 제2조[신탁의 정의]이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

(4) 민법 제554조[증여의 의의] 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다. 제563조[매매의 의의] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

(5) 지방세기본법 제33조[공시송달] ① 서류의 송달을 받아야 할 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 서류의 주요 내용을 공고한 날부터 14일이 지나면 제28조에 따른 서류의 송달이 된 것으로 본다.

1. 주소 또는 영업소가 국외에 있고 송달하기 곤란한 경우

2. 주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우

3. 제30조 제1항에 따른 방법으로 송달하였으나 받을 사람(제30조제3항에 규정된 자를 포함한다)이 없는 것으로 확인되어 반송되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우

② 제1항에 따른 공고는 지방세정보통신망, 지방자치단체의 정보통신망이나 게시판에 게시하거나 관보ㆍ공보 또는 일간신문에 게재하는 방법으로 한다. 이 경우 지방세정보통신망이나 지방자치단체의 정보통신망을 이용하여 공시송달을 할 때에는 다른 공시송달방법을 함께 활용하여야 한다.

③ 제1항에 따른 납세고지서, 납부통지서, 독촉장 또는 납부최고서를 공시송달한 경우 납부기한에 관하여는 제31조를 준용한다.