[요지] 쟁점주택의 건축주이자 매도인인 쟁점위탁자들이 신탁 후 신탁이 해지된 부동산을 청구법인이 소유권이전 받은 것은 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 취득한 것과 같으므로 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하며, 청구법인이 일괄매수방식으로 취득하였다 하여 ‘분양’이 아니라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구법인의 쟁점주택의 취득을 건축주로부터 최초로 ‘분양’받은 경우가 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[참조결정] 조심2016지1015 / 조심2016지0154
[주 문] OOO이 2016.12.14. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 집합건축물대장 등에 의하면, 쟁점위탁자들 중 OOO지상에 2013.7.17. 공동주택(다세대주택) 신축허가를 받아 2013.7.31. 착공하여 2014.11.24. 사용승인을 받았으며, OOO는 같은 동 OOO지상에 2013.7.16. 공동주택(다세대주택) 신축허가를 받아 2013.8.14. 착공하여 2014.11.24. 사용승인을 받은 것으로 나타난다. (나) 쟁점위탁자들과 쟁점수탁법인은 쟁점주택에 대하여 2014.12.5. 부동산담보신탁계약을 체결하였다. (다) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점주택은 아래 ＜표1＞과 같이 신탁해지 등의 소유권 이전 과정을 거쳐 청구법인이 쟁점위탁자들로부터 이를 취득한 것으로 나타난다. ＜ 쟁점주택 소유권이전등기 현황 ＞ (라) 처분청이 건축주인 쟁점위탁자들을 통해 확인한 바에 의하면, 쟁점주택은 7개동으로 구성되어 있는 공동주택(다세대주택) 중 일부(202동 8세대, 205동 8세대 등 16세대)로서 건축주인 쟁점위탁자들(202동 OOO 205동 OOO)은 당초 ‘분양’을 목적으로 이를 신축하였으나, ‘분양’이 어려워지자 청구법인OOO에게 일괄매각한 것으로 조사되었다. (마) 청구법인은 쟁점주택에 대한 매매계약 체결(2015.6.15.)에 앞서 감정평가법인인 주식회사 OOO과 주식회사 OOO에 의뢰하여 아래 ＜표2＞와 같이 감정평가액을 산정받아 그 가액을 평균한 가액을 매매가액으로 하여 쟁점주택을 취득한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 쟁점주택의 감정평가액(예시: 제202동) (단위: ㎡, 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 신탁회사에 신탁되었던 공동주택을 신탁해지로 취득한 경우, 건축주(위탁자)로부터 최초로 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 건축주 및 그로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지에 비추어 신탁계약의 종료에 따라 건축주가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 하겠고, 위와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이었다는 사유로 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리하다 하겠는바(조심 2016지154, 2016.5.25. 외 다수 같은 뜻임), 이 건의 경우 쟁점주택의 건축주이자 매도인인 쟁점위탁자들이 2014.11.24. 쟁점주택을 신축하여 보존등기한 후 같은 날 신탁회사인 쟁점수탁법인에 신탁등기한 상태에서 2015.6.16. 청구법인이 쟁점위탁자들과 매매계약을 체결하였고, 2015.6.30. 위 신탁등기의 말소로 쟁점위탁자들에게 소유권이전이 된 후 같은 날 쟁점위탁자들로부터 소유권이전을 받은 점 등에 비추어 청구법인은 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 취득한 것과 같으므로 취득세 면제대상에 해당된다(조심 2016지1015, 2016.12.19. 외 다수, 같은 뜻임)고 보는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로 청구법인OOO이 건축주로부터 쟁점주택을 ‘일괄매수’를 통해 취득한 경우 이를 ‘분양’ 취득으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살피건대, 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 등에서 쟁점주택은 신축 당시부터 ‘분양’을 전제로 건축된 것으로 확인되는 점, 건축주인 쟁점위탁자들이 처음부터 청구법인에게 ‘일괄매각’을 염두에 두고 이를 건축한 것이 아니라 일반인에게의 ‘분양’이 어려워지자 ‘일괄매각’을 통해 청구법인에게 매각한 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점주택을 쟁점위탁자들로부터 취득하는 과정에서 각 호수별로 분양가액의 감정평가를 받아 이를 취득한 점, 쟁점주택과 함께 신축된 7개동의 공동주택(다세대주택) 중 대부분의 동은 실제로 일반인에게 ‘분양’을 통해 매각한 점, 7개동 중 미분양 상태에 있던 2개동(16개호)을 청구법인이 일괄매수 방식으로 취득하였다 하여 ‘분양’이 아니라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구법인의 쟁점주택의 취득을 건축주로부터 최초로 ‘분양’받은 경우가 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 제32조(한국토지주택공사의 소규모 공동주택 취득에 대한 감면 등) ① 한국토지주택공사가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 대통령령으로 정하는 소규모 공동주택(이하 이 조에서 "소규모 공동주택"이라 한다)용 부동산에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2016년 12월 31일까지 경감한다.
② 한국토지주택공사가 분양을 목적으로 취득하는 소규모 공동주택용 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 25를 2016년 12월 31일까지 경감한다.
③ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 토지를 취득한 후 대통령령으로 정하는 기간에 소규모 공동주택의 건축을 착공하지 아니하거나 소규모 공동주택이 아닌 용도에 사용하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.
(2) 지방세법 시행령 제14조(소규모 공동주택의 범위 등) ① 법 제32조 제1항에 따른 소규모 공동주택용 부동산은 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)당 건축면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택(해당 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 부대시설 및 공공용으로 사용하는 토지와 영구임대주택단지 안의 복리시설 중 임대수익금 전액을 임대주택 관리비로 충당하는 시설을 포함한다) 및 그 부속토지(관계 법령에 따라 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속될 공공시설용지를 포함한다)를 말한다.
② 법 제32조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 제1항에 따른 소규모 공동주택용 토지를 취득한 날(토지를 일시에 취득하지 아니하는 경우에는 최종 취득일을 말하며, 최종 취득일 이전에 사업계획을 승인받은 경우에는 그 사업계획승인일을 말한다)부터 4년을 말한다.
(3) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
(4) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
8. "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
12. "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다. 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
(5) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. "분양사업자"란 건축법 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. "분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
(6) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.