[요지] 청구법인 명의로 되어 있던 소유권이전등기에 대하여 법원에서 그 거래 원인을 무효로 판결하였으나, 이후 청구법인이 ○○종중 등에게 쟁점금액을 제공함으로써 무효등기를 유용한 것으로 보이므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인 명의로 되어 있던 소유권이전등기에 대하여 법원에서 그 거래 원인을 무효로 판결하였으나, 이후 청구법인이 ○○종중 등에게 쟁점금액을 제공함으로써 무효등기를 유용한 것으로 보이므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구법인(2014.7.4. 현재 회생절차 개시 중)은18홀 대중제 골프장OOO을 운영하고 있으며, 2005.10.5.OOO(대표자 OOO, 이하 OOO이라 한다)으로부터OOO외 6필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도받기로 하는 계약(이하 “종전매매계약”이라 한다)을 체결하고 매매대금의 97%를 지급한 2005.10.13.을사실상 취득일로 보아 2005.11.14. 취득세 등 관련 지방세를신고·납부하였으며,2005.10.14. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료한 후 현재까지 계속하여쟁점토지를 점유하면서 사용수익하고 있다. 나.이후OOO의 일부 구성원이 종전매매계약 체결과정에서 절차상 위법성을 문제삼아 종중을 상대로 총회결의 무효확인소송을 제기하였고, 대법원은매매계약이 처분권한이 없는 자(종중대표자)에 의하여 적법한 처분결의가 없이성립되어무효라고 판시(2008.9.11. 선고2008다43877 판결)하였으며, OOO은2008.9.17.청구법인을 상대로 하여 소유권이전등기 말소소송을 제기하여 승소(대법원2011.12.13. 선고2010다60912 판결)하였고,쟁점토지상의지장물 철거 및 토지인도 청구소송을제기하여 승소(대법원 2015.6.11.선고 2015다12710 판결)하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(3) 합의당시 쟁점금액은 부동산의 취득대가에 해당하지 아니한다. 추인 합의금으로 지급한 금액은지방세법 시행령제20조에서 규정하는 취득시기가 경과한 이후 취득시점에서 예측할 수 없었던 우발적인 분쟁으로발생한 소유권 상실 및 그 동안 투자한 재산의 일실과 원상 회복비용등으로 입게 되는 막대한 손실을 최소화하기 위해 지출한 특별손실에 해당하여지방세법제10조에서 규정하는 ‘취득당시의 취득가액’ 및 같은 법 시행령 제18조에서 규정하는 ‘취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 금액’에 해당하지 아니한다.
(2) 청구법인은 종전계약의 무효판결은 매매계약이 처분권한 없는 자에 의한 적법한 처분결의 없이 이루어진 ‘무권대리에 의한 무효’이고,민법상 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이며, 2015.12.9. 약정서는 무권대리의 추인에 해당하여 그 추인은 처음부터 유효하게 되는 것이므로 쟁점토지의 취득세 납세의무는 종전계약 당시 성립하였다고 주장하나, 종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하므로 그 관리 및 처분에 관하여 먼저 종중 규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중 규약이 없으면 종중 총회의 결의에 의하여야 하므로, 비록 종중 대표자에 의한 종중 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효라 할 것인바(대법원 2000.10.27. 선고 2000다22881 판결), OOO의 정관에는 종중의 기본재산은 종원 과반수 이상의 찬성결의에 의하여 처분할 수 있다고 규정되어 있고, 법원도 당해 매도행위가 처분권한 없는 자에 의하여 적법한 처분결의도 없이 이루어진 것으로 무효라고 판시하고 있으므로, 종전계약은 종중의 정관에서 규정한 적법한 의결 절차를 거친 재산의 처분에 해당하지 않아 무효이고 따라서 당초 무효인 계약을 추인하는 것은 논할 여지가 없다고 할 것이며, 설령 청구주장대로 ‘무권대리에 의한 추인’의 여부를 논하고자 한다면 적어도 종전계약이 적법한 처분결의를 통한 적법한 매도행위임이 성립된 후에 논의하여야 할 것으로 판단된다.
(3) 종전계약은 ‘무효’로 대법원의 확정판결이 있었고, 2015.12.9.청구법인은 종중과 약정서로새로운 계약을 체결하였으며, 실제 그 대금을 지급한 사실이 나타나는바, 청구법인은 쟁점토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다. 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익)①총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
(2) 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정된 것) 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령(2014.12.30. 대통령령 제25910호로 개정된것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 5.취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서
④ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중소득세법제163조에 따른 계산서 또는부가가치세법제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우주택법제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
(4) 지방세기본법(2017.14. 법률 14524호로 개정되기 건의 것) 제38조(부과의 제척기간) ① 지방세는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부과할 수 있는 날부터 다음 각 호에서 정하는 기간이 만료되는 날까지 부과하지 아니한 경우에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의절차가 진행 중인 경우에는국제조세조정에 관한 법률제25조에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 지방세를 포탈하거나 환급 또는 경감받은 경우에는 10년
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 7년
3. 그 밖의 경우에는 5년
(2) 법원의 판결문에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 원고(OOO 이하 같다) 종중은 OOO의 후손 중 20세 이상의 성인으로 구성된 종중이고, OOO은 1998.5.10. 개최된 총회에서 원고 종중의 회장으로 선임된 후 1999.11. 무렵과 2005.4.20. 각 개최된 총회에서 회장으로 재선임된 원고의 대표자이며, 종중의 정관에는 총회의 구성 및 의결 절차에 관하여 종중회장이 총회의 의장이 되고, 총회는 종원 과반수 이상의 출석으로 성립하며(위임장을 제출한 종원은 총회에 출석한 것으로 간주한다), 특별한 규정이 없는 한 출석 종원 중 과반수 이상의 찬성으로 의결하되 가부동수인 경우에는 의장이 결정권을 행사한다고 규정하고, 한편 종중의 기본재산은 종원 과반수 이상의 찬성결의에 의하여 처분할 수 있다. (나) 피고(청구법인, 이하 같다)는 2005.10.5. 원고의 2005.10.2.자 임시총회에서 종중의 대표자로 선임된 OOO와 사이에, 원고 종중 소유의 쟁점토지를 대금 OOO에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 2006.12.30.까지 쟁점토지에 있는 분묘를 매도인의 비용으로 이장하되, 그 이행을 담보하기 위하여 잔금 중 OOO은 이장처리가 완료된 후에 지급하기로 약정하였고, 피고는 종전계약 당일 OOO의 계좌로 계약금 OOO2005.10.13. OOO의 계좌로 잔금 중 OOO을 각 지급하였으며, 쟁점토지에 관하여 수원지방법원 안성등기소 2005.10.14. 접수 제47873호로 소유권이전등기를 마쳤다. (다) OOO은 2005.9.11.자 및 2005.10.2.자 각 임시총회 결의의 무효를 주장하며 ‘총회의결의무효확인의 소’를 제기하였고, 법원은 2007.7.13. ‘2005.9.11.자 임시총회 결의는 종중의 종원 122명 중 58명만이 참석하여 정관에서 정한 종중총회의 성립요건을 충족하지 못하였을 뿐만 아니라, 소집통지 당시 안건으로 기재된 바 없는 OOO의 해임건의안에 관하여 결의가 이루어졌다는 이유로, 2005.10.2.자 임시총회 결의는 무효인 2005.9.11.자 임시총회 결의에 따라 회장으로 선임된 OOO에 의하여 소집되었다는 등의 이유로 각 무효’라고 판결하였으며, 위 판결에 불복한 항소심에서 기각되고, 상고심도 종전계약 행위는 처분권한 없는 자에 의하여 적법한 처분결의도 없이 한 것이라 무효라고 판단하여 기각하였다. (라) 원고는 위 판결 결과에 따라 피고를 상대로 종전계약의 무효를 주장하면서 이 건 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기 하였고, 위 소송절차에서 법원은 2009.1.23. 원고 승소판결을 선고하였으며, 위 판결 결과에 대하여 항소 및 상고가 기각되어 위 판결은 그대로 확정되었다.
(3) 청구법인과 OOO이 2015.12.9. 작성한 약정서의 내용은 다음과 같다.
(4) 청구법인은위 약정서에 따라 OOO과 OOO에게 쟁점금액을 각 지급하였고 쟁점금액을 부동산 매매대금으로 보지 아니하고소득세법상 기타소득으로 보아 아래 <표3>과같이 소득세와 지방소득세를 원천징수·납부하였으며, 회계처리는 특별손실(계정과목: 보상비)로 하여 기간비용으로 처리하였고,청구법인과 OOO은 대법원 확정판결을 근거로 한 소유권이전등기 말소, 지장물 철거, 대상물건의 인도, 당초 매매대금 반환 등 어떠한절차도취하지 아니한 상태에서청구법인이그대로 점유하여 사용수익하고 있으며, OOO17명을 상대로 손해배상청구소송을 진행하였다. <표3> 쟁점금액에 대한 청구법인의 원천징수·납부내역 (단위: 원)
(5) 처분청은 청구법인이 OOO과의 분쟁종식의 조건으로 2015.12.9. 약정서를 체결하고 쟁점금액을 지급하였으나 취득신고를하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,법원은 종전매매계약 당시 처분권한이 없는 OOO이 청구법인에게 쟁점토지를 적법한 처분결의가 없이 양도한 것으로 보아 동 계약을 무효로 판단하였지만, 소유권이전등기말소등기의 절차가 없이청구법인과 OOO이 2015.12.9. 작성한 약정서에 쟁점토지에 건축된 지상물의 건축비용 및 철거비용·부동산의 시가 등을 종합하여 쟁점토지에 대한 매매대금으로 OOO억원을 지급하기로 약정한 것은 무효등기의 유용으로 보이며, 청구법인은 OOO을 상대로 하여 별도의 손해배상소송을 진행한 점, 청구법인은 OOO이 수십 차례 형사고소와 민사소송을 당하여 고통을 당한 점과 부모를 비롯한 직계존속의 묘소가 도굴되어 다년간 외지에 방치되는 등 심적·물적으로 피해를 입은 점에 대한 보상과 분묘이장을 위한 비용 및 증여세를 포함하여 OOO억원을 OOO에게 지급한 것은지방세법제18조 제1항 제5호의당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 이 건 약정서는 쟁점토지에 대한 처분문서로서 새로운 취득계약서로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 쟁점토지에 대한 새로운 취득계약에 따른 매매대금으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제96조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.