[요지]
① 청구법인이 지급한 자산관리보수는 이 건 오피스텔의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 수수료로서 원칙적으로 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당하는 것으로 보임. ② 청구법인은 자의적으로 정한 기준에 따라 자산관리보수를 안분하였는바, 이 건 취득세 등의 부과처분은 그러한 안분기준을 바로 잡은 것에 불과하므로 신뢰보호원칙을 위배한 것이라고 보기 어려움.
[요지]
① 청구법인이 지급한 자산관리보수는 이 건 오피스텔의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 수수료로서 원칙적으로 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당하는 것으로 보임. ② 청구법인은 자의적으로 정한 기준에 따라 자산관리보수를 안분하였는바, 이 건 취득세 등의 부과처분은 그러한 안분기준을 바로 잡은 것에 불과하므로 신뢰보호원칙을 위배한 것이라고 보기 어려움.
[참조결정] 조심2014지1150 / 조심2015지0826
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 이 건 토지를 취득한 후인 2014년에 청구법인에 대한 세무조사를 진행하여 이 건 토지 취득을 전후로 발생한 자산관리보수OOO이 토지 취득가격에서 누락되었다고 보아 그에 해당하는 취득세 등을 추징하고자 과세예고를 함에 따라 청구법인은 이 건 오피스텔의 분양사업 계획을 수립한 2012.8.1.부터 이 건 오피스텔의분양을 사실상 완료한 2015.12.31.까지 41개월 동안사업스케줄에 따라 그 업무 및 소요 개월에 가중치를 두어 아래 <표1>과 같이 산출한 자산관리보수운용비율을 산정하여 그 비율에 따라 위 자산관리보수 OOO중 2.33%인 OOO만 이 건 토지의 취득가격으로, 59.34%인 OOO은 이 건 건축물의 취득가격으로 하고, 나머지 OOO(38.33%)은 분양관련 비용으로서 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당하지 않는다는 소명서를 제출하였고, 처분청도 이와 같은청구법인의 주장을 받아들여 OOO만 이 건 토지의 취득가격으로보아 그 취득세 등 OOO만 추징하고 세무조사를 종결하였는바, 청구법인으로서는 향후에 발생하는 자산관리보수 중 분양관련비율(38.33%)에 해당하는 금액은 취득세 과세대상이 아니라고 보아 이 건 오피스텔의 취득가격에서 제외한 것임에도처분청이 당초의 입장을 변경하여 쟁점비용을 이 건 오피스텔의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 청구법인이 산정한 ‘자산관리보수운용비율'의 객관성을 인정하고 이 건 토지의 취득 이전에 발생한 자산관리보수 중 쟁점비율에 상당하는 금액을 토지의 취득가격에서 제외하였으므로 청구법인으로서는 향후 발생하는 자산관리보수 중 쟁점비율에 해당하는 금액은 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당되지 않는다고 믿을 수 밖에 없었고, 여기에 청구법인의 귀책으로 볼 만한 사정이 없는 바, 설령 자산관리보수 중 쟁점비율에 해당하는 금액이 광고선전비와 유사한 분양관련 비용이 아니라고 하더라도 처분청의 입장을 번복하여 이 건 취득세 등을 부과함에 따라 청구법인은 실질적인 경제적 손실을 입었는바, 이 건 취득세 등의 부과처분은 신뢰보호원칙에 위배된다. <표1> 이 건 토지 취득 관련 자산관리보수운용비율 안분 내역 등 (단위: 개월, %, 원)
(1) 자산관리보수는 이 건 오피스텔의 분양에 필요한 부동산의 취득·관리 및 처분, 제반 인·허가 및 승인 등과 관련한 포괄적인 업무수행의 대가로서 이 건 오피스텔의 취득 과정에서 필수불가결하게 소요되어 이 건 오피스텔의 취득과 관련된 간접비용으로 볼 수 있고, 분양과 관련한 안분 대상도 아니므로 쟁점비용은 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당하며(조심 2014지1150, 2015.6.1. 같은 뜻임), 한편 청구법인이 인용한 조세심판원 결정(조심 2015지826, 2016.4.6)에서는 신탁보수를 분양보수와 건설보수로 구분한 경우 분양보수는 취득가격에서 제외된다는 취지로 결정하였으나, 청구법인이 지급한 자산관리보수는 단순히 ‘관리보수’라 지칭하였으며 청구법인의 지급수수료 계정에서도 어떠한 구분 없이 ‘자산관리수수료’라고만 기재되어 있어 위의 조세심판원 결정과는 그 사실관계가 다르므로 이를 그대로 적용할 수 없다.
(2) 처분청이 당초 이 건 토지의 취득과 관련하여 자산관리보수의 일부를 그 취득가격에서 제외하였다 하더라도 이러한 사실만으로 처분청이 공적인 견해를 밝힌 것으로 볼 수는 없으므로 그 후 처분청이쟁점비용을 이 건 오피스텔의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 과소 납부한 취득세를 바로 잡은 것에 불과한 것인바, 이는 신뢰보호의 원칙과 직접적인 관련이 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점비용은 분양 관련 비용으로서 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당되지 않는다는 청구주장의 당부
② 이 건 취득세 등의 부과처분이 신뢰보호의 원칙에 위배된다는 청구주장의 당부
(1) 지방세법 제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조【취득가격의 범위 등】① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
(3) 지방세기본법 제20조【해석의 기준 등】① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2011.5.26.OOO을 본점소재지로 하고, 주택건설업, 부동산개발 공급 매매임대업 등을 목적사업으로 하여 설립된 프로젝트금융투자회사이다. (나) 청구법인은 2012.11.9. 이 건오피스텔의 신축 및 분양을 위한부동산의 취득 및 각종 인·허가 업무 등을 OOO에게위탁하는 자산관리위탁계약(이하 “이 건 위탁계약”이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다. (다) 청구법인은 2012.11.27. 이 건 토지OOO를 OOO에 취득하고, 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다. (라) 처분청은 2015.2.17. 청구법인에 대한 세무조사를 실시하여 이 건위탁계약체결(2012.11.9.)부터 이 건 토지 취득일(2012.11.27.)까지 발생한자산관리보수(이 건 위탁계약에 따른 지급수수료) OOO을 이 건 토지의 취득가격에서 누락하였다고 보아 취득세 등 OOO을 과세예고하였다. (마) 처분청 담당공무원은 청구법인이 제출한 <표1>의 ‘자산관리보수운용비율’이 상당 부분 타당하다고 보아 2015.3.11. 청구법인에게 이 건 토지의 취득가격 누락액을 OOO으로 경정하여 산출한 취득세 등 OOO을 부과·고지하였다. (바) 청구법인은 2015.7.20. 이 건 건축물(오피스텔 1,357호, 상가 14호, 99,286.88㎡)을 취득하고 그 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO 신고·납부하였으며, 위의 취득가격에는 청구법인이 수탁자인 OOO에게 지급한 자산관리보수 OOO중 58.88%(<표2>의 건축물 부분)에 해당하는 OOO이 포함되어 있는 것으로 나타난다. <표2> 자산관리보수운용비율 및 안분 금액 (최종, 청구법인 신고) ※ <표1>에 비하여 건축물분이 다소 증가한 것은 토지의 취득 이후 자산관리보수가 토지에는 더 이상 배분되지 않았기 때문임 (사) 한편, 청구법인이 제출한 이 건 건축물의 ‘취득세 과세표준산출 내역’을 보면, 청구법인이 OOO에게 지급한 자산관리보수는 자산관리수수료라는 명칭으로 지급수수료 계정에 기장되어있을 뿐 그 비용이 토지·건축물 또는 분양 중 어느 곳에 속하는지에대하여는 구분하고 있지 아니하나 청구법인이 주식회사 OOO에게지급한 지급수수료는 신탁보수·분양신탁보수·분양관리신탁보수 등으로 구분되어 있다. (아) 처분청은 청구법인이 이 건 오피스텔의 취득가격에서 쟁점비용(자산관리보수 중 분양 관련분) OOO을 누락하였다고 보아 2016.10.13. 청구법인에게 취득세 등 OOO 부과·고지하였다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제10조 제5항 제3호는법인장부 중 대통령령으로정하는 것에 따라 취득가격이증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제18조 제1항 및 제2항을 종합하여 보면 ‘사실상의 취득가격’은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용인 취득에필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등을 합한 합한 비용으로 하되, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 제외하는 것으로 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인이 OOO에게 지급한 자산관리보수는지방세법시행령제18조 제1항 제4호의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로지급하는 수수료로서 원칙적으로 이 건 오피스텔의 취득가격에 해당하는 점, 간접비용의 경우 그 특성상 각각의 과세물건에 정확하게 배분하기가 쉽지 않다고 하더라도 객관적으로 입증할 수 있는 기준에 따라 배분되어야 하고 그 비용 중 취득가격에서 제외되는 판매비용등은 납세의무자가 객관적인 자료로 입증하여야 하는 점, 청구법인이 제출한 자산관리보수운용비율은 그 소요기간만을 기준으로 산정한 것으로 인력 운영 현황 등에 관한 요소가 적정하게 고려되었다고 보기 어려워 객관적인 비율인지 여부가 불분명한 점, 주식회사 OOO에게 지급한 지급수수료는 신탁보수·분양신탁보수·분양관리신탁보수 등으로 구분되어 있는 것으로 보아 자산관리보수를 토지·건축물·분양 등으로 구분하여 기장하지 않은 것은 청구법인의 귀책인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비용을 이 건 오피스텔의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴뵨다. (가)지방세기본법제20조 제3항은지방세관계법의 해석 또는지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다고 규정하고 있고, 대법원의 판례 등을 보면 신뢰보호원칙이 성립하기 위해서는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고,둘째, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다 할 것이다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 이는 개별적인 과세요건에 대한 각각의 견해표명이라 할 것이므로 당초 처분청 담당공무원이 청구법인이 제출한 ‘자산관리보수운용비율’을 인정하고 자산관리보수 중 분양과 관련된 비용을이 건 토지의 취득가격에서 제외하였다고 하더라도 이러한 사실만으로처분청이 자산관리보수의 안분방법이 정당하다는 공적인 견해표명을 한 것은 아니라고 보이는 점, 청구법인의 자산관리보수 안분방법은자의적으로 정한 기준에 따른 것이라 이를 지방세 행정에있어서 일반적인 관행에 해당한다고할 수는 없는 점, 그 사실관계가 위와같다면 쟁점비용에 대한 이 건 취득세 등의 부과처분은 잘못된 종전 행위를바로 잡은 것에 불과하다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 취득세 등의부과처분이 신뢰보호원칙을 위배한 것이라는 청구주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.