상가인 이 건 부동산에 대하여 시가표준액을 과세표주으로 하여 취득세를 신고ㆍ납부하여야 하는지 여부

[참조결정] 조심2013지0239

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2016.12.29. OOO지하 2호(근린생활시설, 건물 301.24㎡ 및 토지 88.27㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 공동으로 취득하고, 이 건 부동산에 대한 매매계약서상의 매매가액OOO이 시가표준액OOO에 미달하자 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인들은 2017.1.18. 사실상 취득가액인 OOO(이하 “이 건 가액”이라 한다)을 이 건 부동산의 과세표준으로 하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 같은 날 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.1.23. 이의신청을 거쳐 2017.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 ‘부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005.12, 구 건설교통부)’에 따라 상가는 가격검증대상이 아니라고 주장하나 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 제5조 및 제6조에 의하면 상가도 가격검증대상에 포함되어 있고, 부동산 거래신고에 관한 법률 담당 부서의 공무원과의 통화에서 ‘2005년도 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령’은 현재는 수정되어 적용되지 않고 부동산 거래가격 검증체계를 운영 중에 있어 상가의 가격 적정성이 검증 가능하며, 더욱이 검증과정 중 신고가격의 적정성에 문제가 있었다면 신고자에게 통보를 했을 것이고 문제를 못 찾으면 검증된 것으로 볼 수 있다는 것을 확인하였는바, 처분청은 부동산 거래신고에 관한 법률에 규정한 업무와 활용 가능한 국토교통부 검증체계를 이용하여 상가의 가격 적정성 검증을 수행하고 이에 따른 검증가격을 취득세 과세표준으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산 거래신고에 관한 법률제6조에서 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제3조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산 거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산 거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제3조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나, 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 이 건 부동산과 같은 상가는 별도의 검증체계를 갖추지 못하고 있다. 그렇다면 지방세법제10조 제5항 제5호에서부동산 거래신고에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 상가는 검증체계에 따라 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하여 실제 취득가액을 알 수 있다 하더라도 이를 취득세 과세표준으로 할 수는 없다 할 것이므로 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 상가인 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2017.1.1. 법률 제12153호로 일부개정되기 전의 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

5. 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2017.1.1. 대통령령 제27710호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 "법"이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 부동산 거래신고에 관한 법률(2016.1.19. 법률 13797호로 개정되기 전의 것) 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

② 개업공인중개사가 공인중개사법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항에 따라 신고를 받은 등록관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 즉시 발급하여야 한다.

④ 부동산등의 매수인은 신고인이 제3항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑦ 제1항 및 제2항에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 제5조(신고 내용의 조사 등) 등록관청은 제3조에 따라 신고받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 제6조(신고 가격의 검증 등) ① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위하여 제3조에 따라 신고받은 내용, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 및 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 등록관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 등록관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인들은 2016.12.10. 매도인 OOO과 매매대금을 OOO으로, 잔금지급일을 2016.12.30.로 하여 상가에 해당하는 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결한 후, 2016.12.29. 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 신고를 하고 2017.1.3. 부동산거래계약신고필증을 교부받았다. (나) 청구인은 ‘2005년도 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령은 현재 수정되었고 부동산 거래가격 검증체계를 운영 중에 있어 부동산의 가격 적정성이 검증 가능하다’는 내용의 국토교통부 담당자와의 통화녹음파일을 제출하였으나, 우리 원의 확인결과 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 이 건 부동산과 같은 상가에 대하여는 별도의 거래가격 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제10조 제5항 제5호에서부동산 거래신고에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 하고 있고, 부동산 거래신고에 관한 법률에서 시장·군수 또는 구청장은 부동산거래 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하도록 하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 심리일 현재까지 이 건 부동산과 같은 상가에 대하여는 별도의 거래가격 검증체계를 갖추고 있지 아니하므로 가격검증이 이루어지지 아니한 이 건 가액을 동 부동산의 취득세 과세표준으로 할 수는 없다 하겠다(조심 2013지239, 2013.5.31. 같은 뜻임). 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.