[요지] 신탁보수와 대출금에 대한 이자는 이 건 건축물 신축과 관련하여 발생한 것이므로 과세표준에 포함하는 것이 타당하나, 수분양자 중도금 대출이자 대납분은 포함되지 않아야 하나 쟁점비용이 그것에 해당하는지에 대한 재조사가 필요해 보이고, 옹벽공사비 또한 이 건 건축물 신축이후 추가로 발생한 원인에 의한 것인지 여부를 재조사하여 과세표준 포함여부를 판단하여야 함
[요지] 신탁보수와 대출금에 대한 이자는 이 건 건축물 신축과 관련하여 발생한 것이므로 과세표준에 포함하는 것이 타당하나, 수분양자 중도금 대출이자 대납분은 포함되지 않아야 하나 쟁점비용이 그것에 해당하는지에 대한 재조사가 필요해 보이고, 옹벽공사비 또한 이 건 건축물 신축이후 추가로 발생한 원인에 의한 것인지 여부를 재조사하여 과세표준 포함여부를 판단하여야 함
[주 문] OOO구청장이 2017.1.4. 청구법인에게 한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(가산세 포함)의 부과처분은 수분양자의 중도금 대출이자 대납분, OOO지상 건축물 14,961㎡의 취득일 이후 공사를 진행한 사실이 확인되는 경우 옹벽공사비를 재조사하여 위 건축물의 과세표준에 동 비용이 포함되어 있으면 이를 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
(1) 청구법인은 분양을 목적으로 이 사건 건축물을 신축하면서 공사대금 지급, 분양계약금 관리 및 중도금 대출 알선 등 분양과 관련한 모든 업무를 OOO에게 신탁하고 신탁보수를 계정별원장(원재료)에 기장하였으므로 동 신탁보수(이하 "쟁점신탁보수"라 한다)는 이 사건 건축물의 취득과 관련된 비용이 아니다.
(2) 분양계약과 관련하여 수분양자들이 부담할 비용인 중도금 대출이자, 중도금대출 취급수수료 등(이하 "쟁점수수료"라 한다)을 계정별원장(원재료)에 계상하였으나 건축과 관련 없는 분양비용이다.
(3) 청구법인은 2013.6.28. 대출금 OOO에 대한 금융비용을 계정별원장(원재료)에 기장하였으나 토지 취득에 사용된 가액에 대한 금융비용 OOO(이하 "쟁점이자"라 한다)은 건물 취득과 관련된 비용이 아니다.
(4) 2014.12.26. OOO에 지출한 옹벽공사비 OOO(이하 "쟁점공사비"라 한다)은 건물신축 이후에 건물주변 건물소유자들이 구청에 민원을 제기하여 민원해결을 위해서 부득이하게 지출한 것으로 이는 건물신축과는 직접 상관없는 비용일 뿐 아니라 준공 후 5개월이 지난 후에 지출한 비용이다. 나.처분청 의견
(1) 청구법인은 세무조사과정에서 쟁점신탁보수 관련 입증자료를 제출하지 않았고, 사후 제출된 OOO과의 사업약정 및 대리사무계약서는 청구법인이 2013.8.27. OOO오피스텔 및 근생 신축사업을 신탁하면서 체결한 것으로, 동 약정서 제5조에서 OOO을 1순위 우선수익자로, OOO을 2순위 우선수익자로 하고 1순위 우선수익권의 채권채고액을 대출원금의 140%로, 2순위 우선수익권의 채권최고액을 총 공사비로 하는 담보신탁을 설정하고 이에 따른 비용의 부담을 조건으로 하고 있어 위 신탁보수는 신축에 필요한 공사대금을 대출금융기관으로부터 차입하기 위하여 대출금융기관의 요구에 따라 담보신탁을 설정하는 과정에서 발생한 비용에 해당하고, 또한 위 신탁약정은 이 사건 건축물을 신축하기 위하여 자금의 조달에서 분양판매까지의 전체과정을 OOO에 위탁한 것이므로 쟁점신탁보수는 이 건 건물을 취득하는 데 소요된 일체의 직․간접적인 비용에 해당된다.
(2) 청구법인은 세무조사과정에서 대출금융기관과의 대출 및 업무약정을 체결한 입증자료를 제출하지 않았고, 2013년도 계정별원장(원재료)에 일반 수분양자를 대상으로 한 인지세․중도금대출이자․중도금 대출취급 수수료는 확인할 수 있으나 2014년도 계정별원장(원재료)에 금융기관인 OOO에 중도금 대출이자로 기장된 것은 청구법인이 수분양자의 중도금 대출이자를 부담하였다는 입증이 없어 쟁점수수료를 동 대출이자 대납분으로 인정하기는 어렵다.
(3) 일반적으로 고정자산과 달리 재고자산으로서 토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하는 일단의 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정이라고 하겠으므로 청구법인이 토지를 취득할 당시 이미 지상에 4층까지 건축이 진행 중인 이 사건 건축물을 함께 취득한 점, 취득과 동시에 대출이 발생한 점을 종합하여 볼 때 차입금의 대부분이 신축건물의 건축자금으로 사용된 것으로 보이는 점, 설사 그것이 일부 토지대금으로 사용되었다 하더라도 일반적인 고정자산과 달리 재고자산으로서 토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하는 일단의 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정으로, 사업 시작시점부터 일련의 건축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 보아야 할 것인 점 등에 비추어 준공완료 시점까지 발생한 쟁점이자를 이 사건 건축물의 취득비용에 포함한 것은 별다른 잘못이 없다.
(4) 청구법인은 쟁점공사비가 이 사건 건축물 주변의 민원해결을 위하여 2014.7.18. 사용검사일 이후 옹벽공사를 진행하고 지출한 비용으로 건물 신축과는 직접 상관없는 비용이라 주장하나, 세무조사과정에서 관련 도급계약서 등 입증자료를 제출하지 아니하였고 사후 제출한 관련자료 또한 건물 사용검사일 이후 공사유무가 확인되지 않으며, 2013.12.16. 원재료비 계정에 OOO신축공사중 옹벽보강공사 준공금 OOO으로 기장되어 있는바 쟁점공사비는 위 옹벽보강공사비의 추가 공사비용으로 이 사건 건축물과 하나가 되어 효용을 증대시키는 것이라 볼 수 있으므로 이 사건 건축물의 과세표준에 산입되어야 할 비용이다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2014.12.31. 법률 제12954호로 일부개정되기 전의 것) 제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2014.12.30. 대통령령 제25910호로 일부개정되기 전의 것) 제18조【취득가격의 범위 등】① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인은 2013.6.4. OOO로부터 OOO대 1,860.2㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다) 및 지상 구조물(지하3층～지상4층) 8,724.8242㎡를 다음 ＜표1＞과 같이 OOO(분양대금 반환금 OOO포함)에 양수하였다. ＜표1＞ 매매계약서(2013.4.5.자) 주요내용 (나) 청구법인은 2014.7.18. 이 사건 건축물(총사용승인 면적14,961.9442㎡)을 신축․취득(사용승인)하고 2014.7.25. 다음 ＜표2＞와 같이 사실상의 취득가액을 OOO으로 하여 아래와 같이 취득세 등을 신고․납부하였으며, 이 사건 건축물은 2014년 7월에 입주가 개시된 것으로 나타난다.
1. 이 사건 건축물 중 60㎡ 이하 공동주택(도시형생활주택 24세대) 1,033.97㎡에 대하여 사실상의 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고하면서 지방세특례제한법제33조 제1항에 따라 주택건설사업자 등이 분양할 목적으로 건축한 공동주택에 대한 취득세 OOO지방교육세 OOO을 감면 받았다.
2. 나머지 업무시설(오피스텔 149호 외) 13,928.9442㎡에 대하여 사실상의 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고․납부하였다. ＜표2＞ 건물 취득과표 신고내역 (단위: 원) (다) OOO이 2016년 8월부터 10월까지 청구법인에 대한 정기세무조사를 실시하고 다음 ＜표3＞의 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 위 과세표준OOO에 원시취득 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(가산세 포함)을 청구법인에게 부과․고지하였다. ＜표3＞ 세무조사 결과 (단위: 원) (라) 청구법인이 주장하는 과세표준 제외 금액은 다음과 같다.
1. 청구법인은 2013.8.27. OOO에게 이 사건 건축물 신축사업과 관련하여 사업부지 및 신축 건물에 대한 분양관리, 분양대금의 수납․관리 및 공사비 지급 등을 신탁하는 내용의 사업약정 및 대리사무계약을 체결하고, 다음 ＜표4＞와 같이 신탁보수 OOO을 지급하기로 약정한 것으로 나타난다. ＜표4＞ 신탁계약 및 신탁보수 지급내역
① 신탁보수 지급내역[계정별 원장(원재료)] (단위: 원)
② 사업약정 및 대리사무계약서(2013.8.27.자) 주요내용
2. 처분청은 중도금대출이자 지급액 중 2013년 지급분 OOO을 취득세 과세표준에서 제외하고, 2014년도 지급분은 거래처가 OOO또는 OOO로 되어 있어 중도금대출이자 대납을 위하여 지급한 사실이 확인되지 않는다고 보아 취득세 과세표준에서 제외하지 아니하였으나, 청구법인의 계정별원장[원재료(분양)]에서 중도금대출이자로 기재되어 있는 지급액은 다음 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 중도금대출이자 등 지급내역[계정별 원장(원재료(분양))] (단위: 원)
3. 청구법인은 2013.6.4. 이 사건 토지와 건축 중인 건축물을 함께 취득하면서 토지대금으로 OOO을 지급하였고, 2013.6.28. 토지 및 구조물 대금, 건축비로 사용하기 위하여 OOO으로부터 OOO을 대출받았으므로 다음 ＜표6＞에서 계산한 바와 같이 안분하여 토지대금으로 지출된 부분에 상당하는 금융비용 OOO은 건축물 취득비용에서 제외하여야 한다고 주장한다. ＜표6＞ 토지대금으로 지출된 부분에 상당하는 금융비용
① 계산내역
② 금융비용 지급명세[계정별 원장(원재료)] (단위: 원)
4. 청구법인은 다음 ＜표7＞과 같이 옹벽공사대금으로 OOO을 지급하였고, 이 사건 건축물의 사용승인일(2014.7.18.) 이후인 2014.12.26. 지급한 쟁점공사비를 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다. ＜표7＞ 옹벽공사 도급계약 및 대금 지급내역
① 옹벽공사 대금 지급내역[계정별원장(원재료)] (단위: 원)
② 옹벽공사 도급계약서(2014.10.1.자) 주요내용
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구법인은 이 사건 건축물을 신축하면서 분양과 관련한 모든 업무를 OOO에게 신탁하고 계정별원장(원재료)에 기장한 쟁점신탁보수는 건물 취득과 관련된 비용이 아니라고 주장하나, 청구법인이 제출한 사업약정 및 대리사무계약서(2013.8.27.자)에 따르면 OOO의 업무는 분양대금의 수납․관리, 공정별 공사비 등 제반 비용의 지급 등 이 사건 건축물의 건축을 위한 제반 자금관리이며 그에 따른 대리사무보수로 OOO을 지급받기로 하였고, 분양과 관련하여 별도로 분양관리신탁계약을 체결하고 그 보수는 동 계약에서 별도로 정하기로 약정한 것으로 나타나는 점, 청구법인의 법인장부[계정별원장(원재료)]에는 대리사무보수로 OOO에게 OOO을 지급한 것으로 나타날 뿐 별도로 분양관리신탁계약을 체결하거나 그 보수로 쟁점신탁보수를 지급한 사실을 확인할 수 있는 자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 위 신탁보수가 이 사건 건축물의 분양을 위한 비용에 해당한다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 분양계약과 관련하여 수분양자가 부담할 비용인 쟁점수수료를 계정별원장(원재료)에 계상하였으나 건축과 관련 없는 분양비용이라고 주장하고, 지방세법제10조 제7항, 같은 법 시행령 제18조 제2항에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 않도록 규정하고 있어 수분양자의 중도금 대출이자 대납분은 이 사건 건축물의 취득(건축)을 위한 비용이 아니라 판매촉진비 성격의 분양 관련 비용에 해당한다 할 것이나, 청구법인이 제출한 법인장부[계정별원장(원재료)]상 적요가 "중도금 대출이자"로, 수취인이 "수분양자"로 되어 있어 처분청이 이 사건 건축물의 과세표준에서 제외한 것 외에 수취인이 OOO등으로 되어 있어 수분양자의 중도금 대출이자 대납분인지 여부가 불분명한 점, 이 사건 건축물의 입주개시일이 2014년 7월이어서 청구법인이 2013년에만 수분양자의 중도금 대출이자 대납분을 지급하였다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점수수료 중 수분양자의 중도금 대출이자 대납분을 재조사하여 그 결과에 따라 확인되는 부분에 한하여 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 다음으로 쟁점③에 관하여 살피건대, 청구법인은 대출금 OOO에 대한 금융비용 중 쟁점이자는 건물 취득과 관련된 비용이 아니라고 주장하나, 청구법인은 2013.6.4. 이 사건 토지 및 건축이 진행 중이던 지상 구조물(지하 3층～지상 4층)을 OOO에 취득(토지 OOO)하였고, 동 토지의 취득일 이후인 2013.6.28. OOO으로부터 실행된 대출금을 토지의 취득에 사용한 것으로 보기는 곤란한 점, 청구법인이 토지를 취득할 당시 이미 지상 4층까지 건축이 진행 중이던 구조물을 함께 취득하여 차입금의 대부분이 건축비로 사용된 것으로 인정되는 점 등에 비추어 쟁점이자가 이 사건 건축물의 취득을 위한 비용이 아니라 하기는 어렵다고 판단된다. (라) 마지막으로 쟁점④에 관하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 2014.12.26. OOO에게 지출한 쟁점공사비를 이 사건 건축물의 과세표준에 포함하였고, 옹벽공사비는 신축을 위하여 필수불가결한 준비행위에 소요되는 건축물 취득비용에 해당한다 할 것이나, 지방세법 시행령제18조 제1항은 취득가격은 "취득시기를 기준으로 그 이전에" 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있고, 쟁점공사비가 이 사건 건축물의 취득일 이후에 지급된 것으로 나타나는 점, 청구법인이 쟁점공사비를 지급하기 전인 2013.12.16. 옹벽공사비로 OOO을 지출한 사실이 확인되고 동 공사비와 관련하여 실제 옹벽공사를 진행한 시기가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점공사비가 이 사건 건축물의 취득시기를 기준으로 그 이전에 공사가 완료되었음에도 지급시기만 취득일 이후로 한 것인지, 그 이후에 추가공사를 진행하여 그 지급원인이 발생하였는지 여부가 불분명하므로, 이를 재조사하여 그 결과에 따라 이 사건 건축물의 취득시기 이후에 추가공사를 진행한 것으로 확인되는 부분에 한하여 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.